產(chǎn)業(yè)園區(qū)拆遷安置工作存在的問題及對策

王永兵

摘要：拆遷安置工作是產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型增速的基礎(chǔ)，是趕超發(fā)展的依托，也是提升城市形象和發(fā)展能力的大局所系。曲靖經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)堅持“先建后拆、未拆先補、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換、差額找補”的和諧拆遷辦法，基本滿足進區(qū)項目的用地需求，探索出了一條具有產(chǎn)業(yè)園區(qū)特色的舊村評估拆遷的路子，但也存在著拆遷面臨瓶頸制約、安置小區(qū)建設(shè)滯后、建后管理矛盾凸顯等困難和問題，針對這些問題提出了具有針對性和可操作性的對策措施，隨著項目入駐勢頭的不斷加快，項目推進和拆遷安置的矛盾日益突出在產(chǎn)業(yè)園區(qū)當前的發(fā)展條件和背景下，對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說具有指導(dǎo)和借鑒意義。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)園區(qū) 拆遷安置 安置小區(qū)建設(shè)

曲靖經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡稱“曲靖經(jīng)開區(qū)”）是1992年云南省人民政府批準設(shè)立的省級經(jīng)開區(qū)，2010年6月經(jīng)國務(wù)院批準升級為國家級經(jīng)開區(qū)。曲靖經(jīng)開區(qū)的征地拆遷安置工作，大致經(jīng)歷了前十年（1992-2002年）的拆遷安置、2004年管理體制調(diào)整前后拆遷安置（2002-2005年）、小康城建設(shè)時期（1996-2010年）和舊村整村評估拆遷階段（自2011年起至今）四個階段，堅持“先建后拆、未拆先補、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換、差額找補”的和諧拆遷辦法，人民群眾的信任度和滿意度不斷提升，探索出了一條具有產(chǎn)業(yè)園區(qū)特色的舊村評估拆遷的路子，基本形成了公正、公開、公平的拆遷安置氛圍。

一、曲靖經(jīng)開區(qū)征地拆遷中存在的困難和問題

（一）拆遷面臨瓶頸制約

同一行政區(qū)域內(nèi)標準調(diào)整的影響。2014年7月，曲靖市麒麟?yún)^(qū)出臺了集體土地房屋拆遷補償辦法，提高了舊村房屋的評估補償指導(dǎo)價，雖然從測算看，其提高的幅度達不到曲靖經(jīng)開區(qū)征地拆遷安置政策中舊村評估指導(dǎo)價與安置新區(qū)建設(shè)補助費之和，但因房屋拆遷補償費是直付農(nóng)戶，安置新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施補助費是按人均8000-10000元補助到居民小組，未考慮舊村面積多少。因此群眾有想法，對評估拆遷有等待觀望之情形。

拆遷安置中存在的自由裁量。由于集體土地上房屋情況復(fù)雜，在拆遷補償中不可避免存在補償差距，特別是部分拆遷過程中為推進工作，街道、社區(qū)、小組要求放寬標準等，導(dǎo)致了街道之間，拆遷項目之間、拆遷農(nóng)戶之間相互攀比、猜測、觀望，甚至在部分別有用心的人唆使下，成為上訪、群訪的導(dǎo)火索，影響拆遷進度。

特殊的管理體制造成在拆遷補償中不公平現(xiàn)象存在。一方面各部門在控制違建、突擊裝修方面職責不夠明確，未形成統(tǒng)一、規(guī)范、集中的城鄉(xiāng)管理的力量，導(dǎo)致部分居民小組突擊建蓋、突擊裝修現(xiàn)象嚴重，增大評估拆遷難度，另一方面目前拆遷安置政策不夠完善，對遵紀守法、沒有突擊裝修、違法建設(shè)的農(nóng)戶沒有形成褒獎體制。

（二）安置小區(qū)建設(shè)滯后

規(guī)劃不夠合理，配套不夠完善。曲靖經(jīng)開區(qū)安置新區(qū)規(guī)劃選址在調(diào)動群眾積極性，充分尊重群眾意愿方面存在不足，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃、實現(xiàn)城市和新區(qū)重大基礎(chǔ)設(shè)施有效對接方面存在差異。存在安置新區(qū)為項目讓路，使前期工作毀于一旦、重頭開始，選址不能以法定形式固定，得不到嚴格執(zhí)行，不顧及群眾的想法，后面調(diào)整規(guī)劃否定前面承諾等諸多問題，引起群眾的不理解甚至反感。

籌資渠道單一，建設(shè)資金不足。舊村評估拆遷、建設(shè)安置小區(qū)、完善基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施配套需投入大量資金。初步估算，對一個居民小組進行綜合環(huán)境整治約需資金1000萬元；評估拆遷舊村約需3000-5000萬元，規(guī)劃區(qū)內(nèi)44個居民小組舊村全部評估拆遷除約需資金20億元左右；經(jīng)開區(qū)已建和擬建的安置小區(qū)約需資金42.53億元，幾項合計經(jīng)開區(qū)“拆舊建新”推進拆遷安置工作總投資保守測算需要60億元以上。當前，曲靖經(jīng)開區(qū)舊村評估拆除資金全部由財政籌資，安置新區(qū)建設(shè)資金來源主要是居民小組統(tǒng)籌管理的征地拆遷補償費及曲靖經(jīng)開區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施補助費，資金來源單一，為彌補資金不足居民小組只好采用代建墊資，以地籌款，把規(guī)劃給集體土地用于安置和發(fā)展的集體土地抵押甚至出售給建設(shè)方或其它非本居民小組人員，這既不符合國家政策又透支了居民小組未來發(fā)展的希望。

指導(dǎo)幫助不夠，前期手續(xù)不完善。安置小區(qū)建設(shè)是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及諸多政策性和技術(shù)性、專業(yè)性的要求，但目前曲靖經(jīng)開區(qū)沒有專門機構(gòu)人員來統(tǒng)籌管理，沒有可操作性的方案來指導(dǎo)幫扶，任憑居民小組“八仙過海各顯神通”建設(shè)安置新區(qū)，導(dǎo)致建設(shè)中困難重重，建成后遺留問題成堆。安置新區(qū)建設(shè)前期手續(xù)復(fù)雜，涉及多個部門，但各部門各履其責、各管一段，很多工作互為前置條件，導(dǎo)致手續(xù)難以辦理。有的安置小區(qū)已經(jīng)啟動多年還未完成前期手續(xù)，存在建設(shè)收費多、手續(xù)辦理復(fù)雜等問題，如安置新區(qū)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可時，遇到多項行政收費辦理事項，即：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、人民防空地下室建設(shè)費、地震評估報告費、墻改專項基金、建筑垃圾、工程渣土、碎石料處理費等。此外，安置新區(qū)的建設(shè)尤其是較早建設(shè)的安置新區(qū)建設(shè)水平低、形式單一、配套差，隨著城市發(fā)展，一些老舊安置小區(qū)又形成新的城中村，造成社會財富資源的浪費。

（三）建后管理矛盾凸顯

當前曲靖經(jīng)開區(qū)拆遷安置中，原有居民雖然實現(xiàn)了集中統(tǒng)一的安置，但隨著購買、租住人員的進入，導(dǎo)致安置新區(qū)普遍存在著人戶分離的情況，按照現(xiàn)有傳統(tǒng)的、粗放的社區(qū)模式，出現(xiàn)了社區(qū)、居民小組管不了、管不著、不能管、不愿管的局面，形成了社會管理死角和盲點，也給群眾辦事造成極大不便。目前，拆遷安置工作重心都在拆遷和安置階段，對安置以后的管理重視不夠。新區(qū)建成分配后亂建設(shè)、亂加層等現(xiàn)象有蔓延之勢，臟、亂、差現(xiàn)象較為突出，黃、賭、毒亦有滋生勢態(tài)，應(yīng)引起高度重視。此外，目前新建小區(qū)居民小組大多是欠債建設(shè)，新區(qū)建成居民小組無集體經(jīng)濟、無土地資源的空殼組、欠債組，可持續(xù)發(fā)展的能力不足。

二、加強曲靖經(jīng)開區(qū)征地拆遷工作的對策建議

（一）依法公正，破解制約評估拆遷工作的難點

完善政策措施。對當前征地拆遷補償安置工作意見進行梳理分析，從有利于民生的角度，盡可能與同一行政區(qū)域內(nèi)拆遷補償政策相銜接，逐步提高評估拆遷補償指導(dǎo)標準，使制定的政策更趨于科學、合理，易于被廣大群眾接受。同時總結(jié)完善當前執(zhí)行的產(chǎn)權(quán)確認、戶口人數(shù)認定、有產(chǎn)權(quán)非農(nóng)人口拆遷安置、過渡安置、制止“三亂”“三突”等方面的原則，形成統(tǒng)一可操作性的規(guī)范要求，完善評估拆遷工作程序，用于指導(dǎo)評估拆遷工作。此外，注重保持政策的平衡性和連續(xù)性，進一步加強對評估拆遷政策的統(tǒng)一管理，把拆遷工作的各個環(huán)節(jié)始終置于廣大群眾的監(jiān)督之下，及時兌付拆遷補償?shù)慕?jīng)費，提高評估拆遷工作的公信力，避免因評估拆遷不公或者亂作為引發(fā)抵觸。endprint

嚴格依法操作。要大力推廣尹三、龍?zhí)兜染用裥〗M拆遷與安置同步推進、以拆遷促安置、以安置新區(qū)房屋分配促拆遷、公開補償分配辦法、公開評估拆遷結(jié)果等做法，推動評估拆遷工作順利開展。要進一步加強對拆遷評估中介機構(gòu)、拆遷公司的管理和監(jiān)督，完善司法公正部門參與拆遷過程管理的措施，做好拆遷評估政策合法性審查，開展拆遷評估社會穩(wěn)定風險評估。認真執(zhí)行公示制度、聽證制度，確?！肮?、公平、公開”公正的全面落實，使拆遷工作真正成為“陽光拆遷”、“平安拆遷”、“和諧拆遷”。

（二）多措并舉，加快安置新區(qū)建設(shè)步伐

完善安置新區(qū)規(guī)劃選址。安置新區(qū)選址要按照產(chǎn)城一體、多規(guī)融合的思路，與城市總體規(guī)劃、土地利用總規(guī)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相銜接，根據(jù)社區(qū)拆并、產(chǎn)業(yè)布局、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施布局的不同情況，在充分尊重群眾意愿的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)群眾按照突出個性，方便生產(chǎn)生活基礎(chǔ)上統(tǒng)一規(guī)劃選址、科學布局。要認真梳理已建、在建小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)中的遺留問題，妥善給予解決。要對已選址或未選址安置小區(qū)現(xiàn)狀和拆遷情況進行科學分析、防止產(chǎn)生新的遺留問題。規(guī)劃選址經(jīng)充分確定后，必須以法定形式予以固定，確保規(guī)劃的嚴肅性、連續(xù)性、可持續(xù)性，也讓擬拆遷安置農(nóng)戶吃上“定心丸”。

推進安置小區(qū)建設(shè)。根據(jù)當前過渡規(guī)模情況和舊村房屋拆遷計劃，在認真分析和計劃預(yù)測的基礎(chǔ)上，加強拆遷安置的統(tǒng)籌，合理調(diào)整各居民小組安置小區(qū)建設(shè)規(guī)模及建設(shè)進度；圍繞支持拆遷安置工作的思路，在土地預(yù)收貯、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面優(yōu)先安排項目資金；引導(dǎo)居民小組根據(jù)經(jīng)濟實力，按照適度超前，留有發(fā)展空間的原則，合理安排安置小區(qū)建設(shè)規(guī)模；充分發(fā)揮省市授權(quán)的優(yōu)勢，進一步簡化安置小區(qū)建設(shè)的審批手續(xù)，建議街道牽頭，采用代辦制、包保制或者聯(lián)動審批制等方式為安置新區(qū)項目審批打開綠色通道，加快審批流程。同時減免各種費用，最大限度降低安置新區(qū)建設(shè)成本。

切實提高安置小區(qū)建設(shè)品質(zhì)。要合理引導(dǎo)商住分離，按照“拆舊建新，一戶一宅”的要求，堅持“三統(tǒng)一、一掛鉤、一分離、兩集中”的原則不動搖，即統(tǒng)一用地標準、統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計、統(tǒng)一建設(shè)分配管理；安置新區(qū)分配與舊村拆遷掛鉤，先拆遷先安置，后拆遷后安置，不拆遷不安置；安置新區(qū)建設(shè)充分考慮被拆遷群眾生活出路，發(fā)展與居住分離，發(fā)展用地突出商業(yè)價值，居住用房注重功能齊全方便實用；發(fā)展用地相對集中，居住用地相對集中，形成規(guī)模效應(yīng)。要完善配套設(shè)施，在安置新區(qū)建設(shè)完工之時，應(yīng)確保道路、綠化、污水處理等公共設(shè)施全部到位，其它生產(chǎn)服務(wù)設(shè)施逐步完善，做到基礎(chǔ)設(shè)施與安置小區(qū)同步規(guī)劃、同步配套、同步實施。要將安置新區(qū)納入安全、質(zhì)量監(jiān)控體系，加強安置小區(qū)建設(shè)安全質(zhì)量監(jiān)督管理，確保建筑安全質(zhì)量。

探索創(chuàng)新拆遷安置方式。目前，曲靖經(jīng)開區(qū)是按照“一戶一宅”的宅基地安置方式，舊村經(jīng)評估拆遷簽訂安置協(xié)議后以貨幣補償，再按戶口人數(shù)按統(tǒng)一標準規(guī)劃用地，戶均占地約120平方米，可建蓋500-600平方米建筑，同時為居民小組預(yù)留發(fā)展用地。在實際操作中，居民小組往往將多余宅基地或預(yù)留用地進行處置籌集資金來彌補安置新區(qū)建設(shè)資金缺口，這種安置方式占用了大量的土地資源，透支了未來發(fā)展空間，加大了后期管理難度。探索嘗試貨幣安置方式，提高貨幣安置方式的吸引力，以利益引導(dǎo)群眾選擇貨幣安置，緩解安置難度的矛盾；探索集體經(jīng)濟股權(quán)式安置，通過集體資產(chǎn)平臺保值增值、理財分工，成為拆遷安置群眾的一條增收途徑。

（三）加強規(guī)范，不斷創(chuàng)新安置新區(qū)管理

理順管理體制。針對目前曲靖經(jīng)開區(qū)村改居后存在農(nóng)村社區(qū)、城市社區(qū)多種管理體制并存的實際，借鑒學習先進地區(qū)經(jīng)驗，制定加強曲靖經(jīng)開區(qū)居民社區(qū)管理的指導(dǎo)意見，理順從農(nóng)村社區(qū)向城市社區(qū)轉(zhuǎn)變的管理體制。對安置小區(qū)已建成的居民小組，要按照城市社區(qū)管理健全管理體制、明確責任，并按照屬地管理原則，將享受集體經(jīng)濟待遇與社區(qū)對居民提供統(tǒng)一的公共服務(wù)、福利待遇和社會管理分離，從而形成獨立有效的社區(qū)管理體制。按照黨章和黨的基層組織條例的有關(guān)規(guī)定抓好社區(qū)基層黨組織建設(shè)，健全完善社區(qū)居委會的各級機構(gòu)，有效開展就業(yè)、醫(yī)療、衛(wèi)生、教育、社會保障、計劃生育、綜合治理、征兵養(yǎng)老、護林防火等工作，提高社區(qū)民主管理水平。

規(guī)范物業(yè)管理。目前，曲靖經(jīng)開區(qū)建設(shè)的安置新區(qū)大部分都是集體組織負責公共管理支出，居民個人沒有繳費。繳不繳物業(yè)費，不僅關(guān)系到社區(qū)公共開支來源和社區(qū)物業(yè)管理能不能正常運行，而且關(guān)系到居民的公共意識、業(yè)主意識的養(yǎng)成。按照屬地管理的原則，由街道負責轄區(qū)內(nèi)安置新區(qū)的物業(yè)管理工作，并根據(jù)安置新區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，建議出臺曲靖經(jīng)開區(qū)居民集中居住區(qū)物業(yè)費收繳和使用辦法，對居民集中居住區(qū)物業(yè)管理的管理方式、管理標準、管理主體、物管配套設(shè)施、各有關(guān)部門職能分工等進行明確界定和統(tǒng)一規(guī)范。endprint