閔洲民

過(guò)去的一年，香港新房成交價(jià)創(chuàng)歷史新高。去年11月，香港政府再次頒布樓市調(diào)控政策。對(duì)于今年的香港樓市走向，多軍和空軍各執(zhí)一詞，甚至連李嘉誠(chéng)也發(fā)聲表態(tài)。

去年香港樓市先苦后甜

2015年第三季度，香港樓市受到全球經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，氣氛黯淡。但從2016年4月起，情況驟變，市場(chǎng)累積的需求突然釋放，香港樓市交易和成交價(jià)都節(jié)節(jié)攀升。

2016年9月份，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)以19.53億港元奪得一幅地塊，這是李嘉誠(chéng)時(shí)隔四年后首次在港拿地。在此之前他曾連續(xù)拋售香港和內(nèi)地物業(yè)，并將數(shù)以千億計(jì)的資金投入歐洲?！袄罴握\(chéng)殺回香港地產(chǎn)界”被視為樓市回暖的標(biāo)志性動(dòng)作，也成為各大中介游說(shuō)客戶(hù)的營(yíng)銷(xiāo)說(shuō)辭。當(dāng)月，香港房屋交易量環(huán)比上升31%至7929宗，總金額達(dá)584億港元。全城甚至進(jìn)入“見(jiàn)盤(pán)就搶”的瘋狂狀態(tài)，有代理指出，“香港樓市已瘋到無(wú)樓賣(mài)不掉?！?/p>

中原地產(chǎn)研究部2017年1月4日公布最新數(shù)據(jù)顯示，2016年香港一手住宅交易共16562宗，交易金額1867.2億港元，分別較2015年上升0.8%和11.7%。2016年一手住宅交易金額突破2014年1778.3億港元的高位，創(chuàng)下21年新高。

香港樓市從低潮到回暖，再到被熱炒，離不開(kāi)內(nèi)地投資者的身影。美聯(lián)物業(yè)最新統(tǒng)計(jì)顯示，內(nèi)地買(mǎi)家于去年第二季購(gòu)買(mǎi)逾千萬(wàn)港元的一手豪宅金額，占整體市場(chǎng)金額的31.6%，比前一季度增加9個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)近三年半以來(lái)的新高。香港某開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，在首日選房的大手買(mǎi)家中，有近四成來(lái)自中國(guó)內(nèi)地。其中最大一筆交易一次性地購(gòu)入了17個(gè)單位，耗資2億多港元，買(mǎi)家是一組內(nèi)地客，來(lái)自福建。

為了給樓市降溫，特區(qū)政府去年11月修改稅例，全面提高買(mǎi)賣(mài)住宅物業(yè)印花稅率，無(wú)論交易價(jià)格，稅率劃一調(diào)高至交易額的15%（首次置業(yè)的香港永久居民則可獲豁免新稅率）。

香港樓市因該項(xiàng)調(diào)控而得到“冷卻”。中原地產(chǎn)研究部公布數(shù)據(jù)顯示：一手住宅方面，2016年12月份錄得交易4-43宗，總值91.9億港元，較11月份的2191宗及312.9億港元分別大幅下降79.8%及70.7%。12月份的一手住宅交易數(shù)字，也結(jié)束了此前單月交易宗數(shù)和金額連續(xù)3個(gè)月高于2000宗及港幣250億元的局面。

今年樓市迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅

樓市轉(zhuǎn)趨淡靜已是不爭(zhēng)的事實(shí)，不過(guò)成交量減少的同時(shí)，樓價(jià)未有明顯的調(diào)整。根據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署提供的全港私人住宅的樓價(jià)指數(shù)，去年11月份樓價(jià)指數(shù)升至306.6，按月升幅約0.8%。

2017年新年伊始，樓市迎來(lái)了開(kāi)門(mén)紅。數(shù)據(jù)顯示，2017年元旦3天假期，香港新盤(pán)市場(chǎng)成交86宗，相比去年同期40宗成交明顯增加。這一情況會(huì)是今年的常態(tài)嗎？

去年香港樓市先苦后甜

2015年第三季度，香港樓市受到全球經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，氣氛黯淡。但從2016年4月起，情況驟變，市場(chǎng)累積的需求突然釋放，香港樓市交易和成交價(jià)都節(jié)節(jié)攀升。

2016年9月份，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)以19.53億港元奪得一幅地塊，這是李嘉誠(chéng)時(shí)隔四年后首次在港拿地。在此之前他曾連續(xù)拋售香港和內(nèi)地物業(yè)，并將數(shù)以千億計(jì)的資金投入歐洲?！袄罴握\(chéng)殺回香港地產(chǎn)界”被視為樓市回暖的標(biāo)志性動(dòng)作，也成為各大中介游說(shuō)客戶(hù)的營(yíng)銷(xiāo)說(shuō)辭。當(dāng)月，香港房屋交易量環(huán)比上升31%至7929宗，總金額達(dá)584億港元。全城甚至進(jìn)入“見(jiàn)盤(pán)就搶”的瘋狂狀態(tài)，有代理指出，“香港樓市已瘋到無(wú)樓賣(mài)不掉?！敝性禺a(chǎn)研究部2017年1月4日公布最新數(shù)據(jù)顯示，2016年香港一手住宅交易共16562宗，交易金額1867.2億港元，分別較2015年上升0.8%和11.7%。2016年一手住宅交易金額突破2014年1778.3億港元的高位，創(chuàng)下21年新高。

香港樓市從低潮到回暖，再到被熱炒，離不開(kāi)內(nèi)地投資者的身影。美聯(lián)物業(yè)最新統(tǒng)計(jì)顯示，內(nèi)地買(mǎi)家于去年第二季購(gòu)買(mǎi)逾千萬(wàn)港元的一手豪宅金額，占整體市場(chǎng)金額的31.6%，比前一季度增加9個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)近三年半以來(lái)的新高。香港某開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，在首日選房的大手買(mǎi)家中，有近四成來(lái)自中國(guó)內(nèi)地。其中最大一筆交易一次性地購(gòu)入了17個(gè)單位，耗資2億多港元，買(mǎi)家是一組內(nèi)地客，來(lái)自福建。

為了給樓市降溫，特區(qū)政府去年11月修改稅例，全面提高買(mǎi)賣(mài)住宅物業(yè)印花稅率，無(wú)論交易價(jià)格，稅率劃一調(diào)高至交易額的15%（首次置業(yè)的香港永久居民則可獲豁免新稅率）。

香港樓市因該項(xiàng)調(diào)控而得到“冷卻”。中原地產(chǎn)研究部公布數(shù)據(jù)顯示：一手住宅方面，2016年12月份錄得交易443宗，總值91.9億港元，較11月份的2191宗及312.9億港元分別大幅下降79.8%及70.7%。12月份的一手住宅交易數(shù)字，也結(jié)束了此前單月交易宗數(shù)和金額連續(xù)3個(gè)月高于2000宗及港幣250億元的局面。

今年樓市迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅

樓市轉(zhuǎn)趨淡靜已是不爭(zhēng)的事實(shí)，不過(guò)成交量減少的同時(shí)，樓價(jià)未有明顯的調(diào)整。根據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署提供的全港私人住宅的樓價(jià)指數(shù)，去年11月份樓價(jià)指數(shù)升至306.6，按月升幅約0.8%。

Q房網(wǎng)香港董事總經(jīng)理陳坤興認(rèn)為，綜合加辣后的市況觀察，其中一個(gè)現(xiàn)象是買(mǎi)家年輕化。不少有能力的父母，以子女“首置客”名義入市，因?yàn)樵谛露愔葡?，買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)第二套房的釐印費(fèi)大幅增加至樓價(jià)15%。以售價(jià)2000萬(wàn)港元單位計(jì)算，按新的從價(jià)印花稅計(jì)算，稅額高達(dá)300萬(wàn)港元，相反以青年仔女“首置客名義”入市，稅率低至3.75%，涉及稅額僅75萬(wàn)港元，省卻225萬(wàn)港元的稅率，“首置客”身份自然變得“金貴”。今次買(mǎi)家年輕化現(xiàn)象，同時(shí)亦是年輕中產(chǎn)第二代購(gòu)買(mǎi)力爆發(fā)，證明市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力仍然相當(dāng)強(qiáng)勁，買(mǎi)樓保值仍然是不少港人的首選，整體樓價(jià)具有一定支持。

戴德梁行香港區(qū)高級(jí)董事總經(jīng)理陶汝鴻則認(rèn)為，受調(diào)控措施影響，預(yù)計(jì)2017年第一季度香港樓市成交量會(huì)跌兩至三成，但是到了第二季度成交量會(huì)稍微回升。香港置業(yè)行政總裁李志成同樣認(rèn)為，短期內(nèi)預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)逐步滑落，但等到市場(chǎng)適應(yīng)“辣招”后，購(gòu)買(mǎi)力又會(huì)逐步釋放，在強(qiáng)勁剛需支持下，預(yù)計(jì)今年樓價(jià)向下微調(diào)后會(huì)重回升軌，全年升幅有望超過(guò)5%。

也有市場(chǎng)人士認(rèn)為，今年樓價(jià)會(huì)繼續(xù)下行。資深投資銀行家溫天納認(rèn)為，內(nèi)地人每年5萬(wàn)美元的購(gòu)匯額度，一直被投資市場(chǎng)視為理所當(dāng)然的境外投資渠道，如果禁止用來(lái)買(mǎi)房和保險(xiǎn)等，將對(duì)香港投資市場(chǎng)帶來(lái)嚴(yán)重影響。溫天納估計(jì)，流入香港的內(nèi)地資金總額會(huì)削減20%-30%。

深圳匯豐銀行前副總經(jīng)理劉智杰在社交網(wǎng)站發(fā)文表示，預(yù)期香港樓市將在12個(gè)月至18個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)暴跌，呼吁香港人盡早做好準(zhǔn)備。他指出，一旦本港樓市崩潰，恐怕像上世紀(jì)九十年代日本一樣，過(guò)20、30年仍一潭死水。

香港署理財(cái)政司司長(zhǎng)陳家強(qiáng)表示，從今年預(yù)期看，大趨勢(shì)仍然是成交下滑和房?jī)r(jià)漲勢(shì)收窄甚至下跌。政府會(huì)密切注意樓市情況，在適當(dāng)時(shí)候推出合適的措施，維持樓市的健康平穩(wěn)發(fā)展。endprint