“十一”黃金周多地樓市遇冷說明了什么

梁啟東

今年的國慶長假恰逢國慶、中秋雙節(jié)碰頭，被稱作“超級長假”。8天時間，國內游出境游的游客量、消費量創(chuàng)新高。但與旅游市場火爆相比，樓市卻遇冷，主要城市特別是熱點城市樓市整體成交量下滑，一、二線熱點城市新房成交量慘淡。

不同的研究機構都給出了調研數(shù)據(jù)：

中國指數(shù)研究院監(jiān)測的19個重點城市中，日均成交面積同比去年下滑51.4%，其中，一線城市成交面積降幅高達七成，而三線城市成交面積也下滑超過五成。其監(jiān)測的城市中，東莞日均成交面積較去年下滑94%，蘇州、上海、杭州的日均成交面積降幅也超過七成。

中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，國慶黃金周期間，熱點城市樓市出現(xiàn)下調現(xiàn)象，其重點監(jiān)測的30個城市網(wǎng)簽大幅下調，平均跌幅達到了八成，成交量創(chuàng)近三年來最低。

中國樓市歷來有“金九銀十”之說。作為傳統(tǒng)的銷售旺季，今年“超級黃金周”卻遇冷，這說明了什么？

一是說明中央宏觀調控的方針正在落實，“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位正在深入人心?！胺孔〔怀础钡恼摂鄟碜灾醒敫邔樱瑥膽?zhàn)略層面和政策層面明確了住房的定位，表明未來的樓市將圍繞住房的居住基本功能來管理、來發(fā)展；同時也表明中央打擊房地產投機、防止熱炒惡炒與抑制房地產泡沫的方向深入推進。實際上，防控系統(tǒng)性金融風險，最大的風險就是房地產泡沫的風險。今年中央召開金融工作會議，強調金融回歸為實體經濟服務的本源，更加強化了“房住不炒”的理念。國慶市場的低迷，如實反映了樓市受中央調控新政及地方政府一系列政策組合拳的影響，持續(xù)看漲的市場預期被扭轉，市場降溫成為市場各方的普遍預期。在政策持續(xù)“從緊從嚴”的大背景下，地方政府對房地產開發(fā)的區(qū)域經濟帶動效應認識更加客觀，普通的剛需消費者對住房購房行為更加理性，開發(fā)商對住宅產品的功能定位更加明確；而樓市的投資投機者也在減少“政策放松”的幻想和期待，逐步放棄堅守，降價出售房產，以求回籠資金另謀其他投資渠道。在“房子是用來住的，不是用來炒的”思想的指導下，中國的房地產市場將逐漸理性回歸，持續(xù)健康發(fā)展。

二是說明國家抑制房地產投機的效果顯現(xiàn)，樓市正在走向平穩(wěn)。去年，在優(yōu)惠政策出臺、人們普遍預期房價上漲的形勢下，北上廣深等一線城市樓市出現(xiàn)了“恐慌性購買”的跡象，“日光盤”迭出，一些新樓盤在一天內就銷售一空。之所以出現(xiàn)“恐慌性購樓”現(xiàn)象，有自住、改善需求兩股力量積極入市，首付貸等場外配資導致樓市需求提前入市，高凈值人群資產配置需求等因素影響，也有“地王”頻現(xiàn)、“少量多批”、捂盤惜售等開發(fā)商營銷手段炒作，也有地方政府“救市”政策的刺激。自2014年的“9·30新政”算起，我國已連續(xù)四年在國慶節(jié)前夕出臺重磅房地產調控政策，特別是一周年前的“9·30調控”力度頗大。一線城市提高首套房的按揭利率，并且嚴厲打擊消費貸曲線進入樓市。多地嚴控消費貸違規(guī)購房，熱點一、二線城市相繼上調房貸利率。多個城市又集中加碼調控，“限售”漸成二、三線城市“標配”；調控政策不斷加碼引起的市場效果開始顯現(xiàn)，多地新開盤項目不再“日光”，重點城市住宅成交量環(huán)比繼續(xù)下降，市場進入調整期。一系列措施打擊了樓市投機者，樓市過熱的態(tài)勢逐漸降溫，各類投資投機需求得到了有效剔除。這次國慶長假樓市降溫，就是今年樓市不斷冷靜、平穩(wěn)發(fā)展的縮影。這啟示我們，未來房價會趨向平穩(wěn)，暴漲暴跌幾乎不可能。那些泡沫嚴重的城市，房價有下降的趨勢。

三是說明消費者心態(tài)開始變化，購買行為更加理性。近年來，樓市中專門有人愛炒作“官方聲音”、“專家言論”，炒作、忽悠之聲不斷，蓄意炒作推波助瀾，刺激消費者本來就已繃緊的神經，引發(fā)樓市的恐慌性消費。一旦看到房價漲，每年、每月都在漲，而且動輒兩位數(shù)的漲幅，很難有幾個消費者能保持冷靜的思考。于是乎，恐慌性購買的心理彌漫了整個市場。經過了長期的調控以后，樓市的狂熱已降溫，消費者的瘋狂已變冷靜。樓市過去有“買漲不買跌”的說法。經過調控，市場回歸冷靜、穩(wěn)定、持續(xù)和可預期，讓炒房客逐漸退出市場，不再有盲目搶房、隨意炒房、惡意囤房的現(xiàn)象，真正的剛需購房者不再焦慮、不再盲目，這時才能夠享受到樓市穩(wěn)定發(fā)展的紅利。

四是說明地方政府在樓市穩(wěn)定發(fā)展中作用巨大，要堅定地方政府在宏觀調控中的決心和信心。多年來，為什么每一次中央政府針對房價的調控往往總是收效甚微，甚至最終陷入“調控——上漲——再調控——再上漲”的惡性循環(huán)？房地產調控成效如何，與地方政府的主動性、積極性有直接關系。房地產問題，背后很大程度上是土地問題。所以說，房價居高不下的背后，有著地方利益的支撐。房價，以及背后的地價，實際是中央政府和地方政府的博弈。地方政府與土地財政的關系緊密，中央希望房價越低越好，地方政府希望房價越高越好。中央政府希望房價更平穩(wěn)、更理性，地方政府是不能承受房價下跌的沖擊的。地方政府在房價持續(xù)暴漲中的角色定位，必須引起重視。中央特別強調，要落實地方政府主體的責任，在去庫存、控房價、抑泡沫等方面的責任歸屬與制度約束要強化。今年以來，各地政府不再觀望，普遍“實打實”加大調控力度。比如今年9月22至24日短短48小時內，8個省會城市密集出臺加碼樓市調控的措施，包括重慶、南昌、南寧、貴陽、西安、長沙、石家莊、武漢等在內的二三線城市。各種限售措施成為此輪政策的集中發(fā)力點。國慶節(jié)樓市降溫，也是地方政府發(fā)揮作用的表現(xiàn)。

五是說明房地產調控要打政策的組合拳，完善長效機制。房地產市場穩(wěn)定發(fā)展，關鍵要穩(wěn)定市場預期，減少市場的非理性行為。這就需要房地產調控建立長效機制。從去年的過熱到今年的陸續(xù)降溫，各地的切實措施起到了積極作用。比如北京出臺“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的八條舉措，對于首套房、二套房的首付比例進行了一定調整，以此來調控北京樓市。天津、深圳、廣州、蘇州、成都、鄭州、武漢、無錫等一二線熱點城市密集出臺樓市調控新政。這些措施大都針對投機性需求，從限購、限貸、增加供應等多個角度，給高燒的樓市降溫，促進其平穩(wěn)發(fā)展。要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段調控房地產市場，并研究建立相應的長效機制的問題。比如在宏觀上要管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。又如調整土地供應政策，根據(jù)人口流動情況分配建設用地指標，房價上漲壓力大的城市，要合理增加土地供應，對商品房庫存積壓嚴重地區(qū)暫停土地供應。要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。加強住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。只有改變現(xiàn)行房地產市場的游戲規(guī)則，對房地產市場的供給側進行結構性改革，重塑房地產價格形成機制，實現(xiàn)房地產市場從結構到功能的根本轉變，才能使房地產平穩(wěn)健康發(fā)展。endprint