房地產(chǎn)上市公司財務績效評價

溫秀平

【摘要】本文對我國滬深兩市的80家房地產(chǎn)上市公司的2016年的12個財務指標數(shù)據(jù)借助SPSS軟件進行因子分析，從中得出樣本中房地產(chǎn)上市公司的綜合績效排名且進行深入分析其財務績效，分析顯示我國房地產(chǎn)行業(yè)總體上能力尚佳，但是各企業(yè)間的行業(yè)以及地區(qū)差距比較明顯，兩極分化、不均衡發(fā)展等問題也逐漸凸顯。并在此基礎上提出了提高我國房地產(chǎn)企業(yè)財務績效的若干措施和房地產(chǎn)行業(yè)的健康？快速發(fā)展提出合理化建議。

【關鍵詞】房地產(chǎn)上市公司 財務績效 因子分析法

房地產(chǎn)行業(yè)在當代社會經(jīng)濟生活中起著舉足輕重的作用，其發(fā)展關系到人們的切身利益；同時房地產(chǎn)也是我國經(jīng)濟重要的支柱行業(yè)之一，其發(fā)展也關系到整個國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展備受社會各界的關注。在當前國內外經(jīng)濟環(huán)境和外部國家政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)受到不同程度的沖擊和壓力：房價偏高被國家強制性下降、供大于求導致成交量萎縮、市場開始出現(xiàn)分化趨勢，一部分經(jīng)營狀況不佳的房地產(chǎn)企業(yè)不得不從房地產(chǎn)市場中退出等等。如何保持和提高自身的競爭力、改善經(jīng)營績效，房地產(chǎn)企業(yè)不得不更加正視自身的管理缺陷并建立有效的科學的績效評價體系，并且從中分析自身的優(yōu)勢與劣勢，及時提出相對應的措施和調整企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略來提升管理績效，進而達到營業(yè)目標。因此，對房地產(chǎn)上市公司的財務績效進行分析評價及針對評價結果提出的改善經(jīng)營管理措施及對策在整個房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中顯得尤為重要。

一、分析方法和指標的選取

因子分析是一種多元統(tǒng)計方法，其基本思想是利用降維使大量的原始數(shù)據(jù)中多個信息重疊、相關性很高的指標用少數(shù)幾個因子去描述它們之間的內在聯(lián)系，而且這些主成分因子保留原始指標的絕大部分信息，更利于我們分析與理解[1]。其基本步驟如下：數(shù)據(jù)的標準化處理→因子分析的適應性→檢驗構造因子變量→最大方差法正交旋轉→計算因子變量得分[2]。

評價指標的選擇應遵循邏輯縝密、相互聯(lián)系及補充的原則。財務指標直接反映了企業(yè)的經(jīng)營成果，因此它是企業(yè)績效考核的主要指標，也是整個評價指標體系的核心。本文在其他企業(yè)績效評價研究的基礎上，以數(shù)據(jù)的可獲得性、全面性、可比較性等為前提，從反映財務狀況的償債能力指標、營運能力指標、投資者獲利能力指標、效益指標等方面選取了12項具有代表性的指標來構建財務績效指標評價體系[3]。本文所選取的對房地產(chǎn)上市公司進行財務績效分析與評價的財務指標，具體如表1：

二、房地產(chǎn)上市公司財務績效實證研究

（一）樣本選取

本文所選取的數(shù)據(jù)主要來源于深圳證券交易所網(wǎng)站和上海證券交易所網(wǎng)站上所公開的上市公司報表和公告。目前深滬兩市房地產(chǎn)上市公司共有140多家，剔除臺灣、香港以及數(shù)據(jù)空缺的公司共有100家，本文選取了資產(chǎn)規(guī)模排名前30家、中間位置的30家以及排名最后的20家總共80家房地產(chǎn)上市公司的2016年的財務數(shù)據(jù)來作為本次的研究樣本：其中在我們選取的樣本中國有企業(yè)有38家，私營企業(yè)有42家；在城市方面，本文將區(qū)分成東部、西部、中部。

（二）因子分析法下指標評價結果

1.因子分析的有效性檢驗。本文利用SPSS軟件來進行因子分析法，通過降維程序可以方便地計算出協(xié)方差矩陣、相關系數(shù)矩陣及其特征值和特征向量，算出主成分和方差累計貢獻率等[4]。但是我們在對財務數(shù)據(jù)進行因子分析之前，需要檢驗KMO值和Bartlett球形來判斷我們樣本中的財務指標能否采用因子分析法。

通過SPSS軟件處理結果如下表2：

從我們的檢驗結果中可以顯示，KMO值為0.582>0.5，該檢驗統(tǒng)計量對應的Sig值即顯著性概率為0.000高度顯著，因此選取的樣本數(shù)據(jù)適合使用因子分析法來進行分析。

2.各因子的特征值、方差貢獻率和累積方差貢獻率。方差貢獻率是指同一公共因子對各變量所提供的方差貢獻的總和，是衡量每一個公共因子的重要程度的指標。其比率越高，表示該公共因子相對所有變量的重要性程度就越大[5]。本文通過利用SPSS根據(jù)其特征值大于1的因子條件來進行提取，其結果如表3：

從上表可知，總共有4個因子的特征值大于1，其方差的累計貢獻率為71.652%，說明有一定的可信性，基本上可以反映整體變量的信息。

3.因子旋轉。通過SPPS軟件進行因子分析法所計算出來的因子載荷矩陣可以鮮明的說明各個因子對各變量的影響程度即載荷。但是初始因子載荷矩陣因子比較分散，不易理解，不能對各變量進行合理適當?shù)慕?jīng)濟意義上的解釋，因此需要對因子進行旋轉[6]。本文對初始因子載荷矩陣因子采用方差最大旋轉法來進行旋轉，其旋轉后的因子載荷矩陣如表4所示：

通過SPSS軟件進行因子旋轉后，使得每個因子都能根據(jù)其所代表的經(jīng)濟學含義來合理命名。表4結果顯示，C1、C2和C3在第一個成分因子上占有較高的載荷，因此我們可以命名第一個因子為盈利因子；在第二個主成份中，C10、C11這2個指標所占的載荷較大，可以表示為發(fā)展因子；C7、C8及C9在第三個成份中具有較高的載荷，因此可以解釋為企業(yè)的營運因子；而在最后一個成份中，C4和C6所占因子載荷量較大，因此第四個主成份綜合可以命名為償債因子。

4.計算因子得分。為了更加客觀和形象地評價80家房地產(chǎn)上市公司的財務績效，本文采取回歸法求出因子得分，并利用SPSS軟件得出成分得分系數(shù)矩陣，如表5所示：

根據(jù)以上四個公式計算，可以得出各個主成分得分，然后對80家房地產(chǎn)上市公司進行了綜合排名。

（三）實證結果分析

為便于分析各個公司的盈利能力，本文將數(shù)據(jù)進行分類整理，結果表6：

1.盈利因子分析。F1反映的是房地產(chǎn)上市公司的盈利能力，與其經(jīng)營績效有高度緊密的關聯(lián)，權重比高達27.989%，可知盈利能力是影響企業(yè)績效的關鍵因素。從企業(yè)的盈利能力來看，得分為正數(shù)（超過平均水平）的公司共有46家，其余均為負數(shù)，在得分為正的46家公司當中得分超過1的有8家，其余18家得分大于0.5，整體來講房地產(chǎn)上市公司的盈利能力較好，但是盈利能力突出的公司較少；其次從表中可知極差為6.149，說明房地產(chǎn)上市公司的盈利能力較好且行業(yè)差距較大；從地區(qū)類別來看，可以看出東部地區(qū)的房地產(chǎn)公司盈利能力平均得分大于中部和西部，這與東部地區(qū)人們的平均收入水平較高以及經(jīng)濟更發(fā)達緊密相關；從企業(yè)性質來看，私營企業(yè)的盈利能力顯著高于國有企業(yè)，這與國家政策以及國家福利有關，國有企業(yè)偏重于便民，價格會較私營企業(yè)的價格更低，此外國有企業(yè)項目資金利用效率較低，成本高也是導致國有企業(yè)盈利能力低于私企的主要原因。endprint

2.發(fā)展因子分析。從F2（發(fā)展能力）來看，有31家公司超過平均水平，其他49家公司均低于平均水平，而在得分為正的31家公司中得分超過1的有4家，得分在0.5-1之間的有6家說明房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展能力一般；從地區(qū)類別來看，東部地區(qū)的房地產(chǎn)公司發(fā)展能力得分大于中部和西部，中部和西部的平均值均為負數(shù)；從企業(yè)性質來看：表6中私營企業(yè)的發(fā)展能力平均得分顯著大于國有企業(yè)。

3.營運因子分析。從F3（營運能力）來看，得分為正數(shù)（超過平均水平）的公司共有17家，得分超過1的有2家說明房地產(chǎn)行業(yè)的營運能力偏差；其中最大值為8.398，最小值為-0.483，相差8.881說明房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展能力行業(yè)差距較大；從地區(qū)類別來看，東部地區(qū)的房地產(chǎn)公司營運能力得分大于中部和西部；從企業(yè)性質來看，國有企業(yè)的營運能力平均得分為-0.158小于私營企業(yè)的營運能力的平均得分0.143，表明私營企業(yè)的營運能力顯著高于國有企業(yè)。

4.償債因子分析。從F4（償債能力）來看，有43家公司超過平均水平，其中得分超過1的有10家公司，10家公司的得分在0.5到1之間；其中最大值為2.442，最小值為-3.481，表明房地產(chǎn)行業(yè)的償債能力比較差且差距較小；從地區(qū)類別來看，東部地區(qū)的房地產(chǎn)公司償債能力得分大于中部和西部，這與東部盈利能力更好以及東部經(jīng)濟更發(fā)達有關。從企業(yè)性質來看，國有企業(yè)的償債能力顯著高于私營企業(yè)，國有企業(yè)由于國家的支持，容易與銀行進行溝通和國有背景而在貸款方面占有優(yōu)勢，而銀行加強對私營企業(yè)的貸款控制使得私營企業(yè)吸引金融機構的投資或借款比較困難以及私營企業(yè)往往強調企業(yè)資本的絕對占有，不能容忍家族以外的人介入，它們把資本的使用運作與所有權、行政權利緊密結合在一起，產(chǎn)權結構體現(xiàn)出一定的保守性和封閉性，致使籌資渠道狹窄單一、籌集資金數(shù)量有限等，因此其償債能力優(yōu)于私營企業(yè)[7]。

5.綜合績效分析。從綜合得分角度看，有41家公司得分為正，得分超過1的公司只有2家，在0.5到1之間的有4家，極差為4.031，說明我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的總體業(yè)績水平稍差且行業(yè)差距偏大；從排序看，位居前5位的為沙河股份、華聯(lián)控股、金融街、珠江控股、中國國貿(mào)，由于它們的多數(shù)公因子排名都相對靠前，因此這些公司排名在前面，綜合績效比較好，說明公司競爭實力是各個能力綜合作用的結果，而不是僅僅依靠某一個能力。從地區(qū)類別來看，東部地區(qū)房地產(chǎn)上市公司的平均值為0.025，中部地區(qū)的平均值為-0.019，而西部地區(qū)的平均值為-0.144，東部地區(qū)和中西部地區(qū)的平均值相差較大，說明企業(yè)地區(qū)差異較為明顯；從企業(yè)性質來看，私營企業(yè)的綜合得分的平均值高于國有企業(yè)，這是私營企業(yè)的盈利能力、發(fā)展能力、營運能力好于國有企業(yè)所導致的。

四、結論與建議

（一）結論

分析我國80家房地產(chǎn)上市公司的相關情況并且結合其發(fā)展特點，可以得出如下結論：

1.行業(yè)綜合績效差異較大。綜合分析績效排名在前和績效排名在后的房地產(chǎn)公司的各項情況，可以發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)上市公司之間的發(fā)展差異很大，有兩極分化的發(fā)展跡象。以綜合績效排名第一的沙河股份和綜合績效排名最后的新湖中寶為例，兩者的綜合績效總得分為3.33和-0.62分，其差值達到了4.031。這種現(xiàn)象更加有力說明，在資產(chǎn)質量、債務風險、盈利能力、經(jīng)營增長等多方面，我國的房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展都存在較大差異，這種現(xiàn)象將會不利于我國整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

2.地區(qū)分布不均衡以及地區(qū)綜合績效差異大。通過對我國房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展狀況的實證分析，可以發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)上市公司基本上分布于廣東省等東部發(fā)達地區(qū)，只有小部分分布在天津、吉林等欠發(fā)達的西北部地區(qū)，這種現(xiàn)象說明了我國房地產(chǎn)上市公司的分布區(qū)域具有巨大的差異性。此外，從以上分析我們可以的出：東部的整體能力包括盈利能力、償債能力、發(fā)展能力以及營運能力好于中西部，房地產(chǎn)上市公司在東部、中西部的發(fā)展不平衡而且綜合績效差異大。

3.國有企業(yè)的綜合績效整體低于私營企業(yè)。通過分析，可以得出結論：私營企業(yè)的整體綜合績效高于國有企業(yè)。雖然國有企業(yè)的償債能力要好于私營企業(yè)，但是其盈利能力、發(fā)展能力、營運能力都低于私營企業(yè)，導致其綜合績效低于私營企業(yè)的綜合績效。這與項目資金利用效率較低、成本高，國有企業(yè)缺乏活力和激勵機制不到位等問題是密不可分的。我國國民經(jīng)濟的支柱是國有企業(yè)，國有企業(yè)在整個房地產(chǎn)行業(yè)中承擔著重要的角色并且發(fā)揮著舉足輕重的作用。因此，只有房地產(chǎn)上市公司不斷增強綜合競爭能力并且提高自身的綜合績效才能推動我國房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。

（二）建議

本研究結果表明，各企業(yè)間的行業(yè)以及地區(qū)差距比較明顯，而且在各種經(jīng)營能力方面都比較優(yōu)秀的企業(yè)很少。因此，在行業(yè)的發(fā)展方面，各上市房地產(chǎn)公司應該兼顧各種經(jīng)營能力的協(xié)調發(fā)展，根據(jù)自身實際情況，有針對性地克服和發(fā)展薄弱方面來提高房地產(chǎn)公司的整體經(jīng)營業(yè)績。其建議如下：

1.縮小行業(yè)內差異。通過實證分析可以發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)上市公司財務績效存在著較大的差異，各公司的經(jīng)營能力都有著或大或小的差異，有的盈利能力較強，有的發(fā)展能力較強，有的償債能力較強等。企業(yè)應該根據(jù)對自身的了解對績效做出合理的評價，了解自己的優(yōu)勢和劣勢，在經(jīng)營過程中及時調整經(jīng)營管理戰(zhàn)略，將重點放在關注房地產(chǎn)上市公司的盈利能力，應該注重內部各方面的協(xié)調發(fā)展，節(jié)約成本，減少投入，生產(chǎn)多元化有特色的產(chǎn)品和建設服務項目，增加盈利點；著力提高房地產(chǎn)上市公司的成長能力，研究市場，面向市場，樹立良好的企業(yè)品牌；警惕房地產(chǎn)上市公司的償債能力，適當降低負債比率，減少公司財務壓力。

2.適度分散投資到中西部地區(qū)。東部地區(qū)是我國房地產(chǎn)上市公司的主要分布地區(qū)，少量分布在西部地區(qū)。我國經(jīng)濟快速發(fā)展，導致我國土地等不可再生資源出現(xiàn)供應緊張問題，加之東部地區(qū)的房產(chǎn)市場又呈現(xiàn)著日益飽和的狀態(tài)，這就導致房地產(chǎn)開發(fā)商的盈利空間正在受到限制，因此，為了開辟更為廣闊的盈利空間，我們有必要鼓勵更多的開發(fā)商將開發(fā)的方向轉移到中西部地區(qū)。

第一，降低開發(fā)的成本，以提高整體效益。房地產(chǎn)開發(fā)商可以充分利用中、西部地區(qū)豐富的土地資源，減少行業(yè)內的企業(yè)競爭。第二，開發(fā)投資項目適當?shù)姆稚⒌街形鞑康貐^(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)商可以借助近幾年，國家的宏觀經(jīng)濟政策都在支持中、西部地區(qū)的發(fā)展的優(yōu)惠措施，來確保其經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。

3.對國有企業(yè)進行改革。綜上分析，可以得知：國有企業(yè)的綜合績效低于私營企業(yè)，其經(jīng)營管理能力比私營企業(yè)的更弱。對于此狀況，國有企業(yè)應進行改革來加強其經(jīng)營績效，帶動我國整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展。

第一，進行戰(zhàn)略性重組。國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果負擔繁重、營運困難，市場潛力大的，進行資產(chǎn)重組，盤活資產(chǎn)，主要方式有兼并、聯(lián)合等。股份制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果市場潛力大，可以吸收擴大投資主體范圍，將房地產(chǎn)企業(yè)進行證券化，形成規(guī)模經(jīng)濟。第二，引進先進的管理機制，增強國有企業(yè)競爭力。經(jīng)營狀況不好國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要問題是體制而不是機制。國有企業(yè)運行的必要條件之，一是德才兼?zhèn)涞念I導者的良好管理。二是改革分配和人事制度，對現(xiàn)有的分配和人事制度進行有的改革。三是進一步擴大收入渠道，搭建融資平臺，形成管理物業(yè)和開發(fā)物業(yè)的多元化發(fā)展新格局。

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