文〡蔡明璋

臺灣捷運與上蓋廣場的共構(gòu)

文〡蔡明璋

位于臺灣高雄市的大魯閣草衙道購物中心于2016年初開業(yè)。商業(yè)樓地板面積為114433平方米(不含鈴鹿賽道樂園29930平方米)。該購物中心分為主次商圈，主商圈以大高雄為核心，總?cè)丝跀?shù)約277.8萬人；次商圈涵蓋臺南及屏東縣市主要區(qū)域，主次商圈人口總涵蓋約500萬人口，年度吸引人次為1200萬人次。與臺灣大多數(shù)購物中心均采用高樓層設(shè)計不同，大魯閣突出低密度特點，建筑層高只有3層。大魯閣草衙道為高雄捷運南機廠附屬商業(yè)設(shè)施用地，大多數(shù)客人會利用捷運站的方式來到購物中心，是臺灣捷運站與購物中心共構(gòu)的典型案例。

大魯閣草衙道交通優(yōu)勢：

· 緊鄰高雄捷運草衙站2號出口，消費者可以捷運便捷到達。

· 距離高雄核心商業(yè)區(qū)(三多商圈站)僅四站，捷運約9分鐘可到達，有利于下班后前往本基地游逛與消費。

· 基地臨國道一號南端出口，由左營開車至本基地約20分鐘可到達，有利于使用高速公路之消費者前往。

· 距高雄國際機場站僅1站距離(3分鐘)，能吸納觀光客層。

大魯閣草衙道的業(yè)態(tài)構(gòu)成占比為零售40%、餐飲30%、娛樂（不計鈴鹿賽道樂園）30%，強化餐飲及提供休閑娛樂體驗是實體商場的勝出之道。大魯閣草衙道的B1為停車場，受捷運站的影響，原計劃的3000個停車位縮減為1197個。

大魯閣草衙道市場優(yōu)勢：

· 百貨商場同質(zhì)化嚴重，商場業(yè)績持平或下滑。

· 巨蛋、夢時代與義大等(類)購物中心型態(tài)量體大(業(yè)種豐富)，業(yè)績呈現(xiàn)二位數(shù)以上之成長趨勢。

· 本案為體驗型購物中心，合乎零售市場之整體趨勢，能建立獨特性、創(chuàng)造市場的差異化。

大魯閣草衙道以運動休閑為突破，是以主題娛樂——鈴鹿賽道樂園為主題娛樂的國際級購物中心。該購物中心的主要客層設(shè)定為25-44歲的年輕家庭族群，也借由鈴鹿賽道樂園吸引國內(nèi)外觀光客的造訪。 除了鈴鹿賽道樂園，商場還有健身工廠及保齡球館、國際影城、美式室內(nèi)彈跳床游樂場、VR主題體驗館、星際戰(zhàn)場等體驗式設(shè)施。此外，還有大魯閣自創(chuàng)的主力店，一個綜合式運動休閑區(qū)We Sport，結(jié)合室內(nèi)籃球場、打擊場等規(guī)劃了運動零售品的銷售區(qū)。

大魯閣草衙道結(jié)合“購物中心和游樂園”的功能，應(yīng)用了“臺灣捷運站+購物中心”的模式，在交通部分，因為有捷運的幫助，讓客人可快速到達，增加大魯閣草衙道的客流量。美食、電影、購物、運動、游樂……，大魯閣草衙道讓客人體驗全方位的生活樂趣。

捷運，全名是“大眾捷運系統(tǒng)”，英文譯作"Mass Rapid Transit(MRT)"。臺灣地區(qū)語境中的“捷運”指代臺灣城市軌道交通系統(tǒng)，包括臺北捷運、高雄捷運等。

此文為臺灣購物中心協(xié)會理事長蔡明璋在東錢湖論壇2017年會中的發(fā)言，根據(jù)錄音整理后授權(quán)刊登。