陸楊
安徽省泗縣屏山鎮(zhèn)蔬菜種植戶(hù)李某最近遇到了煩心事。他從當(dāng)?shù)匾晃淮迕窦伊鬓D(zhuǎn)來(lái)的10多畝土地,剛剛才一年,就面臨著被收回的風(fēng)險(xiǎn)。原來(lái),和他簽訂流轉(zhuǎn)合同的人并非戶(hù)主,而真正的戶(hù)主又堅(jiān)決不同意流轉(zhuǎn)。
李某于去年3月在當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)村流轉(zhuǎn)了數(shù)十畝土地種植蔬菜瓜果。當(dāng)時(shí),他和村民簽訂了5年的流轉(zhuǎn)合同。合同簽訂不久,他就投入了10萬(wàn)多元,建起了蔬菜大棚。
然而前不久,村民吳某的父親卻找到了他,讓他退地。 “這個(gè)人說(shuō)他是戶(hù)主,他不同意流轉(zhuǎn),之前他兒子的簽字是無(wú)效的。”李某說(shuō)。當(dāng)時(shí),他的確是和吳某簽的合同,并未考慮到戶(hù)主是誰(shuí),“難道土地流轉(zhuǎn)合同一定要和戶(hù)主本人簽訂才有效嗎?”
根據(jù)相關(guān)法律條款認(rèn)定,這份流轉(zhuǎn)合同依然有效,對(duì)方討地?zé)o理。吳某不是戶(hù)主,本沒(méi)有權(quán)利代表家庭其他成員處分他們共有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。但是,吳某作為承包戶(hù)的主要家庭成員之一,在對(duì)外簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議時(shí),讓李某有理由相信其行為是獲得其他家庭成員授權(quán)的,是有代理權(quán)的。
據(jù)了解,吳某和其父親住在一起,其父親不可能在一年多之后才發(fā)現(xiàn)土地被流轉(zhuǎn)。因此,李某作為善意第三人,有理由相信吳某簽訂協(xié)議的行為征得了全家人的同意,這屬于法律規(guī)定的“表見(jiàn)代理”。
根據(jù)我國(guó)《合同法》規(guī)定,行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同,相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的,該代理行為有效。據(jù)此,合同應(yīng)該繼續(xù)有效。
此時(shí),如果對(duì)方強(qiáng)行討地,李某可以依法維權(quán),并要求對(duì)方賠償投資損失。在簽訂合同后,一方違約給對(duì)方造成損失的,違約方除承擔(dān)違約金以外,還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此給對(duì)方造成的損失。
需要提醒的是,如果此案中吳某父子二人已經(jīng)分戶(hù),那么兒子和父親都無(wú)權(quán)代替對(duì)方簽訂土地流轉(zhuǎn)合同。 現(xiàn)在很多農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)案例中,老人代替已經(jīng)獨(dú)立分戶(hù)的子女簽訂的流轉(zhuǎn)合同,是可以被認(rèn)定無(wú)效的。endprint