宋慧芳

調(diào)控政策不斷升級，金融領(lǐng)域管控加大，市場交易低迷，加快建立長效機(jī)制成最終目標(biāo)。

10月8日，易居研究院發(fā)布《25城十一假期樓市成交監(jiān)測報告》，數(shù)據(jù)顯示，2017年10月1日-7日，全國25個重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為131萬平方米，較去年同期25個城市的成交面積237萬平方米下跌44%。此時距去年“十一”長假前后開始的一輪房地產(chǎn)調(diào)控潮已滿“周歲”。巧合的是，今年“十一”假期前全國多座城市接連升級樓市調(diào)控，再現(xiàn)“密集式”調(diào)控。一年時間過去，同樣的節(jié)點(diǎn)，調(diào)控重拳平復(fù)樓市持續(xù)多年的燥熱，樓市眾生相也各種各樣。但不變的始終是建立長效機(jī)制，保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行。

限售成調(diào)控主力

從2017年3月樓市收緊政策密集出臺以來，調(diào)控路線沿襲一線城市、一線城市周邊熱點(diǎn)城市、三四線城市傳遞。為防止樓市進(jìn)一步升溫，一方面，二線城市開始密集調(diào)控，并將限售作為本次政策的核心聚焦點(diǎn)；另一方面，部分市場相對較熱的三、四線城市也開始新一波的調(diào)控，7月以來，有超過15個三四線城市發(fā)布了樓市調(diào)控政策。

8月10日，沈陽限售，并提高二套住房公積金貸款首付比例。蘭州、西安限購限貸升級。9月20日，長沙《住宅用地“限房價、競地價”試點(diǎn)操縱規(guī)則》正式對外公布。9月22日-9月25日，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢等城市先后出臺樓市新政。經(jīng)《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者梳理發(fā)現(xiàn)，此次政策特點(diǎn)整體體現(xiàn)為：此前沒有出臺限購限貸限售政策的城市，或政策力度未及其它城市的，在此次進(jìn)行了相應(yīng)的加碼。

縱觀此次二線城市的密集調(diào)控，多城在限售方面繼續(xù)發(fā)力，將使調(diào)控力度達(dá)到較高程度。至9月末，全國已經(jīng)有超過40個城市實(shí)行限售措施，此輪限售政策具有精準(zhǔn)化的特點(diǎn)。節(jié)后，太原、昆明也紛紛加入限轉(zhuǎn)售陣營，兩年后才可轉(zhuǎn)售。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時表示，限售事實(shí)上就是樓市的去杠桿政策，使得購房者必須要以自用為目的配置資金。否則按照3-5年的交易周期看，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進(jìn)入。限售未來預(yù)計將快速向三四線蔓延，后續(xù)可能會超過50個城市執(zhí)行限售。

從政策看，基本都是取得不動產(chǎn)證后幾年不得銷售，從市場實(shí)際情況看，因?yàn)檫@些城市市場交易基本都是期房為主。所以事實(shí)上也就出現(xiàn)了，調(diào)控政策發(fā)布的年限需要加2年的限售時間。大部分城市目前限售時間都是2年，也就是未來買房基本都需要3-5年才可以出售。從房地產(chǎn)市場看，也就是這些城市買了房后，大部分最早也需要2020年才可能再上市。

張大偉認(rèn)為，限售明顯打擊了投機(jī)和投資需求，使得房地產(chǎn)的投資屬性降低，影響了短期獲利的可能性，對于加杠桿的投資者來說，風(fēng)險越來越大。限售是2017年本輪收緊政策一個新生事物，從效果看，屬于短效機(jī)制，目前是抑制市場的投機(jī)需求。從各地政策內(nèi)容看，最近的政策只是開始，后續(xù)還有更多類型的政策會出臺。樓市的調(diào)控目的并非一棍子打死房地產(chǎn)市場，更多是維持穩(wěn)增長與降杠桿的一個平衡。

市場降溫回歸理性

在樓市調(diào)控的一周年期間，全國市場交易總體上處于降溫態(tài)勢。而十一“黃金周”的交易狀況，延續(xù)了這一特征。據(jù)首創(chuàng)證券統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，黃金周重點(diǎn)覆蓋的68個大中城市新建商品房合計成交192.41萬平方米，同比減少75.52%，環(huán)比減少72.59%。二手房成交中，重點(diǎn)覆蓋的21個大中城市二手商品房合計成交0.7萬平方米，同比減少99.35%，環(huán)比減少99.6%。

《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者還根據(jù)財富證券統(tǒng)計的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，10月1日-7日，北京、上海、廣州、深圳商品房成交套數(shù)分別為192、330、658、421套，較去年同時期分別下滑90.11%、78.35%、88.16%、40.20%；商品房成交面積分別為1.44、2.99、3.52、4.02萬平方米，較去年同時期分別下滑91.55%、75.98%、91.93%、33.27%。自2014年以來，一線城市黃金周商品房成交量呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，而今年則是出現(xiàn)了巨幅的滑坡。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，本輪市場降溫符合預(yù)期。首先，自去年“930新政”出臺后，全國各地政策持續(xù)收緊。包括限購、限貸、限售、限價等政策，都抬高了住房交易的成本，使得房屋交易的頻率放緩。尤其是部分大城市，購房的首付比例從過去的3成提高到5成甚至更高，加重觀望情緒，進(jìn)而影響市場交易。

除此之外，嚴(yán)躍進(jìn)還表示，目前各地樓市調(diào)控中，對于預(yù)售證的發(fā)放有著比較嚴(yán)厲的管控政策。一些房企若“一意孤行”試圖報高價，那么就很難獲得預(yù)售證，自然會影響可售房源和供應(yīng)量，進(jìn)而影響市場交易數(shù)據(jù)。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者，政策收緊下的市場心態(tài)其實(shí)在不斷發(fā)生變化。去年“930新政”出臺后，十一假期或存在一定的恐慌性購房交易現(xiàn)象，所以當(dāng)時市場交易反而會比較高。而隨著今年第二季度全國各地樓市政策的加碼，當(dāng)前市場參與者對待政策的心態(tài)相對平和。即便是今年9月份部分城市又陸續(xù)出臺了一些政策，恐慌性交易的現(xiàn)象依然是減少的。

“對于部分房企來說，在市場交易持續(xù)處于低位的情況下，若資金面壓力繼續(xù)加大，那么后續(xù)進(jìn)行降價也是完全有可能的，這個時間節(jié)點(diǎn)或在明年上半年出現(xiàn)。而對于購房者來說，房企定價策略的調(diào)整，有助于降低其購房成本，這對于自住和首套購房需求而言自然有積極意義?！?而對于未來的市場預(yù)期，嚴(yán)躍進(jìn)表示。

金融監(jiān)管力度依然不減

中央多次表態(tài)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險管控，強(qiáng)調(diào)對一、二線城市房地產(chǎn)市場應(yīng)保持收緊調(diào)控態(tài)勢。地方積極響應(yīng)，《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者從已出臺的相關(guān)政策來看，金融口從企業(yè)投資和個人消費(fèi)兩個端口發(fā)力，加強(qiáng)金融特別是信貸管控。

2017年8月，據(jù)融360統(tǒng)計，全國首套房利率5.12%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.04倍，環(huán)比去年8月4.44%的低水平則上升了不少。中信證券分析師陳聰認(rèn)為，目前不是貨幣政策從緊的時期。早前，銀行的個貸業(yè)務(wù)盈利能力極為有限，導(dǎo)致銀行按揭貸款利率緩慢上調(diào)。但當(dāng)首套房貸款利率已經(jīng)達(dá)到基準(zhǔn)利率1.05倍上下時，未來首套房貸款利率繼續(xù)大幅上升的概率已經(jīng)不大了。

近日，北京地區(qū)多家銀行相繼上調(diào)首套房貸款利率，調(diào)整后首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮5%至10%成為主流。9月19日，人民銀行營業(yè)管理部回應(yīng)稱，房貸利率調(diào)整是銀行在北京市嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場調(diào)控、市場利率整體上揚(yáng)的背景下，根據(jù)市場資金水平變化、自身資產(chǎn)負(fù)債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導(dǎo)向，對此，人民銀行營業(yè)管理部積極支持。

中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛表示，今年以來，在金融去杠桿、貨幣政策穩(wěn)健中性的背景下，房地產(chǎn)市場資金價格整體處于上行趨勢，勢必會傳導(dǎo)到包括住房按揭貸款在內(nèi)的信貸市場上。

同時，亦有觀點(diǎn)表示，應(yīng)警惕消費(fèi)貸等流入樓市，尤其是警惕定向降準(zhǔn)后的部分流動性資金流入樓市的風(fēng)險?！半S著政策調(diào)控影響不斷擴(kuò)散，尤其是受信貸等政策影響較大，目前房地產(chǎn)市場已處于低位。但隨著央行定向降準(zhǔn)的利好，將在一定程度上增加流動性，未來有可能傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場形成一定影響?！痹摌I(yè)內(nèi)人士稱。

在樓市調(diào)控的一周年期間，全國市場交易總體上處于降溫態(tài)勢。而十一假期的交易狀況，延續(xù)了這個特征。本輪樓市降溫和較為嚴(yán)厲的政策出臺有緊密關(guān)聯(lián)。從后續(xù)政策的邏輯來看，政策將保持連續(xù)性，政策從緊是大概率。尤其是近期房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的各類管控加大，如消費(fèi)貸市場的整頓，這都會使得房屋買賣的杠桿比例降低，進(jìn)而使得交易規(guī)模處于低位。