蔡毅

【摘要】本文簡述了受淹工礦及工商企業(yè)補(bǔ)償評(píng)估特點(diǎn)及必要性，闡述受淹固定資產(chǎn)評(píng)估依據(jù)、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、方法及費(fèi)用構(gòu)成，分析例舉國內(nèi)典型實(shí)際工程評(píng)估案例，謹(jǐn)供參考。

【關(guān)鍵詞】受淹；工礦及工商企業(yè)；補(bǔ)償評(píng)估

1、 受淹工礦及工商企業(yè)補(bǔ)償評(píng)估特點(diǎn)及必要性

1.1水庫淹沒處理中工礦及工商企業(yè)范疇

企業(yè)是指一切從事生產(chǎn)經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的經(jīng)濟(jì)組織。按通常的說法，凡在國家各級(jí)工商管理機(jī)構(gòu)注冊(cè)，辦理營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)濟(jì)組織，都屬企業(yè)單位范疇。受庫區(qū)常見受淹企業(yè)有工礦及工商企業(yè)，一般是指直接從事產(chǎn)品生產(chǎn)、流通和服務(wù)等物質(zhì)活動(dòng)，并具有相當(dāng)規(guī)模的機(jī)器設(shè)備和專用設(shè)施進(jìn)行工業(yè)化生產(chǎn)、流通及服務(wù)等機(jī)構(gòu)實(shí)體。

1.2補(bǔ)償評(píng)估特點(diǎn)

受淹工礦及工商企業(yè)補(bǔ)償評(píng)估是根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估理論，在水庫淹沒處理基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一門估價(jià)技術(shù)，與通常進(jìn)行的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易為目的和以清產(chǎn)核資為目標(biāo)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)存在較大差異，是一項(xiàng)特殊的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。其補(bǔ)償評(píng)估具有以下鮮明的自特點(diǎn)：

1.2.1現(xiàn)實(shí)性

現(xiàn)實(shí)性是指按規(guī)定時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。它包括三層含義：其一，規(guī)定時(shí)點(diǎn)是國家對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)批準(zhǔn)文件所規(guī)定的，如涔天河庫區(qū)納入淹沒處理的資產(chǎn)及特性，以淹沒調(diào)查時(shí)限以《關(guān)于禁止在涔天河水庫擴(kuò)建工程淹沒區(qū)和樞紐工程施工區(qū)新增建設(shè)項(xiàng)目和遷入人口的通告》（湘政函〔2009〕108號(hào)）批準(zhǔn)的2009年6月1日狀況為準(zhǔn)。其二，強(qiáng)調(diào)客觀存在，如賬外資產(chǎn)，雖然企業(yè)固定資產(chǎn)賬面上沒有，但實(shí)物客觀存在，就應(yīng)納入評(píng)估范圍。有些資產(chǎn)雖然賬面上有，但實(shí)際不存在或已報(bào)廢不應(yīng)納入評(píng)估范圍。其三，補(bǔ)償涉及的資產(chǎn)，強(qiáng)調(diào)的是其實(shí)物屬性。

1.2.2政策性

受淹沒工礦及工商企業(yè)補(bǔ)償評(píng)估是對(duì)受淹沒工礦企業(yè)固定資產(chǎn)在搬遷、改建中的投資和相應(yīng)損失價(jià)值量化的評(píng)估，不存在產(chǎn)權(quán)交易，它受水利水電工程水庫淹沒處理政策（包括限制政策和優(yōu)惠政策）的約束。

受淹工礦及工商企業(yè)補(bǔ)償評(píng)估以受淹的固定資產(chǎn)的特性和補(bǔ)償處理方式為基礎(chǔ)，按恢復(fù)原規(guī)模、原標(biāo)準(zhǔn)和原有生產(chǎn)能力的補(bǔ)償原則，綜合考慮該企業(yè)恢復(fù)重建成本與其直接經(jīng)濟(jì)損失，評(píng)估在規(guī)定價(jià)格時(shí)點(diǎn)的價(jià)值量。

由于補(bǔ)償評(píng)估的政策性，因而決定了補(bǔ)償評(píng)估中的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)程序與方法都必須按國家規(guī)定執(zhí)行。估價(jià)結(jié)果的確認(rèn)等，也與一般以產(chǎn)權(quán)交易為目的評(píng)估存在明顯區(qū)別。

1.2.3模擬性

受淹工工礦及工商企業(yè)補(bǔ)償評(píng)估按原規(guī)模、原標(biāo)準(zhǔn)恢復(fù)原有生產(chǎn)能力的補(bǔ)償評(píng)估，具有一定的模擬性。模擬性是指按淹沒資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)狀況特征，模擬復(fù)建條件，按現(xiàn)場價(jià)格考慮易地續(xù)用前提條件計(jì)算補(bǔ)償價(jià)格。評(píng)估結(jié)果是對(duì)現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)勘察、鑒定縮合分析后的結(jié)論，而不是在設(shè)計(jì)定議條件下計(jì)算出來的。因此，評(píng)估價(jià)值是一種“模似價(jià)值”。

1.2.4較高的技術(shù)性和專業(yè)性

補(bǔ)償評(píng)估依據(jù)來自于對(duì)現(xiàn)存的被評(píng)固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)和停產(chǎn)損失的技術(shù)勘察、鑒定取證、分析、判斷。補(bǔ)償評(píng)估涉及許多專業(yè)知識(shí)，如工程技術(shù)、會(huì)計(jì)學(xué)、市場學(xué)等；評(píng)估人員不僅要掌握資產(chǎn)評(píng)估的理論與方法，更重要的是還必須熟悉水庫淹沒處理政策和規(guī)范。

2、受淹工礦企業(yè)固定資產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估范圍與補(bǔ)償投資構(gòu)成

2.1受淹工礦及工商企業(yè)補(bǔ)償評(píng)估范圍所確定依據(jù)

水庫淹沒區(qū)是由水為淹沒處理設(shè)計(jì)洪水標(biāo)準(zhǔn)確定的。全國近期實(shí)施庫區(qū)企業(yè)確定淹沒處理設(shè)計(jì)洪水標(biāo)準(zhǔn)為，中小型企業(yè)和大型企業(yè)附屬設(shè)施為20年一遇，大型企業(yè)的主要車間為100年一遇。

水庫淹沒影響區(qū)范圍則是根據(jù)庫區(qū)地質(zhì)勘察依據(jù)規(guī)范所確定水庫淹沒影響區(qū)。

2.2受淹工礦及工商企業(yè)固定資產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估范圍

由于各受淹企業(yè)淹沒及影響程度不同，相應(yīng)的固定資產(chǎn)評(píng)估范圍也不同。全部或絕大部分在淹沒處理線內(nèi)的企業(yè)稱全淹企業(yè)，部分廠區(qū)或僅次要車間受淹沒企業(yè)稱局部受淹企業(yè)。庫區(qū)工礦及工商企業(yè)淹沒處理規(guī)劃方案評(píng)估范圍：

（1）全部受淹工礦及工商企業(yè)，則對(duì)其全部固定資產(chǎn)搬遷及相應(yīng)損失進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估。

（2）主要車間受淹的工礦及工商企業(yè)，若規(guī)劃確定為異地全遷，則對(duì)其全部固定資產(chǎn)的搬遷和相應(yīng)損失進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估；若規(guī)劃方案為原地后靠改建遷建，或僅對(duì)受淹的一部分異地遷建，則只對(duì)受淹固定資產(chǎn)及相應(yīng)損失進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估。

（3）局部受淹沒或附屬設(shè)施受淹的工礦及工商企業(yè)，則只對(duì)淹沒線以下的固定資產(chǎn)及相應(yīng)損失進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估。

2.3受淹工礦及工商企業(yè)固定資產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)及方法

在水利水電工程水庫淹沒處理中，受淹工礦及工商企業(yè)固定資產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估方法，根據(jù)其評(píng)估目的主要采用重置成本法進(jìn)行。重置成本法中也稱重置凈價(jià)或重估凈值，考慮了實(shí)體性貶值、功能性貶值及經(jīng)濟(jì)性貶值。受淹企業(yè)補(bǔ)償評(píng)估，根據(jù)水庫淹沒處理原則，補(bǔ)償費(fèi)中不扣除固定資產(chǎn)各項(xiàng)貶值因素。

受淹沒工礦及工商企業(yè)評(píng)估計(jì)算公式為：資產(chǎn)評(píng)估值=全新重置成本

受淹沒工礦及工商企業(yè)根據(jù)個(gè)體情況有時(shí)也采用收益現(xiàn)場法、現(xiàn)場市價(jià)法和清算價(jià)格法以及別的資產(chǎn)評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。

2.4受淹工礦及工商企業(yè)固定資產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估費(fèi)用構(gòu)成

水利水電工程受淹工礦及工商企業(yè)遷建補(bǔ)償費(fèi)由固定資產(chǎn)復(fù)建補(bǔ)償費(fèi)或搬遷補(bǔ)償費(fèi)、實(shí)物形態(tài)流動(dòng)資產(chǎn)搬運(yùn)補(bǔ)償費(fèi)、遷建期停產(chǎn)損失費(fèi)、土地征用及場地平整補(bǔ)償費(fèi)和其他補(bǔ)償費(fèi)5部分構(gòu)成。計(jì)算公式如下：

受淹沒工礦及工商企業(yè)遷建補(bǔ)償費(fèi)=固定資產(chǎn)復(fù)建或搬遷補(bǔ)償費(fèi)+有形流動(dòng)資產(chǎn)搬遷補(bǔ)償費(fèi)+遷建期停產(chǎn)損失補(bǔ)償費(fèi)+土地征用及場地補(bǔ)償費(fèi)+其他項(xiàng)目補(bǔ)償費(fèi)。

3、受淹工礦及工商企業(yè)資產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估

3.1受淹工礦及工商企業(yè)固定資產(chǎn)復(fù)建或搬遷補(bǔ)償費(fèi)

固定資產(chǎn)主要包括房屋及附屬建筑物、設(shè)施和設(shè)備等三項(xiàng)。復(fù)建或搬遷補(bǔ)償費(fèi)為該三項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)之和。計(jì)算公式如下：

固定資產(chǎn)復(fù)建或搬遷補(bǔ)償費(fèi) = 房屋及附屬建筑物復(fù)建補(bǔ)償費(fèi)+設(shè)施及構(gòu)筑物復(fù)建補(bǔ)償費(fèi)+可搬遷設(shè)備搬遷和安裝補(bǔ)償費(fèi)+不可搬遷設(shè)備重置費(fèi)。

3.1.1房屋及附屬設(shè)施補(bǔ)償評(píng)估

在水庫淹沒處理中，受淹沒房屋一般按按用途和承重結(jié)構(gòu)材質(zhì)分類。房屋按用途分生產(chǎn)、生活、附屬建筑等類別；按結(jié)構(gòu)材質(zhì)分鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、土木結(jié)構(gòu)等類型。房屋及附屬建筑物按重置成本補(bǔ)償，計(jì)算公式如下：

房屋（附屬建筑物）補(bǔ)償費(fèi)=房屋（附屬建筑物）重置成本

房屋補(bǔ)償價(jià)格構(gòu)成：

房屋補(bǔ)償價(jià)格=房屋建筑工程費(fèi)+裝修+附屬設(shè)施

房屋建筑造價(jià)=直接工程費(fèi)+間接費(fèi)+利潤+稅金

房屋評(píng)估計(jì)價(jià)時(shí)，需注意評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格水平與水庫淹沒處理投資概算一致，因淹沒處特點(diǎn)和補(bǔ)償房屋標(biāo)準(zhǔn)的差異，并非所有的間接費(fèi)均要計(jì)取。補(bǔ)償價(jià)格構(gòu)成不含以下因素：1）土地補(bǔ)償費(fèi)單獨(dú)計(jì)列，按統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，不隨受淹工礦及工商企業(yè)補(bǔ)償價(jià)格計(jì)列。2）不計(jì)列建設(shè)期資金利息。3）房屋建設(shè)工程中城市規(guī)劃管理費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等，在房屋補(bǔ)償時(shí)，不再考慮這部分費(fèi)用。4）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)，按規(guī)定統(tǒng)一計(jì)列，不包括在房屋補(bǔ)償費(fèi)之內(nèi)。

5）對(duì)淹沒房屋中安裝的電梯、空調(diào)、高檔燈具等可搬遷附屬設(shè)備，列入設(shè)備類評(píng)估；屋內(nèi)獨(dú)立發(fā)揮作用的電話、天然氣配套設(shè)施等附屬設(shè)施，列入設(shè)施類獨(dú)補(bǔ)償；不列入房屋補(bǔ)償投資中。

3.1.2設(shè)施及構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)

工礦及工商企業(yè)設(shè)施包括給水塔、水池、上下水道；碼頭、梯道、堤壩、船塢、貨場、錨墩、浮筒錨、礦井坑道、料場、道路、圍墻、煙囪、照明、電力線路、蒸汽、煤氣、石油輸送管道等。確定要遷建的設(shè)施及構(gòu)筑物，按重置成本補(bǔ)償，計(jì)算公式如下：

設(shè)施（構(gòu)筑物）補(bǔ)償費(fèi) = 設(shè)施（構(gòu)筑物）重置成本。

設(shè)施補(bǔ)償評(píng)估特點(diǎn)：1）涉及面廣，類別、數(shù)量繁多，接工作量大；2）在形體、結(jié)構(gòu)、材質(zhì)等方面具有多樣性；3）設(shè)施中的隱蔽工程量很難精確核定；4）有些特殊設(shè)施的補(bǔ)償還要考慮其收益能力。

隱蔽工程難以精確核定，例如加油站油罐及輸油管線設(shè)施均隱蔽在地下，設(shè)施的間墻、管涵、設(shè)備基礎(chǔ)等容易漏項(xiàng)，且工程量的計(jì)量難確定，例如井巷工程布置在地下，固定資產(chǎn)實(shí)物量不易測量，估量工程量同實(shí)際容易出現(xiàn)較大差異。部分特殊設(shè)施的補(bǔ)償，僅考慮設(shè)施本身的建筑成本是不全面的，還應(yīng)考慮其成本之外的價(jià)值。如制酒企業(yè)的酒窖，在補(bǔ)償評(píng)估時(shí)，除考慮建造成本之外，還應(yīng)考慮老酒窖與新酒窯產(chǎn)品質(zhì)量差異的補(bǔ)償。

3.1.3設(shè)備補(bǔ)償費(fèi)

在受淹工礦及工商企業(yè)遷建中，按恢復(fù)設(shè)備能力分為可搬遷設(shè)備、不可搬遷設(shè)備（含可搬遷不可用的設(shè)備）和運(yùn)輸工具。其一般補(bǔ)償原則如下：

①不可搬遷設(shè)備（及可搬遷不可用的設(shè)備）按重置成本補(bǔ)償；

②可搬遷設(shè)備按設(shè)備的拆卸、包裝、運(yùn)輸、安裝、測試、調(diào)試費(fèi)用加有關(guān)損失費(fèi)補(bǔ)償；

③對(duì)有自行能力的拖拉機(jī)、汽車、船舶、挖掘機(jī)等，不計(jì)算搬遷補(bǔ)償。

對(duì)需要按重置價(jià)補(bǔ)償?shù)脑O(shè)備是否考慮成新率，在我國已建、在建項(xiàng)目補(bǔ)償方式不一，如四川岷江航電三座電站對(duì)于重置價(jià)補(bǔ)償設(shè)備統(tǒng)一考慮成新率；現(xiàn)實(shí)施湖南涔天河電站對(duì)于遷建補(bǔ)償電站按重置價(jià)補(bǔ)償，對(duì)于貨幣補(bǔ)償方案的設(shè)備按變現(xiàn)損失補(bǔ)償原則計(jì)算，即考慮了成新率。

3.2受淹工礦及工商企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估

受淹工礦及工商企業(yè)遷建補(bǔ)償只涉及實(shí)物形態(tài)流動(dòng)資產(chǎn)（存貨）。受淹工礦及工商企業(yè)實(shí)物形態(tài)流動(dòng)資產(chǎn)搬運(yùn)補(bǔ)償費(fèi)，主要指受淹沒存貨的搬運(yùn)補(bǔ)償費(fèi)。存貨包括產(chǎn)成品、在制品、半成品以及各類原材料、燃料、包裝物、低值易耗品以及一些備品備件?？煞譃槿缦?類：1）原材料、燃料、庫存商品；2）在制品、自制關(guān)成品、產(chǎn)成品；3）包裝物、低值易耗口。

實(shí)物形態(tài)流動(dòng)資產(chǎn)搬遷補(bǔ)償：

實(shí)物形態(tài)流動(dòng)資產(chǎn)搬遷補(bǔ)償費(fèi)=核定賬面價(jià)值×搬遷運(yùn)輸費(fèi)率

3.3受淹工礦及工商企業(yè)停產(chǎn)損失補(bǔ)償評(píng)估

搬遷必然要導(dǎo)致企業(yè)或長或短、或全部或局部停產(chǎn)，若停產(chǎn)就有停產(chǎn)損失。受淹工工礦及工商企業(yè)的搬遷是非自愿搬遷，是被動(dòng)性搬遷，因此搬遷的停產(chǎn)損失應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。計(jì)算停產(chǎn)損失補(bǔ)償評(píng)估企業(yè)應(yīng)具備的條件：1）淹沒影響性質(zhì)和程度；2）企業(yè)在搬遷前或評(píng)估基準(zhǔn)期前能正常生產(chǎn)；3）搬遷方案合理（按規(guī)劃方案搬遷）。

計(jì)算公式如下：

停產(chǎn)損失補(bǔ)償費(fèi)=月均停產(chǎn)直接損失費(fèi)×合理停產(chǎn)期

1）合理停產(chǎn)期的確定

合理停產(chǎn)期是指不計(jì)遷建工廠的土建工程工期，以該企業(yè)可搬遷的主要設(shè)備按安裝調(diào)試前提條件具備的情況下，拆卸、包裝、運(yùn)輸、安裝、調(diào)試、等用時(shí)最長的時(shí)間，并適當(dāng)留有余地計(jì)算出的停產(chǎn)期。

如涔天河電站庫區(qū)對(duì)于需聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)的大型工業(yè)企業(yè)，以及資產(chǎn)或物資搬運(yùn)困難的企業(yè)，停產(chǎn)搬遷時(shí)間采用6個(gè)月；對(duì)于不需聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)的工業(yè)企業(yè)停產(chǎn)搬遷時(shí)間采用3個(gè)月，對(duì)于搬遷設(shè)備拆卸、運(yùn)輸、安裝簡單的小型工業(yè)企業(yè)停產(chǎn)搬遷時(shí)間采用1個(gè)月。

2）月均停產(chǎn)直接損失費(fèi)構(gòu)成

月停產(chǎn)損失補(bǔ)償費(fèi)=（職工工資+職工福利費(fèi)+離退休人員經(jīng)費(fèi)+流動(dòng)資金貸款利息+企業(yè)留利+上交稅金+上交管理費(fèi)+行政管理費(fèi)+其他停產(chǎn)損失）/ 12月

3.4受淹工礦及工商企業(yè)土地征用及場地平整補(bǔ)償費(fèi)

受淹工礦及工商企業(yè)搬遷地點(diǎn)，將根據(jù)企業(yè)性質(zhì)、規(guī)模以及淹沒影響程度，服從城鎮(zhèn)總體規(guī)劃的安排。在庫區(qū)淹沒處理中，工礦及工商企業(yè)補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算時(shí)執(zhí)行以下規(guī)定：

1）隨集鎮(zhèn)遷建的受淹沒工礦及工商企業(yè)，其征地、場地平整費(fèi)在城、集鎮(zhèn)遷建建設(shè)投資中統(tǒng)一安排，不再單獨(dú)安排征地和場地平整補(bǔ)償費(fèi)，廠址和平場后的土地面積由新集鎮(zhèn)建設(shè)部門提供。

2）在集鎮(zhèn)外的受淹工礦及工商企業(yè)，如果遷入新集鎮(zhèn)，則其人口和占地指標(biāo)，將納入新城鎮(zhèn)一并統(tǒng)籌規(guī)劃。如果原是位于集鎮(zhèn)內(nèi)的企業(yè)，因某種原因需在新集鎮(zhèn)之外建設(shè)，將安排征地與場地平整補(bǔ)償費(fèi)，則其人口及占地指標(biāo)從遷建城鎮(zhèn)相應(yīng)指標(biāo)中扣除。

3）受淹工礦及工商企業(yè)遷建征地面積。受淹工礦及工商企業(yè)新址占地面積以淹沒實(shí)物指標(biāo)調(diào)查時(shí)登記的廠區(qū)面積為準(zhǔn)。

4）受淹工礦及工商企業(yè)遷建土地的征用屬政府行為，原有土地和新址土地的價(jià)格中，可不考慮區(qū)位和地段變化因素。庫區(qū)移民工程建設(shè)用地為統(tǒng)價(jià)、統(tǒng)征、統(tǒng)用。

3.5其它補(bǔ)償費(fèi)

資源性生產(chǎn)資料的淹沒補(bǔ)償

資源性生產(chǎn)資料如煤礦、鐵礦、石灰石礦、河沙、黏土礦等的淹沒補(bǔ)償是個(gè)很復(fù)雜的問題。對(duì)這些補(bǔ)淹沒的礦產(chǎn)企業(yè)，可根據(jù)受淹資源的儲(chǔ)量、級(jí)別、等級(jí)、價(jià)值、重要笥和國家相關(guān)政策處一，給予合理補(bǔ)償。

4、結(jié) 語

對(duì)受淹工礦及工商企業(yè)的補(bǔ)償，我國的水庫淹沒處理政策中非常明確地規(guī)定，按原規(guī)模、原標(biāo)準(zhǔn)恢復(fù)重建的投資程列入工程概算。以上是近些年已實(shí)施和在建庫區(qū)企業(yè)搬遷實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的合理評(píng)估理論和方法，是受淹沒工礦及工商企業(yè)補(bǔ)償評(píng)估投資進(jìn)行評(píng)估的一種較好辦法，能夠妥善處理好國家、地方、企業(yè)三者之間的利益，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉娟，《水利水電工程建設(shè)征地移民企業(yè)補(bǔ)償評(píng)估方法和水利水電工程建設(shè)移民綜合監(jiān)理工作程序與方法研究》水利發(fā)電2009