(湖南師范大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 湖南 長(zhǎng)沙 410081)

中部六省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)差異性分析

呂丹

(湖南師范大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院湖南長(zhǎng)沙410081)

房地產(chǎn)行業(yè)在近十幾年來持續(xù)走紅，依然成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、加快城鎮(zhèn)化等方面起著支撐作用。文章選取中部六省2004-2015年的相關(guān)數(shù)據(jù)，運(yùn)用泰爾指數(shù)法計(jì)算中部六省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展差異，再結(jié)合采用Arcgis、Geoda等軟件做出差異系數(shù)聚類圖以便更直觀觀察中部六省房地產(chǎn)發(fā)展水平的差異。

中部六??；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；泰爾系數(shù)

一、引言

2004年，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了一次快速上漲現(xiàn)象，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來了了城市擴(kuò)張、社會(huì)就業(yè)等正面效應(yīng)，然而，從這種現(xiàn)象的反面效應(yīng)來看，這也引起了GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)依賴程度高、房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展不均衡等現(xiàn)象。現(xiàn)今關(guān)于房地產(chǎn)的研究?jī)?nèi)容主要涉及市場(chǎng)[1]、空間布局[2]、空間差異[3]等方面,研究方法許多都采用了聚類分析、主成分分析、實(shí)證分析等方法。中部六省是我國(guó)“腰部”地區(qū)，占據(jù)較大面積和較高經(jīng)濟(jì)地位，其房地產(chǎn)的相關(guān)研究問題需要得到學(xué)術(shù)界更大的關(guān)注。

二、指標(biāo)體系構(gòu)建與研究方法

本文將采取多時(shí)空尺度以及多種定量分析方法的研究框架。空間尺度以省級(jí)行政區(qū)為研究區(qū)單位，探討該尺度下的各個(gè)地級(jí)行政區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的時(shí)間發(fā)展速度規(guī)律以及空間上的發(fā)展差異特征，將6個(gè)省級(jí)行政區(qū)的相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)抽象為空間點(diǎn)數(shù)據(jù)，揭示其空間發(fā)展差異的規(guī)律；在時(shí)間尺度上，本文選取六個(gè)省級(jí)行政區(qū)在2004-2014年間的數(shù)據(jù)，在時(shí)間上兩年截取一個(gè)樣本，制成圖表直觀顯示其發(fā)展趨勢(shì)。

表1 分析評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

三、中部六省房地經(jīng)濟(jì)差異性分析

(一)中部六省房地產(chǎn)業(yè)收入發(fā)展趨勢(shì)分析

中部六省的泰爾指數(shù)表現(xiàn)出整體趨勢(shì)上升但偶有波動(dòng)的狀態(tài)(圖1)。大致可分為四個(gè)階段：2004-2008年呈緩慢增長(zhǎng)，但泰爾系數(shù)數(shù)值很小，六省房地產(chǎn)發(fā)展水平相差不大；2008-2010年的泰爾系數(shù)急速抬升，河南省、湖北省、安徽省的發(fā)展水平急速上升，湖南省居中，山西省和江西省的增長(zhǎng)速度依然低迷，造成了發(fā)展水平差異較大并且愈加增大的現(xiàn)象；2010-2012年的泰爾指數(shù)曲線出現(xiàn)下行狀態(tài)，雖河南省、湖南省、湖北省、安徽省的房地產(chǎn)發(fā)展水平持續(xù)上升，但江西省和山西省也開始上升，使得差距逐漸縮??；2012-2014年的泰爾指數(shù)曲線再次回升，由于河南省、湖北省和安徽省的房地產(chǎn)發(fā)展水平急速上漲，導(dǎo)致六省間的發(fā)展差距再次拉大，差距增長(zhǎng)速度與2004-2008年的增長(zhǎng)速度持平。

圖1 中部六省2004-2014年間泰爾指數(shù)變化趨勢(shì)圖

(二)中部六省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異性研究

僅僅利用單一指標(biāo)的泰爾系數(shù)深入分析中部六省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)差異性變化，這就需要進(jìn)行進(jìn)一步對(duì)其進(jìn)行差異系數(shù)分析。根據(jù)表1指標(biāo)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)，計(jì)算得出2004-2014年間中部六省的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異系數(shù)。

表2 中部六省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異系數(shù)

表3 各省份房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異系數(shù)

由表2可以看出，差異系數(shù)在2004-2014十年間總體呈現(xiàn)較為穩(wěn)定的狀態(tài)，除卻2008年，其他年份都維持在0.5-0.6之間，稍有波動(dòng)但總體平穩(wěn)，說明中部六省在研究期間發(fā)展速度相近。而從更細(xì)致的角度看來，2004-2012年間其差異系數(shù)呈下降態(tài)勢(shì)，2008年的差異系數(shù)受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，下跌幅度較大，而2010年的差異系數(shù)受國(guó)家政策的影響又激增至0.5以上，六省發(fā)展逐漸趨同。而在2012-2014兩年間差異系數(shù)急速上升至于超過基期年，說明河南、安徽等發(fā)展態(tài)勢(shì)較好的省份有了顯著增長(zhǎng)，而山西、江西等省份的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯不前或者增長(zhǎng)較慢，從而拉大了差距。

依據(jù)中部六省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異系數(shù)(表3)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，運(yùn)用GeoDA095i輸出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異系數(shù)聚類圖(圖2)。

圖2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)差異系數(shù)聚類圖

據(jù)圖示內(nèi)容，湖北和安徽呈現(xiàn)低-低狀態(tài)，即其他省份在研究年間房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平波動(dòng)較大，發(fā)展?fàn)顟B(tài)持續(xù)相對(duì)不平穩(wěn)；而河南顯示呈低高集聚狀態(tài)，進(jìn)一步說明與之相鄰的山西和安徽兩省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平波動(dòng)較大，而湖北省則波動(dòng)較小。

四、結(jié)論與討論

時(shí)間上，中部六省的差異系數(shù)在2004-2014年間呈波動(dòng)上升的趨勢(shì)，最終的差異系數(shù)顯示市場(chǎng)的影響力已占據(jù)主導(dǎo)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高河南、湖北與其他省份拉大差距；在空間上，山西省的波動(dòng)性最大，而其他省份的則在十年間發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定。中部六省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)歷了波動(dòng)性的增長(zhǎng)變化，河南省遙遙領(lǐng)先于其他省份，形成了以河南為發(fā)展核心的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體，這種發(fā)展差異變化格局的形成與各省的的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、地方政府的調(diào)控政策等因素息息相關(guān)。

[1]熊曉煉.長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)住宅需求預(yù)測(cè)模型與分析[J].消費(fèi)經(jīng)濟(jì),2006,(8):42-44.

[2]孟斌等人.基于空間分析方法的中國(guó)區(qū)域差異研究[J].地理科學(xué)，2005,(8).

[3]豐雷.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)劃的聚類分析[J].中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)，2000(22):16-18.

呂丹(1993.03-)，湖南師范大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院，碩士研究生，現(xiàn)主要研究方向?yàn)閰^(qū)域經(jīng)濟(jì)與區(qū)域發(fā)展。