文熙

分享經(jīng)濟(jì)的火爆，也讓滬漂青年小丁有了第二職業(yè)：二房東。為了工作方便，他在市區(qū)整租了一套房，然后再短租出去，不但可以節(jié)省出自己的租金，還能獲得一筆額外收入。

畢業(yè)后，小丁就留在了上海工作。由于工作經(jīng)常需要加班，他在市區(qū)租了個(gè)主臥，月租金3500元，基本上工資的一半都在房租上。領(lǐng)導(dǎo)看他努力工作，半年后就晉升他為主管了，月薪也漲了2000元，每月到手工資有9000元，除去房租和生活開銷，每個(gè)月還能結(jié)余4000元。工作一年，他就攢下人生的第一筆5萬元。

房租上漲，與他合租的另外兩個(gè)同事都搬去上海郊區(qū)了，他索性就把這套三居室整租下來，月租金近1萬元。他把另外兩個(gè)次臥以及客廳整理干凈后，就做起了短租生意，搖身一變，成為二房東。兩個(gè)單間每天188元/間，再加上客廳的床鋪90元/位，一個(gè)月就有1萬多元的收入。即使偶有空租時(shí)，也能完全覆蓋這套房的月租，相當(dāng)于房租錢不用自己淘了，而在年后求職高峰期，還能有點(diǎn)小賺。

目前，工作3年的他年薪18萬元，雖然每年房貸開支需要12萬元，但短租收入也維持在15萬元/年，生活開支5萬元/年，存款有20萬元。

由于做的是短租生意，自己得先把本金投進(jìn)去，但短租收入?yún)s是一筆一筆成交，比較零散，小丁想知道這筆錢如何投資更好？選擇定投基金，還是P2P呢？

對于工薪階層而言，房子的增值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入的上漲，他想在未來的兩三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)買房目標(biāo)。問題是，他是在上海買個(gè)郊區(qū)房或者小房子，還是回老家南京買個(gè)大點(diǎn)的房子？

理財(cái)建議

一、開源節(jié)流，積累財(cái)富

對于剛剛畢業(yè)的小丁來說，上海的高房價(jià)可以說壓力山大，所以靜態(tài)的按照現(xiàn)在的收入水平和積累的財(cái)富情況看，要自己買房，困難重重。但事實(shí)上，有很多已經(jīng)在上海成家立業(yè)的新上海人也都是這樣走過來的，這其中魔法的秘訣在于“成長”。

財(cái)富的最初積累都離不開“開源節(jié)流”4個(gè)字，小丁雖然現(xiàn)在收入不算高，但工作3年的時(shí)間正是職業(yè)生涯中快速成長期，個(gè)人的薪酬收入會(huì)有快速的增長。此外，小丁也開拓了副業(yè)，打理短租生意，也給自己帶來了一定的收益，如果能夠擴(kuò)展一下，可能還能增加一定的收入。最后，節(jié)流方面，小丁目前沒有成家立業(yè)，個(gè)人生活成本比較低，如果能進(jìn)一步降低生活成本，可能更好。

二、100萬的首付如何實(shí)現(xiàn)

簡單講，小丁的收入來源有3個(gè)：一是工資，二是租金收入，三是投資收益。未來3年，小丁如果能保證這3類收入穩(wěn)定增長，是可以實(shí)現(xiàn)100萬元首付的目標(biāo)的 。

方案一：認(rèn)真工作，在工資上保持每年20%的增長，投資收益每年10%。

單位：萬元 工資收入（每年增長20%） 租房收入（維持1套） 支出 投資收入（年化10%收益率） 資產(chǎn)合計(jì)

目前 18 3 5 20

第一年 21.6 3 5 22 41.6

第二年 25.92 3 5 45.76 69.7

第三年 31.1 3 5 76.65 105.8

方案二：擴(kuò)大租房規(guī)模。假設(shè)運(yùn)營兩套房子，由于第二套自己不需要自住，收入估計(jì)可以達(dá)到每年5萬元，可以適當(dāng)降低工資收入，增速要求到10%。

單位：萬元 工資收入（每年增長10%） 租房收入（兩套） 支出 投資收入（年化10%收益率） 資產(chǎn)合計(jì)

目前 18 3 5 20

第一年 19.8 8 5 22 44.8

第二年 21.78 8 5 49.28 74.1

第三年 23.96 8 5 81.47 108.4

三、短租打理：積極現(xiàn)金管理+高頻定投

為了實(shí)現(xiàn)買房的目標(biāo)，結(jié)合小丁當(dāng)前的年齡和所處的人生階段，我們認(rèn)為小丁目前處在風(fēng)險(xiǎn)承受能力最高的階段，財(cái)富積累初期的加速度是非常重要的。這也是為什么我們給小丁假設(shè)了10%的投資收益，這意味著小丁的投資將主要在高風(fēng)險(xiǎn)的股票等領(lǐng)域。事實(shí)上，小丁只要保持5%以上的投資收益，上面兩個(gè)方案都可以實(shí)現(xiàn)100萬元的首付目標(biāo)，但對小丁來說，最優(yōu)的選擇不是進(jìn)行過于保守的投資。

結(jié)合小丁的收入來源和特征，我們建議小丁進(jìn)行積極的現(xiàn)金管理+高頻定投，來實(shí)現(xiàn)自己的投資目標(biāo)。

1.利用貨幣基金打理短租收入

短租收入可以采用積極的現(xiàn)金管理方式，比如余額寶，領(lǐng)先盈等，都可以實(shí)現(xiàn)資金的隨時(shí)存取，而且年化有3%到4%的收益率，非常適合小丁對租金收入的管理。

2.高頻定投，實(shí)現(xiàn)財(cái)富積累

由于小丁租金收入時(shí)間分布比較分散，按月定投并不適合小丁，可以采用周定投的方式，測算一下每周大致的租金收入平均值，設(shè)定為定投的金額。工資收入部分，可以采取月度定投來做。

3.定投基金選擇股混基金為主

要實(shí)現(xiàn)長期比較高的收益，股混基金是比較好的定投選擇。P2P風(fēng)險(xiǎn)過大，如果損失了本金，將得不償失。具體基金上，可以選擇長期業(yè)績優(yōu)秀的基金，并且可以進(jìn)行3到5只基金的組合定投。比如景順長城滬深300、交銀新成長、泓德優(yōu)選成長、中歐新動(dòng)力等。

四、買房上海vs南京

從人口流動(dòng)和升值空間看，還是建議買在上海。上海的土地存量和放量都更少了，大城市的供需關(guān)系非常不平等，即使郊區(qū)，也更有發(fā)展?jié)摿Α＝紖^(qū)最好選在青浦這個(gè)區(qū)域，依托大虹橋，未來發(fā)展空間會(huì)很大。從人口流動(dòng)看，人口向一線流動(dòng)的趨勢還在，高端人口向郊區(qū)分流也很明顯，意味著我們持有的郊區(qū)房產(chǎn)有更多的優(yōu)質(zhì)購房者或者租房者了。endprint