中國(guó)工商銀行廣東分行 謝潔華 李成青

當(dāng)前商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)信用風(fēng)險(xiǎn)管理策略探析
———以廣東為視角

中國(guó)工商銀行廣東分行 謝潔華 李成青

2016年廣東房地產(chǎn)開發(fā)總量居全國(guó)第一，占全國(guó)的10%。而隨著近期調(diào)控政策的密集出臺(tái)，廣東房地產(chǎn)項(xiàng)目去化周期放緩，銷售資金回籠放慢，房?jī)r(jià)運(yùn)行受到影響，相關(guān)信貸風(fēng)險(xiǎn)有所上升。為此，分析研究廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理策略，對(duì)商業(yè)銀行信貸經(jīng)營(yíng)具有一定的借鑒意義。

一、廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

2016年廣東房地產(chǎn)投資10307.8億元，較上年增長(zhǎng)20.7%，占全國(guó)房地產(chǎn)投資額的10.04%；商品房銷售面積14611.6萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)25.1%，占全國(guó)商品房銷售面積的9.29%；商品房銷售額16214.61億元，較上年增長(zhǎng)41.7%；商品房銷售均價(jià)11097元/平方米，比上年提高1301元；待售面積比上年減少135萬(wàn)平方米。

2017年一季度，廣東房地產(chǎn)投資2004.11億元，同比增長(zhǎng)14.7%；商品房銷售面積3011.06萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.2%，增幅同比回落58.6個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額3484.35億元，同比增長(zhǎng)15.3%，增幅同比回落77.1個(gè)百分點(diǎn)。但商品房銷售均價(jià)每平方米11572元，同比增長(zhǎng)8.5%。

廣東商品房銷售增幅自2016年初高位開局后逐月回落，但各月銷售面積基本都超過(guò)1000萬(wàn)平方米，市場(chǎng)仍持續(xù)活躍。2016年以來(lái)廣東房地產(chǎn)銷售情況如下：

從區(qū)域市場(chǎng)看，2016年珠三角地區(qū)商品房銷售面積10694.06萬(wàn)平方米，占全省73.2%。其中排名前四位的佛山、惠州、廣州、中山銷售面積均超過(guò)1000萬(wàn)平方米，重點(diǎn)城市表現(xiàn)活躍。一季度，珠三角地區(qū)商品房銷售面積2038.29萬(wàn)平方米，同比下降5.2%；粵東、西、北地區(qū)商品房銷售量同比增速高于珠三角地區(qū)，市場(chǎng)也有所提升；且粵西、北地區(qū)房?jī)r(jià)上漲幅度已接近珠三角地區(qū)。詳見表1。

總體上，廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，商品房銷售價(jià)格繼續(xù)提高，但在熱點(diǎn)城市不斷加強(qiáng)對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控之下，珠三角地區(qū)商品住宅市場(chǎng)整體有所降溫。2016年9月末開始，廣州、深圳、佛山、東莞、惠州、中山、珠海、江門8地政府出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，加強(qiáng)房企融資監(jiān)管，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等市場(chǎng)行為，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，以保持和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。多措并舉下，銷售市場(chǎng)熱度整體有所回落，2016全年商品房銷售面積、銷售均價(jià)同比增速分別比前三季度回落6.9個(gè)和0.8個(gè)百分點(diǎn)。2017年一季度商品住宅銷售面積同比下降，且跌幅均超過(guò)30%，調(diào)控效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)。同時(shí)，廣東個(gè)人按揭貸款同比下降3.7%，房地產(chǎn)銷售回籠資金增長(zhǎng)乏力。在調(diào)控政策持續(xù)收緊下，行業(yè)銷售回籠資金增速總體逐月回落，加上相關(guān)部門不斷加強(qiáng)對(duì)金融市場(chǎng)的監(jiān)管，嚴(yán)禁其他資金違規(guī)進(jìn)入樓市，后市行業(yè)資金壓力可能將進(jìn)一步增大。

圖22016年以來(lái)廣東商品房銷售均價(jià)同比走勢(shì)

二、A銀行近年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)辦理及調(diào)控地區(qū)房地產(chǎn)貸款問卷調(diào)查情況

A銀行在廣東地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比為13%，同業(yè)占比高，以此為例具有良好的示范意義。

（一）A銀行近年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)辦理情況

A銀行自2016年1月1日至2017年4月14日以來(lái)共審批通過(guò)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)（含并購(gòu)貸款）80筆，從地區(qū)分布情況來(lái)看，主要分布在佛山、中山、東莞、珠海四個(gè)地區(qū)，占全部業(yè)務(wù)的58%。從歸屬集團(tuán)分布情況來(lái)看，主要是集中在碧桂園、保利、美的、雅居樂四個(gè)集團(tuán)，占全部業(yè)務(wù)的53%。A銀行業(yè)務(wù)分布主要以珠三角城市及大型房地產(chǎn)集團(tuán)為主。

（二）調(diào)控地區(qū)A銀行房地產(chǎn)貸款問卷調(diào)查情況

截至2017年4月10日，佛山、東莞、惠州、中山、珠海（包括橫琴）、江門6個(gè)城市A銀行房地產(chǎn)貸款共73戶、201.29億元，無(wú)不良貸款。

根據(jù)A銀行調(diào)研反饋情況，該行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及投入資金情況基本相匹配，未出現(xiàn)資金挪用等現(xiàn)象；已進(jìn)入銷售階段的項(xiàng)目，目前銷售正常，不存在滯銷的情況，并能按照審批書要求還款。目前該行存量房地產(chǎn)貸款中絕大部分土地取得成本較低，具有較好的對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

從購(gòu)買群體結(jié)構(gòu)變化看，在政策實(shí)施前，東莞、惠州、中山等地區(qū)的購(gòu)房群體尤其是臨深片區(qū)深圳購(gòu)房者占比較高，新政實(shí)施后深圳以及投資性客戶比例有所下降，但臨深片區(qū)由于地緣的特性和深圳價(jià)差的支撐，深圳客比例依然是去貨主力，但比例呈現(xiàn)下降的態(tài)勢(shì)。隨著房地產(chǎn)價(jià)格趨穩(wěn)，本地剛需客戶將會(huì)增加。

雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策在一定程度上影響房地產(chǎn)銷售，但有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，并遏制短期房地產(chǎn)投機(jī)行為，從而保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

三、廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)特征

（一）銷售情況有所回落，階段性有所降溫。自2016年四季度以來(lái)，廣東房地產(chǎn)銷售回落趨勢(shì)明顯，但整體仍將維持相對(duì)穩(wěn)健。

（二）區(qū)域集中程度較高，且重點(diǎn)城市仍表現(xiàn)活躍。珠三角地區(qū)銷售占比雖然在2017年有所下降，但市場(chǎng)份額仍占比較高；2017年一季度廣州、佛山和江門商品房銷售分別增長(zhǎng)24.1%、47.1%和45.6%，銷售增長(zhǎng)較快；深圳和東莞分別下降24.1%、47.9%，重點(diǎn)城市成交仍活躍。

（三）市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)延續(xù)，部分城市波動(dòng)加劇。珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，外來(lái)人口不斷流入，居民收入水平較高，城市建設(shè)投入大、發(fā)展快，房地產(chǎn)開發(fā)需求大，短時(shí)間內(nèi)仍持續(xù)發(fā)展。目前廣東部分三四線城市銷售大幅增長(zhǎng)，上漲幅度已接近珠三角地區(qū)，其整體市場(chǎng)需求量有限，穩(wěn)房?jī)r(jià)壓力漸顯，后續(xù)調(diào)控壓力加大，將加劇市場(chǎng)波動(dòng)。

（四）規(guī)范金融市場(chǎng)、銷售資金回籠放緩，行業(yè)資金壓力隱現(xiàn)。當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)已由去庫(kù)存轉(zhuǎn)向去杠桿，通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融整頓與監(jiān)管、收緊房企發(fā)債政策等，嚴(yán)查和打擊各類違規(guī)資金進(jìn)入樓市，加上行業(yè)銷售回籠資金增速總體逐月回落，行業(yè)資金壓力將可能進(jìn)一步增大。

（五）房地產(chǎn)調(diào)控政策仍存在持續(xù)升級(jí)的可能。目前廣東商品房銷售均價(jià)仍有所增長(zhǎng)，部分三四線城市及非住宅商品房銷售及價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，或?qū)?dǎo)致調(diào)控政策繼續(xù)升級(jí)，如熱點(diǎn)城市調(diào)控可能繼續(xù)加碼，部分三四線城市也將加入限購(gòu)限貸行列。

（六）房地產(chǎn)杠桿率較高。2016年6月末，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已升至81.33%，以存量概念來(lái)計(jì)算，房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率達(dá)到4.36，而去年同期則是3.3，杠桿率上升很快。

四、房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理策略

（一）加強(qiáng)借款人的選擇。盡量選擇與全國(guó)性大型房地產(chǎn)企業(yè)合作，其中要選擇資產(chǎn)負(fù)債水平合理的集團(tuán)。擇優(yōu)選擇本土實(shí)力雄厚、風(fēng)險(xiǎn)抵御能力強(qiáng)、企業(yè)市場(chǎng)口碑良好、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備多的區(qū)域性大中型房地產(chǎn)企業(yè)。

（二）重點(diǎn)選擇去貨周期低于8個(gè)月的并且常住人口持續(xù)流入量大的城市。其中主要選擇房地產(chǎn)價(jià)格上升幅度較低的城市。

（三）擇優(yōu)進(jìn)入項(xiàng)目。項(xiàng)目須位于城市市區(qū)中心、位置良好，重點(diǎn)選擇具有學(xué)區(qū)或項(xiàng)目周邊有公園、山水等自然資源或交通便捷、生活配套完善的項(xiàng)目。

加強(qiáng)自有資金比例控制，從前端防范風(fēng)險(xiǎn)。優(yōu)先考慮項(xiàng)目土地取得成本較低的項(xiàng)目，對(duì)地王項(xiàng)目一般不進(jìn)入。對(duì)外地購(gòu)房者為主的區(qū)域及項(xiàng)目須密切關(guān)注。提高項(xiàng)目條件，要求落實(shí)房地產(chǎn)抵押，對(duì)項(xiàng)目公司要求落實(shí)如上市公司主體等最有實(shí)力的企業(yè)提供擔(dān)保，從而提高銀行風(fēng)險(xiǎn)對(duì)價(jià)。

（四）加強(qiáng)后續(xù)管理，確保項(xiàng)目封閉管理。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)資金使用和樓房銷售款回籠實(shí)行封閉管理，銷售回籠資金不得用于關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)支出。制定詳細(xì)的還款計(jì)劃，要求項(xiàng)目銷售達(dá)到一定程度后，每月按不低于銷售回籠資金的一定比例歸還貸款。