丁祖昱

千億企業(yè)點(diǎn)評之一：恒大，中國地產(chǎn)新一哥

縱觀3000億級房企近三年復(fù)合增長率，恒大以54.9%位列首位，增速最快。

2016年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)起云涌。恒大在經(jīng)過幾年不停追趕后終于改寫歷史，于9月首次趕超萬科，并問鼎全年的房企銷售流量榜及權(quán)益榜。

2016年1-12月，恒大銷售業(yè)績實(shí)現(xiàn)快速增長，全年完成3000億銷售目標(biāo)的124.5%。其合約銷售金額3733.7億元，較去年同期增長85.4%；合約銷售面積4469萬平方米，較2015年增長75.2%。其中，銷售貢獻(xiàn)度最大的恒大?；◢u項(xiàng)目位列2016年全國項(xiàng)目，成交金額第三位，達(dá)111.5億元。恒大?；◢u及海上威尼斯項(xiàng)目的銷售面積也排在全國項(xiàng)目前三位?？v觀3000億級房企近三年復(fù)合增長率，恒大以54.9%位列首位，增速最快。

在本輪快速增長中，恒大的發(fā)展?jié)摿κ谴蠹矣心抗捕玫摹?016年，恒大在原有規(guī)模上加大土地儲備力度，新增土地建筑面積約9000萬平方米，同比增長約158%。充足的土地儲備為恒大未來提供了更多發(fā)展空間，也為未來業(yè)績的持續(xù)增長奠定了良好基礎(chǔ)。

今年以來，恒大在做好地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，引入發(fā)展新概念，與多個城市分別簽訂合作協(xié)議，計(jì)劃打造恒大童世界、海洋公園以及恒大養(yǎng)生谷，積極布局文旅產(chǎn)業(yè)。對于旅游、健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的布局，一方面能進(jìn)一步助力未來多個城市的拿地，另一方面，也將在運(yùn)營銷售過程中積極提升二線及三四線城市的去化率，形成良性循環(huán)。

事實(shí)上，恒大今年交出的“地產(chǎn)第一成績單”，并非出人意料。

首先，對于整個集團(tuán)而言，許家印“永遠(yuǎn)爭第一”的性格深入人心。恒大足球、排球等恒大旗下的體育產(chǎn)業(yè)，都在近年取得較好成績并獲得業(yè)界高度評價(jià)，其中恒大足球更是兩奪亞洲冠軍聯(lián)賽的冠軍，也為恒大集團(tuán)獲得更多國際聲譽(yù)。

其次，恒大的執(zhí)行力較強(qiáng)，目標(biāo)確定后便全力以赴。其標(biāo)準(zhǔn)化、體系化的經(jīng)營管理及建設(shè)模式，在業(yè)內(nèi)遙遙領(lǐng)先。恒大在強(qiáng)調(diào)快速周轉(zhuǎn)的同時(shí)，形成自己的特殊流程，從而提升了開發(fā)速度和資金使用效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源的優(yōu)化配置。

與此同時(shí)，2016年房地產(chǎn)市場整體向好，恒大也搭上了房企快速發(fā)展的“順風(fēng)車”。恒大對市場敏銳的嗅覺，也為其業(yè)績的穩(wěn)定增長做出貢獻(xiàn)。在市場出現(xiàn)波動之前，恒大會加快去化速度，制定強(qiáng)效的應(yīng)對策略，不盲目漲價(jià)。伴隨限購限貸政策的實(shí)施，2016年第四季度眾多房企在銷售業(yè)績上有明顯的下滑，恒大則保持了較為穩(wěn)定的業(yè)績水平。

盡管置身于高手如林的房地產(chǎn)行業(yè)，恒大仍有上升空間。根據(jù)2016年中報(bào)顯示，恒大凈負(fù)債率達(dá)92.97%，相較其他千億企業(yè)為高。另外，永續(xù)債也消耗了企業(yè)不少利潤，當(dāng)然，這些都是企業(yè)在規(guī)模擴(kuò)展過程中必須付出的代價(jià)。2017年，希望恒大在這些指標(biāo)上能有所改善。

按照未來萬億的銷售目標(biāo)，恒大今日還未達(dá)半山腰，恒大永遠(yuǎn)在路上！

千億企業(yè)點(diǎn)評之二：股權(quán)之爭塵埃落定

2017年，沒有了股權(quán)之爭的桎梏，萬科應(yīng)該輕裝上陣，相信還會給大家更多的驚喜。

2017年伊始，萬科公告華潤371.7億轉(zhuǎn)讓所持有的公司股份予深圳地鐵。之后，華潤不再持有萬科股份，深圳地鐵成為第二大股東。至此，2016年對萬科影響最大、有可能改變?nèi)f科顏色的股權(quán)之爭，終于塵埃落定。

雖然從2016全年的銷售業(yè)績來看，萬科的排名掉到了第二，但我相信如果2016年伊始就告訴王石、郁亮，能夠用這個第二來換取股權(quán)之爭的結(jié)束，他們也會毫不猶豫地拱手讓出第一。股權(quán)紛爭塵埃落定之后，萬科還是原來的萬科，但又不是一年多前的那個萬科了。我覺得，萬科在這一場征戰(zhàn)中又前進(jìn)了一大步，雖然談不上鳳凰涅槃，但至少更加成熟了。

在去年這樣的情況下，萬科全年還是保持了穩(wěn)定的增長，銷售金額36427億元，銷售面積2765.4萬平方米，同比分別增長了40%和34%，在2016年的排行榜上也占據(jù)了9個月的榜首。雖然在年末拱手讓出了保持十年的第一位子，但恒大并沒有對萬科獲得碾壓式的勝利，萬科在流量榜的業(yè)績上與恒大僅相差100億，只相當(dāng)于萬科在沈陽一個城市的銷售額。由此可見，今年的榜首之爭萬科還是很值得期待的。

根據(jù)公告，萬科2016年新增土地建筑面積3391.73萬平方米，新增土地投資1893.29億元，同比分別增加了50%和73.5%。其中在二線城市的面積和金額占比都較高，這樣的布局從短期來看可能會受到市場波動的一些影響，但就中長期而言，風(fēng)險(xiǎn)是最小的，收益也是最高的。

萬科的業(yè)績和財(cái)務(wù)情況依然保持穩(wěn)健，3年業(yè)績復(fù)合增長率達(dá)28.7%，14.18%的凈負(fù)債率在千億房企中也是最低的。從管理層的角度來看，隨著70后年輕高管的上位，管理團(tuán)隊(duì)也更趨穩(wěn)定。2016年雖然陸續(xù)有高管離任，但和之前劉愛明、肖莉、毛大慶的離職相比，已經(jīng)起不了什么波瀾。

2016年萬科在跨界業(yè)務(wù)方面也取得了一定的成果，一是與鏈家合作打造“萬鏈”進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)裝修；二是立足于杭州萬科的隨園養(yǎng)老模式，在北京、上海、廣州、杭州、青島等一線城市和核心二線城市積極布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，12月還簽約了深圳首家公辦養(yǎng)老PPP試點(diǎn)項(xiàng)目。除了養(yǎng)老之外，萬科物業(yè)的業(yè)績相比彩生活等上市物業(yè)管理公司也遙遙領(lǐng)先，2016年收入首次超過50億元，利潤也超5億元，可見萬科物業(yè)隨時(shí)可以完成資本化的最后一擊，這才是萬科除了住宅業(yè)務(wù)外最大的風(fēng)口。

值得注意的是，萬科合作拿地的模式在業(yè)內(nèi)還是屬于比較進(jìn)取和領(lǐng)先的。股權(quán)合作模式的成果也在銷售權(quán)益榜上有所體現(xiàn)，雖然流量榜的金額和恒大差距不大，但在權(quán)益榜上和恒大卻有近950億元的差距。但這對萬科并不是壞事，更多的合作才能帶來更多的發(fā)展空間和機(jī)會。另一方面，合伙人和項(xiàng)目跟投模式解決了團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性和積極性的問題，項(xiàng)目運(yùn)作效率也會有明顯的提升，相信這樣的機(jī)制對萬科未來的良性發(fā)展還會起到更大的促進(jìn)作用。endprint

由于沒有了股權(quán)之爭的掣肘，2017年萬科應(yīng)該輕裝上陣，不僅僅是穩(wěn)定發(fā)展可期，相信萬科還會給大家更多的驚喜。

千億企業(yè)點(diǎn)評之三：碧桂園

2017年有希望嘗一嘗第一的滋味

近三年復(fù)合增長率僅次于恒大，破億年終獎更讓王首富的小目標(biāo)變成了到碧桂園做區(qū)域總。

2016年碧桂園的增長速度，在前三強(qiáng)房企之中毫無疑問是最快的。全年實(shí)現(xiàn)銷售金額3088.4億元，銷售面積3747萬平方米，分別同比增長了120%和74%，近三年的復(fù)合增長率也達(dá)到了42.8%，僅次于恒大。如果2017年能繼續(xù)保持這樣的增長速度，那么碧桂園很有希望嘗一嘗第一的滋味。

同時(shí)，碧桂園2016年在土地市場也表現(xiàn)得十分積極，全年新增土地預(yù)期建筑面積8752萬平方米，同比增加129%；新增土地投資1775億元，同比大幅增加217%。8月，碧桂園還曾表示將在一線和核心二線城市周邊投入超1000億元建設(shè)“科技小鎮(zhèn)”。

從銷售和拿地的情況來看，碧桂園整體定位還是以三四線城市為主，同時(shí)投資布局二線城市近郊、一線城市的周邊地區(qū)。2016年碧桂園江蘇區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了367億的簽約銷售金額，另外還有多個區(qū)域業(yè)績高速增長，乃至于有多位區(qū)域總拿到業(yè)界羨慕的超億元年終獎（含跟投分紅）。從項(xiàng)目運(yùn)作來看，惠州十里銀灘和句容鳳凰城全年銷售金額分別達(dá)到了103億和73.6億元，鳳凰城銷售面積95.7萬平方米，在2016年全國項(xiàng)目成交面積TOP10中排在第五位。值得注意的是，這兩個項(xiàng)目都是運(yùn)作多年的老項(xiàng)目了，自2011年開始銷售后，每次開盤都取得了很好的成績，這些項(xiàng)目一旦做“活”之后，便可以帶來源源不斷的現(xiàn)金流。

從成本控制的角度來看，根據(jù)2016年中報(bào)，碧桂園51.37%的凈負(fù)債率在千億房企中還是比較出色的。從管理層人員來看，除了首席財(cái)務(wù)官吳建斌的離職，碧桂園的高管仍然保持了比較好的穩(wěn)定性。另外，跟投機(jī)制和同心共享計(jì)劃，既在一定程度上控制了投資的風(fēng)險(xiǎn)，又提升了管理層積極性。特別是多人破億的年終獎（含跟投分紅），在業(yè)內(nèi)創(chuàng)造了新的紀(jì)錄，讓王首富的小目標(biāo)變成了到碧桂園做區(qū)域總。

另外，讓人比較關(guān)注的還有在馬來西亞的森林城市項(xiàng)目，2017年的春茗會上碧桂園披露了森林城市180億的年度銷售金額，創(chuàng)造了業(yè)內(nèi)銷售紀(jì)錄（由于項(xiàng)目遠(yuǎn)在馬來，克而瑞無法核實(shí)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性）。雖然2016年森林城市可以說是叫好又叫座，但緣于馬來西亞政界的不穩(wěn)定因素和來自中國其他房企的各種競爭，該超級大盤未來也不會一帆風(fēng)順。不過，我相信在碧桂園主席楊國強(qiáng)全身心投入這個項(xiàng)目之后，森林城市項(xiàng)目最終還是會向好的方向發(fā)展。endprint