梨雪

房地產(chǎn)歷來(lái)是中國(guó)投資者最熱衷的投資標(biāo)的。胡潤(rùn)富豪榜報(bào)告顯示，中國(guó)大陸已有近三成的高凈值人士購(gòu)買了海外房產(chǎn)，其余高凈值人群也有近30%計(jì)劃在未來(lái)三年投資海外房產(chǎn)。而美國(guó)一直以來(lái)都為外國(guó)投資者所青睞，據(jù)調(diào)查顯示，美國(guó)因其“提供資本升值機(jī)會(huì)最多”而成為中國(guó)富人最佳房產(chǎn)投資目的地。

隨著國(guó)內(nèi)投資者實(shí)力和胃口的日漸增長(zhǎng)，越來(lái)越多的資金正從中國(guó)流入美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。然而，在這“一窩蜂”式的投資熱潮中，很多投資者對(duì)美國(guó)商業(yè)文化、法律法規(guī)并不了解，加上過去多年在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資上升通道的大潮中無(wú)往而不利，便自以為可以獨(dú)立把項(xiàng)目做好。在沒有咨詢熟悉美國(guó)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的專業(yè)人士的前提下，完全照搬國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資的操作模式，只是草率地聽信中介的一面之詞，導(dǎo)致在項(xiàng)目進(jìn)程中遇到難題，甚至使項(xiàng)目流產(chǎn)。

中國(guó)投資者在美國(guó)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中遇到的問題一般出現(xiàn)在投資的幾個(gè)環(huán)節(jié)上。首先，在選擇投資目標(biāo)地區(qū)時(shí)，很多投資人都忽略了比較、分析目標(biāo)投資城市或地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史和趨勢(shì)，而只是跟風(fēng)投資。殊不知一些投資熱門大城市，以及一些看似收益率較高的中小城市、甚至偏遠(yuǎn)地區(qū)，其市場(chǎng)并不穩(wěn)定，長(zhǎng)期投資往往存在高風(fēng)險(xiǎn)。

舉例來(lái)說，加州的洛杉磯因其氣候宜人、華人聚集、離國(guó)內(nèi)直線距離最近等優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)期以來(lái)都是華人非常鐘愛的投資標(biāo)的。但若進(jìn)行更全面的分析就會(huì)發(fā)現(xiàn)，一是加州處于環(huán)太平洋巨大的地震裂縫帶上，時(shí)刻存在著地震等自然災(zāi)害的隱患；二是從洛杉磯房地產(chǎn)市場(chǎng)的過往歷史趨勢(shì)來(lái)看，在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期，洛杉磯的房?jī)r(jià)下跌了50%以上，波動(dòng)性極大。相比之下，紐約以及華盛頓特區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在金融危機(jī)時(shí)期僅下跌10%至20%，抗跌性極強(qiáng)。并且這兩個(gè)地區(qū)所處的地理位置環(huán)境穩(wěn)定，遭受自然災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)也較小。此外，紐約作為美國(guó)唯一的一線城市，除了其一直以來(lái)占據(jù)全美金融、文化中心地位外，隨著康奈爾大學(xué)等高科技、教育研究機(jī)構(gòu)的加入，正逐漸被打造成“美東硅谷”科技中心。未來(lái)的紐約將更是世界中心的中心。

其次，除了要挑選合適的投資城市外，在尋找投資項(xiàng)目時(shí)也得格外小心。國(guó)內(nèi)投資人常犯的錯(cuò)誤是通過一些剛到美國(guó)不久或?qū)γ绹?guó)地產(chǎn)欠缺真正了解的中介尋找項(xiàng)目，在沒有或不具備能力詳細(xì)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值及風(fēng)險(xiǎn)的前提下，就作出“粗放式”的決策，以致于往往高價(jià)入場(chǎng)或接手了比預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)高得多的項(xiàng)目。

事實(shí)上，在美國(guó)，專業(yè)的地產(chǎn)投資者一般在決定進(jìn)入一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目之前，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的投資地點(diǎn)、市場(chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目性質(zhì)等方面都進(jìn)行細(xì)致、全面的分析。比方說投資一個(gè)公寓項(xiàng)目時(shí)，就會(huì)對(duì)一系列相關(guān)細(xì)節(jié)作詳細(xì)的分析，包括項(xiàng)目所在地及該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過往趨勢(shì)、抗風(fēng)險(xiǎn)及保值能力；公寓樓具體地段，周圍交通及社區(qū)環(huán)境；項(xiàng)目建造完畢是出售還是出租，該地區(qū)公寓購(gòu)買/租用需求，周圍同類公寓入住率/空置率，出售/出租均價(jià)；該項(xiàng)目所在地的具體情況，如是空地，該地皮有否潛在建筑、環(huán)保等問題；如是舊建筑翻新的話，項(xiàng)目有沒有釘子戶情況等。只有靠科學(xué)到位的分析研究，而非光憑粗略的感受，才能準(zhǔn)確判斷項(xiàng)目的利潤(rùn)空間、潛在風(fēng)險(xiǎn)及項(xiàng)目?jī)r(jià)值，從而避免掉進(jìn)高價(jià)入場(chǎng)或有不可把控風(fēng)險(xiǎn)的陷阱。

另外一個(gè)容易出錯(cuò)的環(huán)節(jié)，就是在簽訂項(xiàng)目合約之前，中國(guó)投資人常犯的錯(cuò)誤是未對(duì)合約條款做深入了解，就冒然簽約進(jìn)入。正如前文指出，很多投資者在遇到看著“順眼”或聽著“靠譜”的項(xiàng)目時(shí)，就跳過了對(duì)項(xiàng)目性質(zhì)、地點(diǎn)及利潤(rùn)空間的仔細(xì)分析，也沒有閱讀、研究合約細(xì)則，便匆匆簽約、支付定金，忽略了項(xiàng)目真正的潛在風(fēng)險(xiǎn)，及合約中是否有保護(hù)投資者自身利益的條款細(xì)則。而當(dāng)簽完約，再回頭進(jìn)一步分析時(shí)，往往會(huì)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的一些不可操作性問題，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)程拖延，支出大量增加，甚至項(xiàng)目流產(chǎn)、定金喪失。例如有投資者匆匆簽訂了一處房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合約，簽約前沒有注重對(duì)條款日期等細(xì)節(jié)的把控，待項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)查后發(fā)現(xiàn)存在環(huán)保問題，再欲退出時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)合約所簽訂的條款完全沒有保護(hù)投資者的利益，被扣的定金至今未追討回。

接下來(lái)的一個(gè)環(huán)節(jié)，就是在項(xiàng)目開工之后，投資者因不了解項(xiàng)目本身所暗含的風(fēng)險(xiǎn)，又不熟悉美國(guó)當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)，很容易吃大虧。比如有投資者沒有咨詢熟悉當(dāng)?shù)厍闆r的專業(yè)人士，即以較低廉的價(jià)格買入一塊土地，打算建幾十棟別墅，自以為撿到便宜。怎料項(xiàng)目開始運(yùn)作后才發(fā)現(xiàn)自己所購(gòu)買的一整塊土地尚未分割，而按當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定需向政府申請(qǐng)土地分割，其流程大約需要二至三年甚至更久。這樣一來(lái)，原本計(jì)劃兩三年完成的項(xiàng)目就拖延到了至少五至六年，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目進(jìn)程和資金回報(bào)率。

再如在建造項(xiàng)目時(shí)，投資者往往為了減少成本，貪圖便宜，選擇報(bào)價(jià)較低的施工隊(duì)，而忽略了其施工能力及質(zhì)量，導(dǎo)致在施工過程中一些工序未按照當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，而當(dāng)有關(guān)部門來(lái)進(jìn)行檢查時(shí)，項(xiàng)目就會(huì)因違反規(guī)定而被迫停工，而每次停工動(dòng)輒就耽誤兩三個(gè)月的時(shí)間。國(guó)內(nèi)投資者若找不到合適的資源解決這些問題，就會(huì)大大拖延項(xiàng)目進(jìn)度，從而導(dǎo)致成本飆升，利潤(rùn)大減，甚至最終令其變?yōu)樘澅镜捻?xiàng)目。

還有一些投資者，因不熟悉相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)等原因，在建筑過程中從國(guó)內(nèi)進(jìn)口一些未經(jīng)嚴(yán)格篩選的建筑材料，而這些材料在項(xiàng)目驗(yàn)收檢查時(shí)過不了關(guān)，或大大降低原項(xiàng)目的質(zhì)量，嚴(yán)重影響建成后的銷售速度與價(jià)格，造成得不償失的后果。

以上的問題只是中國(guó)赴美房地產(chǎn)投資者所遇到的眾多“水土不服”及難關(guān)的冰山一角。無(wú)論是中小型地產(chǎn)開發(fā)商，或者富人自組的投資基金，自以為能夠照搬國(guó)內(nèi)的操作辦法來(lái)美國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的，很容易吃到苦頭，甚至付出高昂的代價(jià)。

與“一窩蜂”的盲目投資不同，一些國(guó)內(nèi)大型的地產(chǎn)集團(tuán)，雖然在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)已是佼佼者，對(duì)項(xiàng)目的評(píng)估分析也都相當(dāng)專業(yè)到位，但他們來(lái)美國(guó)投資之初還是保持著一種謙虛、謹(jǐn)慎的態(tài)度。例如萬(wàn)科集團(tuán)今年開始進(jìn)軍紐約市場(chǎng)的時(shí)候，就選擇攜手美國(guó)專業(yè)開發(fā)商，在紐約中城聯(lián)手開發(fā)一處高端地產(chǎn)項(xiàng)目。萬(wàn)科雖稱得上是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)龍頭企業(yè)，但其在美地產(chǎn)投資的試水期，采取的并非是單挑整個(gè)項(xiàng)目建造任務(wù)的方式，而更多的是和富有當(dāng)?shù)亻_發(fā)經(jīng)驗(yàn)的合作伙伴開展合作，寧可放棄一部分利潤(rùn)，抱著“交學(xué)費(fèi)”的心態(tài)去學(xué)習(xí)、探索，這樣在其后續(xù)項(xiàng)目中就能規(guī)避很多不必要的風(fēng)險(xiǎn)。endprint