馬健+米爾汗?阿哈西

摘要：油田社區(qū)物業(yè)管理是油田“專業(yè)化管理，區(qū)域化服務(wù)”的產(chǎn)物，近年來，我國油田社區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過長時間的摸索，有了一定的發(fā)展，不過油田社區(qū)物業(yè)管理市場化運作水平仍有待進一步提高。文章結(jié)合當(dāng)前油田社區(qū)物業(yè)管理市場化運作現(xiàn)狀，就油田社區(qū)物業(yè)管理市場化運作策略進行了深入思考。

關(guān)鍵詞：油田社區(qū)；物業(yè)管理；市場化運作

一、油田社區(qū)物業(yè)管理市場化運作現(xiàn)狀

我國許多油田在建設(shè)初期都處于遠離城市、缺少社會依托的狀態(tài)。不過，自上世紀(jì)60年代的石油大會戰(zhàn)開始，響應(yīng)黨和政府的號召，許多油田都走上了生產(chǎn)和生活兩手抓的發(fā)展道路。許多油田都結(jié)合自身實際，將企業(yè)內(nèi)部的教育資源、房產(chǎn)、衛(wèi)生、生活服務(wù)資源等從企業(yè)中分離出來，成立了社區(qū)和社區(qū)管理中心。經(jīng)過四十多年的發(fā)展，油田社會系統(tǒng)逐漸完善，油田社區(qū)物業(yè)管理也成為油田系統(tǒng)管理中極其重要的一環(huán)。從本質(zhì)來看，油田社區(qū)管理是企業(yè)社區(qū)，它是行政劃分的區(qū)域性組織，社區(qū)管理以企業(yè)行政手段為主。油田企業(yè)社區(qū)具有文化功能、經(jīng)濟功能和服務(wù)職能。油田社區(qū)物業(yè)管理是構(gòu)建和諧社會的重要平臺，也是社區(qū)規(guī)范化管理的根本。目前，許多油田社區(qū)的物業(yè)管理水平都較之前有了較大提高，一些油田社區(qū)的物業(yè)管理逐漸從企業(yè)中獨立出來。不過，由于社區(qū)物業(yè)都是由企業(yè)成立的，所以許多油田社區(qū)的管理體制和運行模式都帶有計劃經(jīng)濟的色彩，加上社區(qū)要借助企業(yè)的資源推動社區(qū)建設(shè)，所以相對來說，油田社區(qū)的物業(yè)管理市場化運作水平較低。如許多油田社區(qū)物業(yè)實行的是代收水、電、暖氣費制度，物業(yè)費自定，由于養(yǎng)人負(fù)擔(dān)重，他們所收取的費用相對較高，加上物業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)較低，所以物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾較多。為了減少開支，物業(yè)只能雇用許多臨時工，進而導(dǎo)致物業(yè)管理水平低，效益不佳，市場化運作困難。

二、油田社區(qū)物業(yè)管理市場化運作

（一）深化分離改革，推進市場化運作

油田社區(qū)物業(yè)管理與油田企業(yè)有著密切關(guān)聯(lián)，與一般城市社區(qū)有著本質(zhì)區(qū)別，雖然在市場制度日益完善的情況下，油田社區(qū)物業(yè)管理受政府保護或干預(yù)的力度越來越小，但是，許多油田社區(qū)物業(yè)至今尚未走上自我發(fā)展之路。油田社區(qū)物業(yè)管理市場化運作必須建立在油田社區(qū)物業(yè)職能到位、自主經(jīng)營的基礎(chǔ)上。換而言之，油田社區(qū)物業(yè)管理市場化運作，必須要將自身經(jīng)營職能與政府職能分開，必須走自負(fù)盈虧之路。這就要求油田企業(yè)積極貫徹落實國家八部委下發(fā)的有關(guān)主輔分離輔業(yè)改制的政策，實施主輔分離改革，將油田主業(yè)與后勤服務(wù)剝離開來，成立物業(yè)管理站，注冊專業(yè)化物業(yè)公司，以法人實體的形式促使物業(yè)管理走上自我經(jīng)營之路。然后，完善物業(yè)管理體系，解決企業(yè)人員負(fù)擔(dān)與再就業(yè)之間的矛盾，盤活企業(yè)資產(chǎn)，精干實業(yè)，深化油田企業(yè)改革，確保企業(yè)資產(chǎn)有進有退，為油田管理、維護和運行提供財政補貼，同時實施物業(yè)改制，完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系，持續(xù)推進物業(yè)管理內(nèi)部重組，優(yōu)化物業(yè)管理組織，并將物業(yè)管理與服務(wù)分開、甲方與乙方分開，增強物業(yè)管理的創(chuàng)收能力和安置能力，推動油田社區(qū)物業(yè)管理走向市場化運作方向。

（二）實施品牌戰(zhàn)略，打造物業(yè)品牌

隨著社會發(fā)展，物業(yè)管理市場也將迎來更加激烈的競爭。國際性品牌向國內(nèi)市場的蔓延，加快了中國物業(yè)管理品牌時代的到來。油田社區(qū)物業(yè)管理的根本是服務(wù)于人，為用戶打造優(yōu)美、適宜的生活空間。在市場經(jīng)濟模式下，傳統(tǒng)的物業(yè)管理理念和模式已經(jīng)無法滿足油田物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展。油田社區(qū)物業(yè)必須及時調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，實施品牌戰(zhàn)略，以推動物業(yè)管理不斷向前發(fā)展。確切來說，油田社區(qū)物業(yè)要以物業(yè)服務(wù)、文化建設(shè)和人力資源管理為核心，逐步打造優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)體系，打造業(yè)主滿意的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品。如社區(qū)物業(yè)要逐步完善社區(qū)居住設(shè)施，優(yōu)化社區(qū)環(huán)境，為業(yè)務(wù)提供高水平的服務(wù)，并利用公眾假日和節(jié)日開展多種社區(qū)文體活動，以構(gòu)建和諧的人際關(guān)系，提高業(yè)主對物業(yè)的認(rèn)可度。然后，運用品牌優(yōu)勢擴大經(jīng)營服務(wù)范圍，建立專業(yè)化的社區(qū)服務(wù)隊伍，合并小物業(yè)為大物業(yè)，形成規(guī)模效應(yīng)，并突出物業(yè)管理的差異性和優(yōu)勢，增強品牌優(yōu)勢。

（三）提高物業(yè)管理的技術(shù)含量

在知識經(jīng)濟時代，科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，也是物業(yè)管理競爭制勝的關(guān)鍵。因此，油田社區(qū)物業(yè)要樹立“用科技手段提升管理水平、讓生活更現(xiàn)代”的管理理念，強化管理信息化，提高物業(yè)管理的科技含量和技術(shù)水平。具體來說，油田社區(qū)物業(yè)要抓住信息化建設(shè)機遇，構(gòu)建物業(yè)管理信息化平臺、數(shù)據(jù)庫和外部網(wǎng)站，實現(xiàn)內(nèi)外管理之間的無縫銜接和物業(yè)辦公網(wǎng)絡(luò)化、自動化、無紙化、移動化，提高物業(yè)管理效率。然后，密切關(guān)注和跟進物業(yè)領(lǐng)域前沿科技產(chǎn)品，發(fā)展延伸網(wǎng)絡(luò)服務(wù)信息平臺，將在線保修、房屋租賃、在線繳費等多個物業(yè)接口連接起來，提高部門的科技創(chuàng)新能力和技術(shù)服務(wù)水平，打造高效、科技型物業(yè)管理模式。在此基礎(chǔ)上，培養(yǎng)物業(yè)信息化人才，組建具有企業(yè)特色的服務(wù)團隊，借助市場激勵和獎懲機制完善物業(yè)團隊管理，提高物業(yè)管理人員的整體水平，為業(yè)主提供更加完善的服務(wù)。

綜上所述，經(jīng)濟發(fā)展，民眾生活水平提高，給物業(yè)服務(wù)能力和品質(zhì)提出了更高的要求。油田社區(qū)物業(yè)要認(rèn)清形勢，立足實際，整合資源，細(xì)分市場，締造品牌，走市場化運作發(fā)展之路。惟其如此，才能獲得業(yè)主認(rèn)可，在行業(yè)競爭中贏得一席之地。

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