從供求均衡角度看房地產(chǎn)去庫(kù)存

康海潔

【摘要】本文以供求均衡理論為依據(jù)，分析了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存進(jìn)程，提出各城市由于面臨的需求、供給曲線不同，因此政策效應(yīng)不同。具體為，以需求刺激為主的去庫(kù)存政策雖然能快速擴(kuò)大需求，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存，但無(wú)論在短期還是長(zhǎng)期都將帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在一定的負(fù)面影響，提出相關(guān)政策建議。

【關(guān)鍵詞】供求均衡 供給曲線 需求曲線 去庫(kù)存

一、房地產(chǎn)供求曲線及供求曲線的移動(dòng)

（一）房地產(chǎn)需求曲線及需求曲線的移動(dòng)

1.房地產(chǎn)需求曲線。房地產(chǎn)作為一種較為特殊的耐用商品，具有消費(fèi)品和資產(chǎn)的雙重屬性，二者分別對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)的居住需求和投資需求。居住需求與一般商品具有相同的規(guī)律，價(jià)格上升時(shí)需求量減少，價(jià)格下降時(shí)需求量增加，需求曲線呈現(xiàn)負(fù)斜率；投機(jī)需求則是通過(guò)商品房買(mǎi)賣(mài)賺取差價(jià)，因此價(jià)格上升的時(shí)候需求增加，價(jià)格下降的時(shí)候需求減少，需求曲線呈現(xiàn)正斜率。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)需求占比一般低于居住需求，因此房地產(chǎn)需求曲線一般呈現(xiàn)負(fù)斜率；而隨著投機(jī)需求比重上升，房地產(chǎn)需求曲線將逐漸拉平，并最終呈現(xiàn)正斜率。

2.房地產(chǎn)需求曲線的移動(dòng)。房地產(chǎn)需求受多個(gè)因素影響，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、經(jīng)濟(jì)增速、人均可支配收入、城市人口數(shù)量和人口結(jié)構(gòu)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期、貨幣市場(chǎng)環(huán)境、二手房市場(chǎng)發(fā)展程度、國(guó)家宏觀調(diào)控政策等。當(dāng)除價(jià)格以外的其他因素變化時(shí)，房地產(chǎn)需求曲線將發(fā)生移動(dòng)，使每一價(jià)格水平下的需求量增加的任何變動(dòng)都會(huì)使需求曲線向右移動(dòng)，稱(chēng)為需求增加；使每一價(jià)格水平下的需求量減少的任何變動(dòng)都會(huì)使需求曲線向左移動(dòng)，稱(chēng)為需求減少。短期內(nèi)，經(jīng)濟(jì)增速、人口、收入、城市建設(shè)等不會(huì)出現(xiàn)明顯的變化，引起需求曲線移動(dòng)的因素主要是消費(fèi)者的預(yù)期以及政策調(diào)控，如當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，若消費(fèi)者預(yù)期還會(huì)上漲，即使價(jià)格偏高，消費(fèi)者還是會(huì)購(gòu)買(mǎi)住房，需求曲線向右移動(dòng)；當(dāng)國(guó)家執(zhí)行寬松的貨幣政策或有利于房地產(chǎn)的財(cái)稅政策時(shí)，房地產(chǎn)需求將增加，需求曲線向右移動(dòng)。

（二）房地產(chǎn)供給曲線及供給曲線的移動(dòng)

1.房地產(chǎn)供給曲線。房地產(chǎn)供給曲線與一般商品相同，是向右上方傾斜的，供給量隨價(jià)格升高而增加，隨價(jià)格下降而減少。而土地的供給數(shù)量是自然形成的，短期內(nèi)不能生產(chǎn)出來(lái)，因此土地的供給曲線是一條與橫軸垂直的線。

2.房地產(chǎn)供給曲線的移動(dòng)。房地產(chǎn)供給受多個(gè)因素影響，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、土地市場(chǎng)價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)的預(yù)期、建筑材料供應(yīng)能力、建筑能力、國(guó)家宏觀調(diào)控政策等。由于房地產(chǎn)必須依附土地而存在，土地價(jià)格是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的重要因素，因此土地市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)供給曲線的移動(dòng)有較大影響，二者關(guān)系表現(xiàn)為土地價(jià)格上升，房地產(chǎn)供給減少，供給曲線向左移動(dòng)，反之，向右移動(dòng)；其他主要因素的影響表現(xiàn)為，房地產(chǎn)價(jià)格上升、房企對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好，房地產(chǎn)供給增加，供給曲線向右移動(dòng)，反之，向左移動(dòng)；國(guó)家宏觀調(diào)控政策主要集中于土地政策、金融政策以及對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的窗口指導(dǎo)等，如加快土地供應(yīng)節(jié)奏、降息降準(zhǔn)等政策將增加房地產(chǎn)供給，供給曲線向右移動(dòng)。

二、房地產(chǎn)供求均衡理論分析

房地產(chǎn)供求均衡是指，房地產(chǎn)供給和需求在市場(chǎng)上相互作用，達(dá)到一個(gè)供給和需求的均衡狀態(tài)，即房地產(chǎn)的供給價(jià)格和需求價(jià)格一致，供給數(shù)量和需求數(shù)量一致。其他因素不變的情況下，市場(chǎng)的均衡狀態(tài)通過(guò)價(jià)格調(diào)節(jié)實(shí)現(xiàn)，價(jià)格變動(dòng)會(huì)引起需求量或供給量沿需求曲線或供給曲線移動(dòng)，最終實(shí)現(xiàn)供求均衡。其他因素變動(dòng)的情況下，市場(chǎng)的均衡狀態(tài)可以通過(guò)需求曲線或供給曲線的移動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

三、用供求均衡原理分析我國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存進(jìn)程

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于供給過(guò)剩狀態(tài)，根據(jù)供求均衡原理，處于房地產(chǎn)價(jià)格高于均衡價(jià)格，需求量低于均衡需求量，供給量高于均衡供給量的狀態(tài)，在市場(chǎng)作用下，房地產(chǎn)價(jià)格有下降趨勢(shì)，需求量沿需求曲線增加，供給量沿供給曲線減少，市場(chǎng)恢復(fù)供求均衡。而單純依靠市場(chǎng)力量出清，時(shí)間漫長(zhǎng)，且長(zhǎng)時(shí)間供給過(guò)剩將使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨較大資金壓力，房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，資金來(lái)源主要為銀行貸款，房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)容易傳導(dǎo)至銀行業(yè)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，為此政府出臺(tái)多項(xiàng)刺激政策，并以需求政策刺激為主，通過(guò)使房地產(chǎn)需求曲線右移，快速擴(kuò)大需求實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存。

短期來(lái)看，由于房地產(chǎn)供給周期較長(zhǎng)，一般在一至兩年，可以假定供給曲線不變，新的均衡價(jià)格以及達(dá)到均衡時(shí)的需求量主要取決于需求曲線的移動(dòng)。根據(jù)上述分析，需求曲線右移，均衡價(jià)格將升高，因此，凡是以增加需求為目的的各項(xiàng)政策手段必將帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上升，上升幅度取決于政策力度以及市場(chǎng)對(duì)政策的敏感性，即需求曲線的斜率。

以商品房銷(xiāo)售面積代表房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量，根據(jù)2016年上半年和去年同期月度平均銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù)畫(huà)出房地產(chǎn)市場(chǎng)需求曲線及變動(dòng)情況，該需求曲線是向右下方傾斜的，且在政策刺激下，2016年上半年需求曲線與去年同期相比發(fā)生右移，房地產(chǎn)需求增加，從而帶動(dòng)庫(kù)存環(huán)比減少，初步達(dá)到了去庫(kù)存目的，但同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格上升。

分城市看，由于各城市的需求曲線不同，政策效應(yīng)差異較大。根據(jù)2016年上半年和去年同期數(shù)據(jù)得到一二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求曲線及變動(dòng)情況，其中，一線城市需求曲線是向右上方傾斜的，價(jià)格與需求量同向變動(dòng)，說(shuō)明投機(jī)需求超過(guò)居住需求占據(jù)主導(dǎo)，此時(shí)需求政策刺激使需求量與價(jià)格螺旋上升，即價(jià)格上漲時(shí)需求量增加，需求量增加進(jìn)一步刺激價(jià)格上漲，投機(jī)需求主導(dǎo)使需求政策刺激成為一二線城市價(jià)格上漲的催化劑；三線城市的需求曲線是向右下方傾斜的，在需求政策刺激下，需求曲線沒(méi)有發(fā)生明顯的移動(dòng)，只是斜率發(fā)生了變化，政策敏感性增強(qiáng)，但與全國(guó)相比仍較弱。由于三四線城市與一二線城市需求曲線明顯不同，導(dǎo)致去庫(kù)存進(jìn)程中不同城市間市場(chǎng)分化不斷加劇，一二線城市價(jià)格上漲明顯，三四線城市庫(kù)存依然較高。

長(zhǎng)期來(lái)看，需求政策刺激也將使供給曲線向右移動(dòng)，當(dāng)需求曲線為正常的向右下方傾斜時(shí)，房地產(chǎn)供給增加，均衡點(diǎn)由E1移動(dòng)到E2，房?jī)r(jià)有回落趨勢(shì)（見(jiàn)圖1），但在現(xiàn)行土地招拍掛制度下，土地價(jià)格易漲不易跌，尤其在市場(chǎng)需求旺盛時(shí)期，土地價(jià)格上漲速度超過(guò)房?jī)r(jià)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本上升，供給曲線有向左移動(dòng)趨勢(shì)，如圖1中由S2到S3，此時(shí)均衡價(jià)格升高，均衡數(shù)量減少，削弱了需求政策刺激效果（見(jiàn)圖1）；當(dāng)投機(jī)需求占據(jù)主導(dǎo)使需求曲線向右上方傾斜時(shí)，供給增加，供給曲線由S1移動(dòng)到S2，供給量增加，但價(jià)格反而上升，難以起到預(yù)期供給量增加價(jià)格下降的調(diào)節(jié)效果（見(jiàn)圖2）。endprint

可見(jiàn)，以需求刺激為主的去庫(kù)存政策雖然能快速擴(kuò)大需求，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存，但無(wú)論在短期還是長(zhǎng)期都將帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在一定的負(fù)面影響，其中一線城市由于以投機(jī)需求為主，價(jià)格漲幅最大，容易引發(fā)價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)；三四線城市去庫(kù)存中價(jià)格不斷上升會(huì)抑制需求的增加，政策刺激效用遞減；二線城市中部分熱門(mén)城市與一線城市情況接近，更多則面臨與三四線城市同樣的問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存不能僅依靠需求政策刺激，還要同時(shí)重視供給端的政策，從如何改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、加快房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組以及控制房?jī)r(jià)上漲等方面入手促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)向供求均衡方向發(fā)展。

四、政策建議

（一）加大因城施策政策力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡發(fā)展

對(duì)于三四線高庫(kù)存城市，進(jìn)一步加大去庫(kù)存力度，一是不斷完善城市教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套服務(wù)設(shè)施，提高住房吸引力；二是鼓勵(lì)大型品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收購(gòu)現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)品牌注入、提升住房品質(zhì)的方式促進(jìn)庫(kù)存消化。對(duì)于一二線房?jī)r(jià)上漲顯著的城市，要疏堵結(jié)合，一方面要實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)限貸，遏制投機(jī)需求增長(zhǎng)；另一方面，要采取擴(kuò)大新增供地、盤(pán)活存量土地等方式擴(kuò)大土地供給，防范土地價(jià)格快速上漲，同時(shí)改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小戶(hù)型供應(yīng)數(shù)量，支持居民自住房需求。

（二）改變供給用途，直接削減房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)剩供給

一是鼓勵(lì)地方政府購(gòu)買(mǎi)符合條件的在建或已經(jīng)建成的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源，或?qū)⑸形撮_(kāi)工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地；二是研究制定未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過(guò)調(diào)整土地用途，引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，如用于新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等國(guó)家支持的其他產(chǎn)業(yè)投資，控制房地產(chǎn)潛在供給增加。

（三）降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)政府救市的政策預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的兼并重組

一是降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)政府救市的政策預(yù)期，讓市場(chǎng)發(fā)揮調(diào)節(jié)供求的作用，房地產(chǎn)庫(kù)存高的地區(qū)，說(shuō)明供給超過(guò)了需求，市場(chǎng)反應(yīng)是價(jià)格下行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力會(huì)選擇降低房?jī)r(jià)；二是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組提供便利條件，伴隨房?jī)r(jià)持續(xù)下行，一些庫(kù)存壓力大、資金實(shí)力弱、經(jīng)營(yíng)效率低的房企會(huì)選擇退出房地產(chǎn)行業(yè)，政府應(yīng)鼓勵(lì)支持行業(yè)內(nèi)的兼并重組，盡量避免房企破產(chǎn)清算，降低房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整對(duì)其他行業(yè)以及經(jīng)濟(jì)整體的影響。

（四）進(jìn)一步完善土地市場(chǎng)招拍掛制度，加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

一是合理制定公開(kāi)招拍掛的土地的標(biāo)底價(jià)格，更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評(píng)標(biāo)方式，而不是把價(jià)格作為土地競(jìng)得的重要標(biāo)準(zhǔn)；二是嚴(yán)格約束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加杠桿拿地的行為，降低行業(yè)杠桿率，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，擺脫單純買(mǎi)地賣(mài)房的盈利模式，探索更好的服務(wù)消費(fèi)者的新的投資渠道，如開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，深化房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)鏈條。endprint