許亭玉

[摘要]本文將在簡(jiǎn)要梳理新趨勢(shì)下，分析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)目前存在的問(wèn)題，并談?wù)勎磥?lái)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)。

[關(guān)鍵詞]新趨勢(shì)；房地產(chǎn)；發(fā)展趨勢(shì)

1、新趨勢(shì)概況

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在改革開放的春風(fēng)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得以快速發(fā)展。在過(guò)去的近40年發(fā)展歷程中，我國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)上升，房地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)，得到前所未有的輝煌；同時(shí)也形成了獨(dú)具中國(guó)特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)：以政府政策為主導(dǎo)，圍繞市場(chǎng)竟?fàn)幉▌?dòng)。

然而近年來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)告別高速增長(zhǎng)階段，漸漸步入平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期。過(guò)去的一年，國(guó)內(nèi)外環(huán)境錯(cuò)綜復(fù)雜。國(guó)外黑天鵝事件頻發(fā)，川普上臺(tái)，意大利公投失敗，英國(guó)脫歐等，復(fù)雜多變的國(guó)際形勢(shì)牽動(dòng)著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而國(guó)內(nèi)在人口紅利過(guò)后，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度明顯放慢，債務(wù)水平增加；城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，商品住宅需求增加。在新趨勢(shì)下，探討我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的如何發(fā)展、發(fā)展的趨勢(shì)是什么顯得尤其重要。

2、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)目前存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)業(yè)盡管在我國(guó)起步較晚，但發(fā)展成效明顯，特別是最近幾年，得到了迅速的發(fā)展，房產(chǎn)價(jià)格也得到大幅度攀升。雖然國(guó)家出具了一系列遏制房地產(chǎn)投資過(guò)熱政策，但是仍然無(wú)法阻止房?jī)r(jià)不斷上漲的局面。房地產(chǎn)資源的合理配置關(guān)系到企業(yè)生產(chǎn)和人民生舌，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生重要影響，所以有必要對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在的問(wèn)題加以分析。

2.1區(qū)域發(fā)展不平衡

北上廣深等一線城市擁有良好的就業(yè)機(jī)會(huì)、生活配套設(shè)施等優(yōu)質(zhì)社會(huì)資源，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人均收入高，人們的購(gòu)買意愿強(qiáng)。但是一些三、四線城市房地產(chǎn)土地供應(yīng)不斷增加，房地產(chǎn)開發(fā)火熱，但是房地產(chǎn)銷售十分緩慢，導(dǎo)致嚴(yán)重的供大于求的局面，當(dāng)?shù)厝丝谖侥芰Σ?，光靠城?zhèn)化進(jìn)程難以消化過(guò)去多年的房產(chǎn)庫(kù)存。

2.2房產(chǎn)價(jià)格虛高

雖然過(guò)去幾年國(guó)家出臺(tái)了一系列措施遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但是還有很多城市的年增長(zhǎng)率高于50%，而大部分又沒(méi)有較好的投資渠道，在巨大的投資回報(bào)面前，人們更多的是把房產(chǎn)當(dāng)作最好的資產(chǎn)增值工具。受土地財(cái)政的影響，很多政府部門為了取得較高的土地出讓金，往往會(huì)減少土地的供應(yīng)，這樣就增加了開發(fā)商的建設(shè)成本，綜合各種因素導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格虛高。

2.3信貸制度的膨脹

銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸支持力度的大小直接房地產(chǎn)投資和需求的增長(zhǎng)速度。茌投資方面，銀行通過(guò)給開發(fā)商貸款促進(jìn)房地產(chǎn)的投資；在需求方蕊銀行直接通過(guò)按揭抵押貸款促進(jìn)房產(chǎn)的銷售；而茌這個(gè)循環(huán)交易中，開發(fā)商和居民只持有較少的自由資金，剛需以及對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期使得居民通過(guò)高杠桿借貸買房，而銀行在整個(gè)交易中獲得了不錯(cuò)且穩(wěn)定的回報(bào)。這種膨脹的借貸關(guān)系使得部分房地產(chǎn)業(yè)高度依賴于銀行的信貸資金以及房?jī)r(jià)市場(chǎng)的不斷上漲。

2.4中低收入者住房困難

為了解決中低收入者的居住問(wèn)題，政府出臺(tái)了經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房政策，雖然解決了部分居民安居樂(lè)業(yè)的問(wèn)題，但是仍然存在許多問(wèn)題。政策執(zhí)行的公平、公正性問(wèn)題，使得許多有需要的居民被排除在外；大部分進(jìn)城務(wù)工的人們受戶口、當(dāng)?shù)卣叩纫蛩氐挠绊?，難以享受到住房保障。

3、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)

盡管目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還存在眾多問(wèn)題，面臨諸多不確定因素；但其本質(zhì)上還是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，接下來(lái)本文將從房地產(chǎn)企業(yè)、政府、消費(fèi)者三方著手，淺談未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)。

3.1對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)：并購(gòu)升級(jí)，產(chǎn)品開發(fā)加速

經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越成熟，房地產(chǎn)企業(yè)巨頭不斷崛起；而一些中小企業(yè)開發(fā)商的日子并不好過(guò)，高額負(fù)債、成本與盈利的平衡等都是壓著他們的一座座大山；大魚吃小魚，龍頭企業(yè)兼并小型企業(yè)是不可避免的，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)加速整合，并購(gòu)升級(jí)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。而業(yè)務(wù)也會(huì)隨之不斷拓展，面對(duì)不同層級(jí)不同需求的人群，房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)開發(fā)不同類型品種多樣的產(chǎn)品，以滿足人民的住房需求。

同時(shí)，現(xiàn)代社會(huì)智能辦公的發(fā)展大大加快了房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行效率，節(jié)約企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本；節(jié)能減排也將成為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的重要理念之一。

3.2對(duì)政府：抑制泡沫，控制房?jī)r(jià)目趨穩(wěn)定

作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的有形之手，政府為保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮著必不可少的調(diào)控作用。面對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)嚴(yán)重分化，政府針對(duì)不同地域出臺(tái)不同的調(diào)控政策：一、二線收緊、三四線刺激需求減庫(kù)存。面對(duì)行業(yè)利潤(rùn)空間較大，眾多企業(yè)加入其中牟取利益，市場(chǎng)秩序較為混亂，政府出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)整頓規(guī)范市場(chǎng)，打擊違法違規(guī)行為。面對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高，泡沫過(guò)大，政府綜合運(yùn)用各種手段，從住房公積金改革、信貸資產(chǎn)證券化、土地改革、增收房產(chǎn)稅等措施中，抑制泡沫奔潰，防止大波動(dòng)出現(xiàn)，保證其平穩(wěn)健康運(yùn)行。

在政策支持的同時(shí)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越成熟，越來(lái)越市場(chǎng)化，政府干預(yù)無(wú)疑會(huì)隨之減小，房地產(chǎn)買賣各方在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則下，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行分配，從而大大提升了市場(chǎng)活躍度。

3.3對(duì)消費(fèi)者：集中解決中低收入者住房難問(wèn)題

在我國(guó)，住房與人民的生活息患相關(guān)。但近年來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，使得中國(guó)中低收入家庭不堪重負(fù)，甚至對(duì)人民生活水平的改善和提高造成不利影響，很多年輕人對(duì)于買房望而卻步。在未來(lái)的房地產(chǎn)幣場(chǎng)發(fā)展中，將以中低收入者為主要對(duì)象，加速改善國(guó)民的住房條件，保護(hù)人民的住房質(zhì)量。

對(duì)于消費(fèi)者自身來(lái)說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)信息將越來(lái)越透明，消費(fèi)者獲取信息的能力增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)公平機(jī)制逐漸完善。

總結(jié)：

在未來(lái)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，為促進(jìn)其健康有序發(fā)展，需要相關(guān)主體相互配合。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開環(huán)境的擁護(hù)，反之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又起著促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自身調(diào)整的基礎(chǔ)上，應(yīng)適當(dāng)結(jié)合政府的積極調(diào)控，加快轉(zhuǎn)型，以保證其可持續(xù)化健康發(fā)展，從而促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。