房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)及化解措施

朱百研

隨著我國城市化進(jìn)程的加快，在剛需住房需求下，我國房地產(chǎn)業(yè)取得了較快的發(fā)展，大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)中來。相較于發(fā)達(dá)國家，我國房地產(chǎn)金融業(yè)起步較晚，發(fā)展還不完善，再加之我國宏觀政策調(diào)控的不斷干預(yù)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)存在較大的金融風(fēng)險(xiǎn)，因此需要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并采取有效的措施加以化解，確保房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

一直以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)都存在著融資渠道單一的問題，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)存在著較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。再加之我國關(guān)于房地產(chǎn)的政策密集出防擦看，在國家宏觀調(diào)控政策不斷變動(dòng)的情況下，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了政策風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，銀行為了提高資金流動(dòng)性，往往會(huì)提前收回資金，這使房產(chǎn)地企業(yè)面臨更為嚴(yán)竣的資金問題。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)自身信用資金管理也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)都導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)增加，一旦這些風(fēng)險(xiǎn)全面爆發(fā)，則會(huì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性帶來嚴(yán)重的影響，因此需要做好房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的有效防范。

房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)分析

融資風(fēng)險(xiǎn)。融資風(fēng)險(xiǎn)主要來融資成本的增加。這主要是由于當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)和社會(huì)資金都呈現(xiàn)出緊縮的局面，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)自身對(duì)資金的需求沒有發(fā)生變化，企業(yè)要想獲得足夠多的資金支持，必然需要導(dǎo)致成本增加。同時(shí)，當(dāng)前國家對(duì)貸款利率進(jìn)行了調(diào)整，相較于以前，貸款利率有了一定程度的提高，金融機(jī)構(gòu)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要組成部分，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金成本的增加。另外在當(dāng)前流動(dòng)性緊縮的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)需要花費(fèi)更多的成本來收集信息和進(jìn)行合同談判，從而獲取可能融資渠道，這也使房地產(chǎn)企業(yè)融資成本增加，進(jìn)而導(dǎo)致融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。

政策風(fēng)險(xiǎn)。首先，我國關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策密集出臺(tái)，如一些限購政策及貸款政策，這些政策出臺(tái)后，導(dǎo)致購房成本支出增加，使部分群體失去購房能力及部分群體購房欲望降低，這導(dǎo)致房屋銷售難度增加，會(huì)對(duì)資金回籠的速度帶來較大的影響。其次，國家加大了保障性住房的建設(shè)力度，這使市場對(duì)商品房的需求直接降低，而且保障性住房與商品房之間存在較大的價(jià)格差異，會(huì)對(duì)商品房漲價(jià)行為帶來一定的影響，不利于房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的提升，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金的盈利能力帶來較大的制約。

信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)主要來自于兩方面：是銀行出于自身流動(dòng)性的需求，或是認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，從而提前收回貸款，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來嚴(yán)竣的資金壓力；房地產(chǎn)企業(yè)自身的信用資金管理風(fēng)險(xiǎn)，即在企業(yè)建造房屋發(fā)圖片看看，會(huì)通過預(yù)付資金的方式來購買原料或是將資金提前支付給施工方，一旦原料及施工方出現(xiàn)破產(chǎn)，則會(huì)給企業(yè)帶來較大的信用風(fēng)險(xiǎn)。

空置風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展雖然取得了一定的成效，但由于與之相對(duì)應(yīng)的管理不完善。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資需求過大及房價(jià)急劇上升的情況，一些資金緊張局面越來越嚴(yán)重。國家相關(guān)部門雖然采取了相應(yīng)的措施來抑制房地產(chǎn)投資增速較快問題，但所取得的成效并不顯著，建成的住房面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售的住房，房產(chǎn)空置現(xiàn)象十分嚴(yán)重，這無形中增加了房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的化解措施

增加融資渠道?？梢赃M(jìn)一步通過擴(kuò)充股本等方式來增加自籌資金的比重。部分非專業(yè)性的房地產(chǎn)投資企業(yè)，如國有大中型企業(yè)的下屬企業(yè)，則可以通過進(jìn)一步爭取母公司的支持來獲取更多的資金；可以通過加強(qiáng)與銀行等金融機(jī)構(gòu)的合作來獲取資金。要在項(xiàng)目開發(fā)等過程中進(jìn)一步加強(qiáng)與銀行等金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)系和溝通，做好前期調(diào)研，以便更好的獲得銀行資金的支持；還可以通過信托融資，發(fā)行企業(yè)債券等方式來進(jìn)行融資。特別是對(duì)于上市房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以積極增去從資本市場中來融資，以此解決資金短缺問題。

加強(qiáng)資金管理。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，需要進(jìn)一步強(qiáng)化預(yù)算管理，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度，并對(duì)企業(yè)的經(jīng)營成本進(jìn)行有效控制，實(shí)現(xiàn)資金的節(jié)約，提高資金的流動(dòng)速度，使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中資金處于正常的周轉(zhuǎn)狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)要重視投資管理工作。在任何一項(xiàng)投資開始之前，都需要針對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，并對(duì)投資回收周期進(jìn)行科學(xué)分析和預(yù)測。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)還要進(jìn)一步提高自身的投資決策管理水平，并構(gòu)建完善的投資決策渠道，有效的降低投資風(fēng)險(xiǎn)，化解存在的資金壓力問題，為企業(yè)的健康發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

加強(qiáng)國家宏觀調(diào)控，加大央行監(jiān)管力度。房地產(chǎn)金融行業(yè)的穩(wěn)定，對(duì)于整個(gè)金融行業(yè)的穩(wěn)定有著重要的作用。因此，國家必須加強(qiáng)宏觀調(diào)控的力度，有效防范控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)有序競爭房地產(chǎn)資金信貸市場，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場的健康有序發(fā)展。央行須加大力度調(diào)查和分析房地產(chǎn)市場，提高對(duì)市場發(fā)展前景判斷的正確性，針對(duì)房地產(chǎn)金融可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)投采取切實(shí)可行的措施和手段加以調(diào)控和干預(yù)，同時(shí)央行還要加大監(jiān)管的力度，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的有序競爭。

完善房地產(chǎn)金融體系，建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。我國在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域中，對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防工作尚不完善，沒有一套完整的保證體系用于金融風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防。所以建立健全房地產(chǎn)金融市場的法律法規(guī)體系、監(jiān)督管理體系、資金信用體系、風(fēng)險(xiǎn)防范體系等用于保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定快速發(fā)展是當(dāng)務(wù)之急。與此同時(shí)，還要建立房地產(chǎn)金融等閑的防范機(jī)制，構(gòu)件風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、防范與控制評(píng)估的預(yù)警系統(tǒng)。

房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有非常重要的促進(jìn)作用，因此需要正確對(duì)房地產(chǎn)金融進(jìn)行深入認(rèn)識(shí)，掌握房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)存在的風(fēng)險(xiǎn)采取有效的措施加以防范，從而保證房地產(chǎn)金融的正常運(yùn)行，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。