摘要：本文簡單介紹了我國地方政府住房限購政策的內(nèi)容和目標(biāo)，運用數(shù)據(jù)分析和邏輯推理方法研究了住房限購政策是如何推動住房價格上漲的，指出單純的住房限購政策是不可能有效控制房價上漲，必須綜合運用增加供給、限制地價、抑制需求和引導(dǎo)城市發(fā)展的多種措施才能有效控制房價的非理性上漲。

關(guān)鍵詞：地方政府；住房限購；擴散效應(yīng)；政府失靈

1 引言

從1998年我國實行住房制度貨幣化改革至今已經(jīng)20年，這20年間，中國的住房價格突飛猛進，北上廣深一線城市幾乎漲價20倍，其他三四線城市的住房價格也漲了十倍左右。為了抑制住房價格過快上漲，我國政府每間隔幾年都會出臺新一輪的住房價格調(diào)控措施，幾乎所有地方政府的調(diào)控措施都把限購作為調(diào)控不二“法寶”。但是從近20年的限購政策與住房價格波動的關(guān)系來看，每一輪限購帶來的只是住房價格的短時間下降，但是限購城市周邊非限購城市的住房價格卻在上漲，與限購城市住房價格的差距越來越小。周而復(fù)始，這種住房漲價擴散效應(yīng)越來越明顯，最終發(fā)現(xiàn)，限購政策不但沒有抑制限購城市的住房價格，還抬高了非限購城市的住房價格，非限購城市住房價格的上漲，再一次催生限購城市住房價格的上漲，從而導(dǎo)致地方政府通過限購政策抑制房地產(chǎn)價格過快上漲的政策目標(biāo)落空。

2 地方政府住房限購政策內(nèi)容與目標(biāo)

2.1地方政府住房限購政策的內(nèi)容

（1）區(qū)域限購。一線城市高度發(fā)達，極個別一線城市區(qū)域小面積小，實行全部區(qū)域限購，如深圳等；絕大部分一線城市也有欠發(fā)達地區(qū)，主要實行主城區(qū)限購，遠城區(qū)有限限購，如廣州的增城區(qū)至今非本地居民限購住房一套。

（2）戶籍限購。戶籍限購就是擁有本市戶籍居民一般不限購第一套住房和第二套改善性住房，但非本市戶籍居民原則上限購，除非符合繳納個稅年限或者繳納社保年限才具有購買一套住房資格，如廣州市外地居民需要連續(xù)繳納5年個稅或者繳納5年社保才具有購房資格。

（3）家庭已購住房限購。住房主要在“住”，現(xiàn)在城市家庭多以核心家庭模式為主，家庭成員有限，家庭擁有的一套住房基本能夠滿足家庭成員居住的需要，但不排除不能滿足需要的情況，因此對具有改善性住房需求的家庭實行限貸不限購，如廣州市規(guī)定，已經(jīng)還清住房貸款的家庭二套房首付不低于30%，沒有還清住房貸款的家庭，二套房首付不低于70%；全面禁止居民購買第三套住房。

2.2地方政府住房限購政策的目標(biāo)

（1）完成中央政府的任務(wù)。住房價格上漲過快已經(jīng)是社會共識，特別是已經(jīng)遠遠超過房價工資收入比，對工薪階層形成巨大壓力，媒體和相關(guān)專家也對住房價格過快上漲表現(xiàn)出擔(dān)憂，中央政府三令五申要求抑制住房價格過快上漲。在此背景下地方政府出臺住房限購政策，與其說是對社會關(guān)切的回應(yīng)，不如說是迫于上級政府的壓力。因此，地方政府住房限購政策的目標(biāo)是為了完成中央政府交給的任務(wù)。

（2）緩解供需關(guān)系。在假定供給住房數(shù)量不變的情況下，禁止本地戶籍居民購買三套住房，限制非本地戶籍居民購買住房，就會抑制需求，進而緩解供需矛盾。

（3）控價而非降價。地方政府的土地財政致使城市土地拍賣的價格越來越高，加上人工成本、材料成本的上漲，住房價格不能違背價格規(guī)律單方面下降。住房本質(zhì)上屬于商品房，自主定價是商品的基本屬性，政府不能決定住房價格必須下跌。綜合來看，限購是控價而非降價。

3擴散效應(yīng)與住房價格上漲關(guān)系

3.1擴散效應(yīng)與住房價格擴散效應(yīng)

擴散效應(yīng)是諾貝爾經(jīng)濟學(xué)得主岡納？繆爾達爾提出的概念，其基本意思是指“所有位于經(jīng)濟擴張中心的周圍地區(qū)，都會隨著與擴張中心地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施的改善等情況，從中心地區(qū)獲得資本、人才等，并被刺激促進本地區(qū)的發(fā)展，逐步趕上中心地區(qū)”。住房價格擴散效應(yīng)是指隨著中心城市房價的價格上漲，中心城市周邊地區(qū)及城市的住房也會逐步上漲，由于中心城市住房限購，購房需求被迫轉(zhuǎn)移到限購城市周邊城市，從而導(dǎo)致周邊城市住房價格逐步縮小與中心城市的房價差距，周邊城市房價上漲反過來推動限購城市住房價格上漲。

3.2住房價格擴散效應(yīng)分析

擴散效應(yīng)是由價格溢出效應(yīng)、需求擠壓效應(yīng)和價格反推效應(yīng)構(gòu)成，需求和價格兩種要素在中心城區(qū)和周邊區(qū)域之間通過三種效應(yīng)在中心城區(qū)和周邊地區(qū)反復(fù)進行。如圖1所示。

圖1：中心城市與周邊城市擴散效應(yīng)示意圖

（1）價格溢出效應(yīng)?！八^溢出效應(yīng)是指一個組織在進行某項活動時，不僅會產(chǎn)生活動所預(yù)期的效果，而且會對組織之外的人或社會產(chǎn)生的影響”。具體到城市房價溢出效應(yīng)是指隨著中心城市房價的上漲，周邊地區(qū)和周邊城市的房價受此影響也會隨著上漲。

（2）需求擠出效應(yīng)?！皵D出效應(yīng)指一個相對平衡的市場上，由于供應(yīng)、需求有新的增加，導(dǎo)致部分資金從原來的預(yù)支中擠出，而流入到新的商品中”。需求擠出效應(yīng)就是隨著我國各地方政府限購政策的出臺，中心城市實行限購越來越嚴格，很多在中心城市工作和生活的潛在購房者不具有購房資格，由于漲價預(yù)期強烈和具有一定的替代性，潛在購房者在中心城市購房的需求就被逐步擠出流到周邊城市，周邊城市房價隨著購買者越來越多而逐步上漲，與中心城市的房價差距越來越小。

（3）價格反推效應(yīng)。價格反推效應(yīng)是指在周邊城市房價上漲過程中，中心由于城市經(jīng)濟基礎(chǔ)和交通條件、教育資源等公共產(chǎn)品與服務(wù)均優(yōu)于周邊城市，性價比遠高于周邊城市，中心城市的房價具有強烈地上漲預(yù)期，周邊城市和中心城市房價差距越小，中心城市房價上漲空間就越大，在這種預(yù)期下推動下，中心城市的房價逐步上漲，與周邊城市的房價差距再次拉大。

4 結(jié)論與建議

4.1結(jié)論

住房限購政策的出臺基于供需關(guān)系的宏觀調(diào)控，基本邏輯是抑制需求就能夠控制房價的過快上漲，而不是綜合供給和需求之間的關(guān)系，因此住房限購政策從政策出臺到實施就帶有明顯的缺陷。根據(jù)價格的基本規(guī)律，價格受供給和需求兩個方面的影響，不增加供給，僅抑制需求而且需求還在不斷增加的情況下，是不可能真正抑制價格上漲。endprint

通過價格溢出效應(yīng)、需求擠壓效應(yīng)和價格反推效應(yīng)的關(guān)系分析可以發(fā)現(xiàn)，在限購城市的需求不能獲得滿足的時候，需求會以另外的形式獲得滿足，但是限購城市的供給沒有增加，非限購城市的供給也沒有刻意的增加，但是非限購城市的需求卻不可避免的增加，且幅度巨大。同時限購城市的供給不變或變化不大，需求卻與日俱增，限購城市的地價、薪酬水平、物價水平和公共服務(wù)均高于非限購城市，在比較效應(yīng)作用下，限購城市的房價在非限購城市房價的推動下上漲。

因此，地方政府的住房限購政策是不可能真正抑制房價上漲，只是暫時緩解限購城市的住房價格上漲，但卻導(dǎo)致周邊非限購城市住房價格的過快上漲，沒有真正解決問題住房價格上漲問題，準(zhǔn)確地說，只是轉(zhuǎn)移了問題發(fā)生區(qū)域而非解決問題。

4.2建議

（1）增加供給是解決住房價格過快上漲的根本手段。如前所述，價格受供需關(guān)系的影響，增加供給必然會抑制價格上漲，但前提是增加供給遠遠大于需求增加程度或者供過于求，這在我國大城市土地資源高度緊缺的背景下是不可能的，因此必須配合抑制需求才能起到作用。

（2）限制地價是解決住房價格過快上漲的直接手段。我國城市住房價格過快上漲與城市土地價格過快上漲有關(guān)，土地價格上漲過快，加上人工成本和材料成本的穩(wěn)步上漲，想讓住房價格不漲明顯違反價格規(guī)律和價值規(guī)律，因此，限制地價上漲可以最直接的解決住房價格過快上漲。

（3）抑制需求是解決住房價格過快上漲的行政手段。住房本質(zhì)上是商品，商品的買賣是市場行為，供需雙方形成價格合意即可進行買賣。市場經(jīng)濟條件下的政府應(yīng)該維護公平交易，而不應(yīng)該限制交易對象，住房限購其實質(zhì)是限制交易對象，是對市場規(guī)則的粗暴干預(yù)和破壞。

（4）引導(dǎo)城市發(fā)展是解決住房價格過快上漲的市場手段。如前所述，消費者在大城市買房的動力來自于大城市優(yōu)良的公共產(chǎn)品（服務(wù)）和優(yōu)越的就業(yè)環(huán)境和薪酬水平，我國目前最嚴重的城市問題就是大城市嚴重“營養(yǎng)過?！?、小城市“營養(yǎng)不良”的問題，因此，引導(dǎo)我國城市均衡發(fā)展，逐步縮小城市之間發(fā)展差距，使新老人力資源都可以就近就業(yè)而不犧牲職業(yè)發(fā)展機會、不減少個人薪酬待遇，同時能夠享受同等的公共產(chǎn)品（服務(wù)）。由于大城市過高的房價和生活成本，人力資源會自由地向性價比高的城市流動，市場的問題還是交給市場來解決。

王天才（1976——），男，長江大學(xué)2014級工商管理碩士，研究方向，戰(zhàn)略管理。endprint