我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異化研究

【摘 要】文章分析了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)域間波動(dòng)差異特征，運(yùn)用數(shù)學(xué)模型分析我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格地區(qū)間差異影響因素，得出人均可支配收入水平和信貸政策是影響房?jī)r(jià)的主要原因，對(duì)供給側(cè)改革背景下如何調(diào)控我國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)以及怎樣有效化解去庫(kù)存區(qū)域差異化提出了相關(guān)對(duì)策建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格；區(qū)域分化；實(shí)證研究

一、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)區(qū)域差異分析

在我國(guó)當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不成熟完善的條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯不是完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，因此我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格與其實(shí)際存在背離，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的變化特征和區(qū)域差異進(jìn)行分析就顯得尤為重要。

1.房地產(chǎn)價(jià)格總體變動(dòng)特征

根據(jù)所選樣本我們可以發(fā)現(xiàn)，2005年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格顯著提高，2005年全國(guó)房地產(chǎn)均價(jià)為3167.66元/平方米，到2015年己達(dá)到約7000元/平方米。除2008年房地產(chǎn)價(jià)格略有回落但是降幅依然不大，2009年出現(xiàn)大幅度上漲。截止到2016年9月末，我國(guó)房地產(chǎn)均價(jià)已經(jīng)達(dá)到7625.47元/平方米。

2005年至2007年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，年均增長(zhǎng)率為10.44%，2008年我國(guó)受?chē)?guó)際金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)回落，出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。但2008年以后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。2009年我國(guó)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)新政刺激我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，壓抑的市場(chǎng)需求爆發(fā)式的滿(mǎn)足，使房地產(chǎn)價(jià)格在2009年出現(xiàn)大幅度的上漲，年增長(zhǎng)率達(dá)到23.18%。盡管2010年以后我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但是增長(zhǎng)幅度均有所下降，尤其是2014年的房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

2.各地區(qū)房?jī)r(jià)變動(dòng)特征

北京、上海兩地的房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他省市，每平米均價(jià)都在萬(wàn)元以上。浙江省、天津市、廣東省、海南省、福建省、江蘇省的房地產(chǎn)價(jià)格集中在5000—9000元/平方米之間，處于第二梯隊(duì)，遼寧省、四川省、重慶市、湖北省、山東省、安徽省、陜西省的房地產(chǎn)價(jià)格基本在3500—5000元/平方米，屬于第三梯隊(duì)，其余省份的房地產(chǎn)價(jià)格分布在2000—3500元/平方米之間。在本文研究的31個(gè)省份中，房地產(chǎn)均價(jià)集中在2000—3000元/平方米的省份僅有1個(gè)，占3.23%；3000—4000元/平方米的省份有21個(gè)，占67.74%；4000—6000元/平方米之間的共2個(gè)，占6.45%；6000—8000元/平方米以上的有5個(gè)，占16.13%。10000元/平方米以上有2個(gè)，占6.45%；房地產(chǎn)均價(jià)最高的地區(qū)是北京，達(dá)到14187.94元/平方米，最低是甘肅，為2870.79元/平方米，北京房地產(chǎn)均價(jià)是甘肅的4.94倍。由此可以看出，我國(guó)31個(gè)省份之間房地產(chǎn)均價(jià)存在明顯的差異，透過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格我們也可以清楚地看到房地產(chǎn)市場(chǎng)在各地區(qū)發(fā)展不平衡，外化為房地產(chǎn)價(jià)格存在明顯差異。北京、上海、浙江、天津、廣東的房地產(chǎn)均價(jià)處于相對(duì)較高的水平，并且價(jià)格漲幅增長(zhǎng)較大。相比之下，其他省份的價(jià)格變動(dòng)范圍相對(duì)較小。但是，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格各地區(qū)之間的變動(dòng)差異性較大，而且這種變動(dòng)差異有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。

3.各省市房?jī)r(jià)收入比變動(dòng)特征

所謂房?jī)r(jià)收入比，是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。按照國(guó)際慣例，比較通行的說(shuō)法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3—6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。房?jī)r(jià)收入比反映了人們購(gòu)房的難易程度，也折射出房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。

2015年，我國(guó)31個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比相對(duì)較高，不平衡性較為明顯。其中北京和上海房?jī)r(jià)收入比14.5分別為14.0，連續(xù)3年位列全國(guó)第一和第二，成為全國(guó)購(gòu)房難度最高的城市，內(nèi)蒙古依舊位居最后一名，僅4.4。而且2015年我國(guó)31個(gè)省市房?jī)r(jià)收入比不符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的省份竟達(dá)19個(gè)，占比達(dá)61.29%。此外據(jù)對(duì)相關(guān)城市調(diào)查顯示，我國(guó)中小城市的房?jī)r(jià)收入比多在六倍以下，相當(dāng)多的城市在4倍以?xún)?nèi)，屬于房?jī)r(jià)不高的范疇，超過(guò)6倍的主要是一些大城市，據(jù)調(diào)查，全國(guó)大部分大中城市房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6倍，其中北京、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、南京、廣州、大連和西安的比率都超過(guò)了10。這表明像北京、上海這種房?jī)r(jià)收入比巨大，且又有剛需需求的市民來(lái)講，人們購(gòu)房壓力將再次加大，承受力將不堪重負(fù)。

4.小結(jié)

綜上可見(jiàn)，2005年至2015年無(wú)論是全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格還是各省份房地產(chǎn)價(jià)格整體都呈現(xiàn)明顯上漲趨勢(shì)。2006年之后，除2008年出現(xiàn)小幅回落之外，其他年份房地產(chǎn)價(jià)格上漲趨勢(shì)明顯。此外，通過(guò)對(duì)我國(guó)31個(gè)省市房地產(chǎn)均價(jià)、房?jī)r(jià)收入比以及CPI的對(duì)應(yīng)關(guān)系的分析發(fā)現(xiàn)，各省份房地產(chǎn)價(jià)格整體變動(dòng)差異明顯，房?jī)r(jià)收入比變化劇烈，房地產(chǎn)行業(yè)總體上呈現(xiàn)周期性、資本密集型、政策敏感度高、地域明顯等特點(diǎn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)區(qū)域差異影響因素實(shí)證分析

房地產(chǎn)行業(yè)與社會(huì)固定資產(chǎn)投資、居民消費(fèi)水平、財(cái)稅政策、貨幣政策等宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)因素關(guān)系密切。其中房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)需求端（購(gòu)房者）和供給端（房地產(chǎn)企業(yè)）均對(duì)國(guó)家金融政策依賴(lài)較強(qiáng)；土地政策會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)拿地規(guī)模和成本，稅收政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制帶來(lái)直接影響。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期處于政府“調(diào)控”狀態(tài)，調(diào)控政策主要分為金融政策、行政政策、土地政策、稅收政策四大類(lèi)。金融政策包括存貸款基準(zhǔn)利率、公積金貸款政策，存款準(zhǔn)備金率等；行政政策包括限購(gòu)限貸政策、購(gòu)房補(bǔ)貼政策、各類(lèi)別保障房政策；土地政策包括土地供應(yīng)政策、土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃控制政策等；稅收政策包括營(yíng)業(yè)稅、增值稅等各類(lèi)政策。由于數(shù)據(jù)獲取等方面的限制，本文在研究過(guò)程中只關(guān)注了主要的經(jīng)濟(jì)金融因素，因此難免會(huì)造成些許誤差。

近年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)走高，從根本上講是由供需關(guān)系決定的，為了揭示我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的影響因素，筆者通過(guò)收集2005—2015年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的相關(guān)數(shù)據(jù)，建立相關(guān)的計(jì)量模型來(lái)進(jìn)行實(shí)證研究。基于數(shù)據(jù)的可收集性以及可操作性，筆者以商品房?jī)r(jià)格為主來(lái)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

1.數(shù)據(jù)指標(biāo)選取與預(yù)處理

2.研究方法

通過(guò)查閱相關(guān)文獻(xiàn)資料，可以看出大多數(shù)學(xué)者對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響因素研究均停留在單一方程的層次上，盡管大多數(shù)研究者得出了房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響因素，但是卻忽略了這些影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的因素之間的內(nèi)生互動(dòng)關(guān)系，因此本文基于我國(guó)2005-2015年房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)，通過(guò)運(yùn)用聯(lián)立方程模型的估計(jì)方法，同時(shí)考察房地產(chǎn)需求、供給與房?jī)r(jià)三者之間的內(nèi)在反饋機(jī)制，房?jī)r(jià)波動(dòng)影響因素的關(guān)系。

3.聯(lián)立方程模型概述與模型設(shè)立

根據(jù)前文關(guān)于房?jī)r(jià)影響因素的敘述，構(gòu)建我國(guó)房?jī)r(jià)影響因素的聯(lián)立方程模型：

其中式（1）反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求受當(dāng)期商品房平均售價(jià)、城市化率、人均可支配收入、居民年末儲(chǔ)蓄存款余額、貸款利率的影響；式（2）反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)供給受當(dāng)期商品房平均售價(jià)、上一期房地產(chǎn)市場(chǎng)需求、貸款利率、貨幣供應(yīng)量的影響；式（3）反映了商品房平均售價(jià)受當(dāng)期竣工房屋造價(jià)、城市化率、貸款利率以及上一期房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的影響。

4.模型參數(shù)估計(jì)、檢驗(yàn)及回歸結(jié)果

通過(guò)計(jì)算可知，前文設(shè)立的三個(gè)方均滿(mǎn)足以上識(shí)別條件，所以研究表明三個(gè)方程均可以識(shí)別。

（2）模型參數(shù)估計(jì)

本文利用計(jì)量軟件Eviews6.0通過(guò)采用既適用于恰好識(shí)別的結(jié)構(gòu)方程又適用于過(guò)度識(shí)別的結(jié)構(gòu)方程的單方程估計(jì)方法—兩階段最小二乘法對(duì)系統(tǒng)模型的參數(shù)進(jìn)行估計(jì)。

式（5）參數(shù)估計(jì)表明，市場(chǎng)供給的情況如下：①市場(chǎng)需求前一期值、當(dāng)期商品房售價(jià)、貨幣供應(yīng)量系數(shù)為正。這表明在其他變量不變的條件下，市場(chǎng)需求前一期值、房?jī)r(jià)、貨幣供應(yīng)量與市場(chǎng)供給之間存在著正相關(guān)關(guān)系，市場(chǎng)需求前一期值旺盛會(huì)提高住房供給，房?jī)r(jià)上升導(dǎo)致供給增加符合供給需求理論。此外，貨幣供應(yīng)量的增多會(huì)提高房地產(chǎn)商的資金量，從而加大供給。②當(dāng)期貸款利率系數(shù)為負(fù)。當(dāng)期貸款利率上升導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給減少。因此，當(dāng)房地產(chǎn)供給大于需求時(shí)，為了保持市場(chǎng)價(jià)格均衡，政府可以適當(dāng)?shù)靥岣呃室詼p少市場(chǎng)供給，增大市場(chǎng)需求。

當(dāng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格主要受以下幾個(gè)因素的影響：①竣工房屋造價(jià)上升會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升 。②貸款利率。在其他變量不變的條件下，銀行貸款利率與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格呈正相關(guān)，利率上調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也會(huì)相應(yīng)地上升。③上一期房地產(chǎn)市場(chǎng)供給。在其他條件不變的情況下，上期房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與當(dāng)期房地產(chǎn)價(jià)格正相關(guān)。④城市化率的提高在某種程度上會(huì)助推房?jī)r(jià)上升，但是參數(shù)估計(jì)并不顯著，表明這個(gè)指標(biāo)不具有參考意義。

因此，政府僅僅依靠央行的金融手段對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行控制并不能從根本上解決問(wèn)題，要抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，需要從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系入手，依靠政府的經(jīng)濟(jì)手段保證房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量和結(jié)構(gòu)基本平衡，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。

三、結(jié)論及政策建議

1.結(jié)論

（1）我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)域差異逐步加大，房?jī)r(jià)收入比不斷背離國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系存在明顯缺陷。

（2）聯(lián)立方程模型顯著有效，人均可支配收入和信貸政策是房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)域差異的主要影響因素。

（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)“分化”、“過(guò)剩”趨勢(shì)明顯，抑投資與去庫(kù)存并行。

2.政策建議

（1）建立因城施策的房地產(chǎn)體系，保障居民基本住房需求，避免嚴(yán)重分化趨勢(shì)。

（2）合理引導(dǎo)需求端，積極推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存與新型城鎮(zhèn)化有效融合。

（3）增強(qiáng)房地產(chǎn)信貸政策與調(diào)控目標(biāo)的銜接性，有效發(fā)揮金融政策杠桿效應(yīng)，防止房地產(chǎn)泡沫滋長(zhǎng)。

（4）堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的”原則，推動(dòng)房地產(chǎn)體系去市場(chǎng)化，建立民生為本的住房制度。

作者簡(jiǎn)介：

李經(jīng)緯（1995—），男，籍貫：安徽省蚌埠市，四川大學(xué)數(shù)學(xué)學(xué)院2014級(jí)本科生，研究方向：數(shù)理統(tǒng)計(jì)。