□田 霞 楊 霞
大數(shù)據(jù)下的住宅開發(fā)成本管理
□田 霞 楊 霞
近年,我國限購、信貸、稅收等政策相繼出臺,對房地產(chǎn)市場進(jìn)行大力調(diào)控,從某種程度上緩解了消費(fèi)者的購房壓力,同時也使開發(fā)企業(yè)的運(yùn)行管理面臨新的挑戰(zhàn)。根據(jù)《2017年中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的凈利潤增長率明顯低于營業(yè)收入增長率,究其原因是拿地成本高。這種現(xiàn)象表明,房地產(chǎn)業(yè)“暴利時代”正在結(jié)束。住宅地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)的重要構(gòu)成,住宅開發(fā)成本管理具有其特殊性與重要性。住宅開發(fā)成本管理不是孤立控制某一階段,而是從全方位全過程角度出發(fā),它觸及到很多方面、影響的要素很多,具有很強(qiáng)的綜合性。由于開發(fā)過程產(chǎn)生的數(shù)據(jù)缺乏橫向聯(lián)系,且沒有一個較為完善的數(shù)據(jù)集成系統(tǒng),導(dǎo)致數(shù)據(jù)沒有被大效用利用。整合開發(fā)過程產(chǎn)生的數(shù)據(jù)、文字資源,利用科學(xué)合理的成本管理系統(tǒng)進(jìn)行分析比較,不僅可以提高企業(yè)的成本管理效率、使投資額控制在合理范圍、增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力,還可以在一定程度上擠壓住宅地產(chǎn)、資本市場泡沫。
住宅開發(fā)相對于其他房地產(chǎn)開發(fā)類型,具有更重要的地位,在房地產(chǎn)開發(fā)年投資中占據(jù)七成。2014年全國范圍房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額達(dá)9.50萬億元,其中6.44萬億元是住宅完成投資額,占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的67.71%。從2007-2014年,住宅完成投資額在房地產(chǎn)開發(fā)完成總額占比接近七成。從表1中數(shù)據(jù)分析,我國住宅地產(chǎn)開發(fā)在房地產(chǎn)投資中有著重要投資地位,也是競爭較為激烈的領(lǐng)域。近年“限購”、“去庫存”愈發(fā)白熱化,外加宏觀政策的調(diào)整,住宅地產(chǎn)開發(fā)面臨一系列全新的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)。
表1 全國范圍房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額(單位:萬元)
住宅項(xiàng)目從項(xiàng)目立項(xiàng)到竣工結(jié)算需至少2到3年,開發(fā)過程中產(chǎn)生的與成本管理相關(guān)的數(shù)據(jù)量大且信息分散,涉及參與方多,憑借傳統(tǒng)的管理方法效率低,信息不能及時整合,因此需要各個項(xiàng)目間進(jìn)行共享項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)和歷史數(shù)據(jù)庫。把大數(shù)據(jù)下的數(shù)據(jù)思維、互聯(lián)網(wǎng)思維、計(jì)算機(jī)思維引入住宅開發(fā)成本管理中是一個必然的發(fā)展趨勢。
大數(shù)據(jù)下,市場調(diào)研的技術(shù)特點(diǎn)是對個體的“追蹤定位”,由傳統(tǒng)的問卷調(diào)查、訪談走訪調(diào)查、投射和實(shí)驗(yàn)等方式逐漸過渡到新的調(diào)研技術(shù)——Cookie跟蹤或App追蹤,比如可以用來分析住宅方面消費(fèi)者的需求與偏好等,以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)、理論的思維方式逐漸轉(zhuǎn)向大數(shù)據(jù)下的基于數(shù)據(jù)分析進(jìn)行調(diào)查。大數(shù)據(jù)下市場調(diào)研的樣本和方式都發(fā)生了改變,信息量更大,經(jīng)過大數(shù)據(jù)分析得到的結(jié)論更確定,更加有序。
這一階段屬于住宅開發(fā)的前期準(zhǔn)備階段。隨住宅項(xiàng)目的工程進(jìn)度建立土地儲備資料系統(tǒng),留存各區(qū)域、各時間、各性質(zhì)的不同土地資料,積累潛在競爭對手行為報(bào)告,利用各項(xiàng)數(shù)據(jù)來分析各因素內(nèi)在關(guān)聯(lián),掌握土地競拍階段的技巧與策略。對土地進(jìn)行投資論證,加強(qiáng)地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場的研究、地塊地質(zhì)環(huán)境研究,充分了解土地信息、周邊配套,對項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究,以求能夠正確估測宗地的現(xiàn)有價(jià)值及增值空間,測算開發(fā)成本,正確客觀投標(biāo)。土地競拍成功后,爭取有利條件,包括土地開發(fā)、交地以及付款等方面。在符合規(guī)范的情況下,爭取高容積率,降低土地成本;延長付款期限,降低資金成本。嚴(yán)格各項(xiàng)操作的規(guī)范性,減少操作風(fēng)險(xiǎn),避免重復(fù)開支。
規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是住宅開發(fā)成本管理的重點(diǎn)階段,設(shè)計(jì)結(jié)果決定了工程造價(jià)的85%及以上。規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)招標(biāo),引入競爭機(jī)制,可進(jìn)行多單位、多輪次招標(biāo),設(shè)計(jì)前期明確技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考核,確保設(shè)計(jì)兼顧經(jīng)濟(jì)性,爭取最佳性價(jià)比。設(shè)計(jì)部提供方案設(shè)計(jì)圖、技術(shù)指標(biāo)、產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn),工程部提供施工現(xiàn)場布置方案、現(xiàn)場水電以及甲方臨時設(shè)施設(shè)置方案,企業(yè)在綜合考慮之后,確立科學(xué)可行的成本目標(biāo)。
大數(shù)據(jù)下,住宅開發(fā)向一個標(biāo)準(zhǔn)化的方向發(fā)展,而在住宅開發(fā)過程中最快與標(biāo)準(zhǔn)化接軌的會是較易進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理的建筑階段,即工程建設(shè)階段,工程建設(shè)成本約占項(xiàng)目總成本的50-55%。
2016年11月19日,萬科集團(tuán)董事長王石在媒體溝通會上說:“萬科新的增長,才剛剛開始。從一家房地產(chǎn)公司到一家技術(shù)公司,目前已經(jīng)成功轉(zhuǎn)型?!弊≌a(chǎn)業(yè)化已成新態(tài)勢,以工業(yè)化的方式來建造住宅,住宅生產(chǎn)的勞動生產(chǎn)率和住宅品質(zhì)得到提高,成本和能耗大大降低,也可能使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得更高的利潤。2017年3月在北京舉辦的住宅聯(lián)盟交流會上,有專家指出,住宅產(chǎn)業(yè)化是行業(yè)發(fā)展新態(tài)勢,也是改善房地產(chǎn)業(yè)供給與需求結(jié)構(gòu)不平衡的現(xiàn)狀,改革供給側(cè)結(jié)構(gòu)的重要內(nèi)容,應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)為引領(lǐng),探索新的開發(fā)模式,推動發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化。
工程建設(shè)階段全面實(shí)行動態(tài)管理,明確項(xiàng)目成本目標(biāo),根據(jù)工程建設(shè)各階段的權(quán)重對成本目標(biāo)進(jìn)行分解,以此來指導(dǎo)后續(xù)的施工、采購、招標(biāo)等業(yè)務(wù),作業(yè)成本管理貫穿工程實(shí)施過程,對工程建設(shè)階段進(jìn)行持續(xù)的成本測算。在建筑材料市場調(diào)研時,廣泛收集市場上的新工藝、新材料、廠家等信息,再結(jié)合項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)情況,對成本目標(biāo)進(jìn)行綜合評判,可以通過材料替代的方式,實(shí)現(xiàn)建造成本與設(shè)計(jì)效果的平衡、統(tǒng)一。
營銷策劃階段的成本約占項(xiàng)目總成本的2-6%。在營銷策劃報(bào)告實(shí)踐的過程中,要緊跟市場變化,制定個性化的營銷模式,結(jié)合市場的力量進(jìn)行資源整合。在市場中,對市場供求關(guān)系、競爭對手策略、消費(fèi)者行為的敏銳度可以幫助開發(fā)商節(jié)約銷售成本,因此銷售過程可以選擇更為專業(yè)的銷售代理公司。根據(jù)項(xiàng)目定位、預(yù)期消費(fèi)人群、消費(fèi)者分布,確定合適的主流廣告媒介,進(jìn)行重點(diǎn)投放,達(dá)到良好的市場推廣效果過程。在銷售各階段,對于銷售結(jié)果、客戶意見要及時統(tǒng)計(jì)反饋,并進(jìn)行分析,以此指導(dǎo)后期的銷售推廣計(jì)劃。針對不同的推廣方案建立切實(shí)的作業(yè)成本目標(biāo),在宏觀上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目廣告宣傳、市場推廣費(fèi)用的有效管理。
大數(shù)據(jù)下的成本管理具有綜合性,有成本目標(biāo)、控制實(shí)施、成本核算、成本分析、成本管控,每一環(huán)節(jié)都相互聯(lián)系,要站在綜合整體的角度來看成本管理。成本目標(biāo)要從項(xiàng)目整體功能和效益來考量,與工程范圍、規(guī)范、進(jìn)度相結(jié)合,兼顧工程質(zhì)量,形成一套包括項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各階段負(fù)責(zé)人在內(nèi)的科學(xué)完整的責(zé)任體系,調(diào)動責(zé)任者及員工的積極性??刂茖?shí)施中,要圍繞成本目標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目的實(shí)施,項(xiàng)目進(jìn)行過程中應(yīng)當(dāng)注意資料的留存,相應(yīng)的活動進(jìn)行或變更后要及時保存數(shù)據(jù)。進(jìn)行成本核算、成本分析要把成本目標(biāo)與實(shí)際費(fèi)用、計(jì)劃工期與實(shí)際進(jìn)度、項(xiàng)目效率與項(xiàng)目質(zhì)量相結(jié)合進(jìn)行綜合分析,同時對比參照其他項(xiàng)目數(shù)據(jù),這樣對反映真實(shí)的項(xiàng)目情況,更有實(shí)際意義和作用。成本分析要及時、準(zhǔn)確、詳細(xì),以便信息及時反饋,做出解決方案。成本管控要及時,與成本分析相輔相成,管控的過程是一個動態(tài)、彈性的過程。
要確立大數(shù)據(jù)下如何進(jìn)行成本管理,首先要建立標(biāo)準(zhǔn),相互比對,才有優(yōu)劣、可行與否之分。這個標(biāo)準(zhǔn)的建立過程,就是大量開發(fā)過程各階段數(shù)據(jù)的收集與整理過程。不過這個標(biāo)準(zhǔn)不是唯一,是有相對之分,見圖1。
圖1 成本管理過程
通過比較其他開發(fā)項(xiàng)目的成本目標(biāo)就能夠準(zhǔn)確的比對出本項(xiàng)目的準(zhǔn)確性和可行性。同時在每一個住宅開發(fā)項(xiàng)目結(jié)束后,要對原始的成本目標(biāo)進(jìn)行分析并優(yōu)化,以優(yōu)化后的數(shù)據(jù)作為比對標(biāo)準(zhǔn)。但比對結(jié)果不是唯一準(zhǔn)確不可更改的,需要同時結(jié)合作業(yè)成本法對項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
住宅開發(fā)的各階段,在符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、制度標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,在項(xiàng)目進(jìn)行的過程中,基于成本目標(biāo)進(jìn)行開發(fā)階段工作控制實(shí)施,通過大數(shù)據(jù)與其他住宅開發(fā)項(xiàng)目的各階段工作內(nèi)容進(jìn)行比對,以期獲得資源最優(yōu)化分配??刂茖?shí)施過程中文件、資料的歸檔管理工作很重要,對各階段工作產(chǎn)生的結(jié)構(gòu)化、非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)及時錄入,包括人、材、機(jī)的費(fèi)用變化,工程變更等。
根據(jù)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)內(nèi)容,進(jìn)行成本核算、成本偏離度的分析,進(jìn)行實(shí)時的成本預(yù)警和控制,確保及時反饋預(yù)警信息和有效控制超支情況。建立成本分析預(yù)警制度,在工程建設(shè)階段的不同時期,做好成本計(jì)劃、進(jìn)度報(bào)告、工程變更資料的統(tǒng)計(jì),及時補(bǔ)充完善成本數(shù)據(jù)、反饋成本變動情況,通過有效途徑及時調(diào)整不合理成本偏離,消除波動因素,對于施工中發(fā)生的人、材、機(jī)的消耗進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)、調(diào)節(jié),將要發(fā)生的和已經(jīng)發(fā)生的偏離,要進(jìn)行及時糾正。對于成本核算、成本分析的數(shù)據(jù)對參與管理過程的責(zé)任人進(jìn)行考核與評價(jià),
鼓勵管理責(zé)任落實(shí)、加強(qiáng)成本管理。
通過大數(shù)據(jù),對于成本分析環(huán)節(jié)得出的偏離度進(jìn)行論證,依據(jù)論證的結(jié)果,進(jìn)行本項(xiàng)目的成本管控,論證結(jié)果、管控方式及其包含的原因說明,重新返回大數(shù)據(jù),增加數(shù)據(jù)多樣性,使其他項(xiàng)目能夠據(jù)此進(jìn)行分析。工程竣工時,對合同、供應(yīng)商進(jìn)行履約評估,將結(jié)果錄入數(shù)據(jù)庫,比對分析。對項(xiàng)目開發(fā)成本的構(gòu)成和權(quán)重大小以及變化過程進(jìn)行深入的分析及評估,評估報(bào)告可以為后期的成本管理工作提供經(jīng)驗(yàn)。
對于住宅地產(chǎn)來講,基于大數(shù)據(jù)的成本管理有一定難度,但是在突破傳統(tǒng)的成本管理存在的問題時,大數(shù)據(jù)會是一個有效的途徑或方法。本文將大數(shù)據(jù)與住宅地產(chǎn)、成本管理相結(jié)合,從理論入手進(jìn)行分析,以大數(shù)據(jù)下的住宅開發(fā)和大數(shù)據(jù)下的成本管理兩條主線貫穿論文始終,分析了大數(shù)據(jù)與住宅開發(fā)成本管理相結(jié)合的必然性,從大數(shù)據(jù)下的住宅開發(fā)過程,大數(shù)據(jù)下的住宅開發(fā)成本目標(biāo)、控制實(shí)施、成本核算、成本分析、成本管控幾個方面得出結(jié)論,將成本管理決策方法由經(jīng)驗(yàn)決策轉(zhuǎn)向數(shù)據(jù)決策,以數(shù)據(jù)決策影響住宅開發(fā)成本管理。
(本文系山西財(cái)經(jīng)大學(xué)教改項(xiàng)目“地方財(cái)經(jīng)類院校大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)模式研究”(2014)的階段性研究成果)
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10月17日,大同市財(cái)政局組織全局及局屬單位黨員干部職工參觀學(xué)習(xí)黨史黨情。
大同市財(cái)政局/供稿
作者單位:山西財(cái)經(jīng)大學(xué)
責(zé)任編輯:趙 姝