唐曉旺+郭小燕

在經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加大的背景下，作為橫跨消費(fèi)與投資兩大領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對穩(wěn)增長具有舉足輕重作用。習(xí)近平總書記在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會議上指出，要緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，深入研究短期和長期相結(jié)合的長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排。未來一個時期，我們要積極適應(yīng)房地產(chǎn)形勢的新變化，加快房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加速房地產(chǎn)去庫存，推動全國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)的新變化

近年來，隨著城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，我國房地產(chǎn)市場告別了多年來的短缺況狀，全國性的普漲普跌時代基本結(jié)束。當(dāng)前，在房地產(chǎn)總體供過于求的情況下，不同城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)加速分化的特征。一二線城市房地產(chǎn)供給不足與三四線城市房地產(chǎn)相對過剩并存，成為我國房地產(chǎn)市場的新常態(tài)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)面臨的潛在風(fēng)險

從本質(zhì)上看，房價其實(shí)是一種貨幣現(xiàn)象。隨著2016年為保增長而出現(xiàn)的貨幣過量投放以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了多輪的上漲，與此同時，房地產(chǎn)信貸大量增加。隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)加碼，房價上漲的動能逐漸弱化，一些地方已經(jīng)出現(xiàn)了量價齊跌的現(xiàn)象，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險也逐漸加大。

（一）邊去邊增

2016年下半年以來，一二線城市如北上廣深及省會城市房價飆升，帶動著房地產(chǎn)投資快速回升，這背后其實(shí)是“地王”頻出、樓市過熱的結(jié)果。由于一線城市、部分基本面較好的二線城市地價成本的大幅回升，這些城市的樓市也將面臨投資風(fēng)險，也就是未來這些“地王”項目在銷售的時候勢必會遇到問題，這也是當(dāng)前上述城市房地產(chǎn)投資回升背后較大的投資“陷阱”。在一線城市的帶動下，部分二線城市、大部分三四線城市房地產(chǎn)投資也呈現(xiàn)回升態(tài)勢，這并不是好事情，因?yàn)楸緛磉@些城市就存在去庫存壓力，如果此時房地產(chǎn)投資再次回升，也就意味著樓市庫存也會進(jìn)一步增加，這些城市未來將面臨更大的去庫存壓力。

（二）信貸違約

目前，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款風(fēng)險總體呈上升趨勢，未來隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼，可能存在房地產(chǎn)信貸違約的問題。一是房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈脆弱。由于三四線城市房地產(chǎn)銷售疲軟，開發(fā)商回籠資金緩慢，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈脆弱，一些地方甚至出現(xiàn)了開發(fā)商“跑路”、樓盤爛尾的問題。二是個人住房次貸量增加。房地產(chǎn)企業(yè)為了去庫存，紛紛提出低首付甚至“0首付”購房，一些中介機(jī)構(gòu)也提出了“首付貸”等業(yè)務(wù)，這些措施的大范圍推行，大大增加了房地產(chǎn)市場的杠桿，增大了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。三是房地產(chǎn)風(fēng)險向上下游傳導(dǎo)。雖然當(dāng)前房地產(chǎn)貸款不良率整體較低，但房地產(chǎn)企業(yè)借道融資、拖欠、擔(dān)保等行為普遍，容易形成金融和房地產(chǎn)泡沫，導(dǎo)致風(fēng)險在上下游領(lǐng)域集中體現(xiàn)，危害金融系統(tǒng)安全。

（三）泡沫破裂

當(dāng)前中國作為一個以住房投資者為主導(dǎo)的市場，如果投資者退出市場，那么住房的供求關(guān)系便會失衡，住房的嚴(yán)重過剩會更嚴(yán)重。目前不少三四線以下的城市，住房價格即使降到很低水平，也是無人問津。而在一二線城市，即使房價如此之高，可是因房地產(chǎn)市場的暴利也會驅(qū)使供給出更多的住房，而且這種趨勢不會停止。在這種情況下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的問題只能是越來越大，風(fēng)險也越來越高。

三、加快房地產(chǎn)供給側(cè)改革的思路與對策

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，需要改變過去單純依靠刺激或者抑制居民住房需求的方法，從供給和需求兩側(cè)同時發(fā)力，完善房地產(chǎn)供地制度，推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，加快形成有利于房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

（一）推動房地產(chǎn)供需兩側(cè)同時發(fā)力

房地產(chǎn)去庫存效果難遂人愿，在筆者看來，政府推行購房降稅、購房補(bǔ)貼、公積金貸款、降低購房首付比例等措施，實(shí)際上都沒有超出刺激消費(fèi)需求側(cè)范圍，在改善房地產(chǎn)供給側(cè)方面著力不多。而目前我國房地產(chǎn)高庫存的真正原因在于房地產(chǎn)開發(fā)供給側(cè)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，致使新增商品房大大超出城市居民消費(fèi)需求量，尤其是高房價超出城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)承受能力。這是我國房地產(chǎn)去庫存始終難于走出困局的根本原因，也是去庫存陷入“邊去邊增”致命怪圈的原因。顯然，僅寄希望于刺激消費(fèi)側(cè)來解決去庫存問題，只能是治標(biāo)不治本之舉。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存化，既要在刺激消費(fèi)側(cè)用力，更要在供給側(cè)使勁，只有推出系列改善房地產(chǎn)供給側(cè)過硬的長效措施，才能為切除房地產(chǎn)高庫存“病灶”提供良方。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

當(dāng)前，隨著人們生活水平的提高，消費(fèi)者對住房的需求不再僅僅停留在一座好房子、一個好地段、一種好戶型的層面，而是需要享受高品牌的樓盤，包括高品質(zhì)的建筑及配套設(shè)施和高品位的生活，即便捷的生活配套服務(wù)，不僅要綠色環(huán)保，更要有與眾不同的人文情懷。為此，政府和開發(fā)商要適應(yīng)這一要求，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，提高住房質(zhì)量和品質(zhì)，讓住戶得到更舒適的居住體驗(yàn)，回歸住宅本身的居住價值。地方政府和存有滯銷樓盤的開發(fā)企業(yè)要卯足勁做好改進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量的“功課”，特別是二三線乃至四線城市，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貧v史脈絡(luò)、文化特色、資源稟賦等人文與自然條件，重新規(guī)劃設(shè)計、改造、優(yōu)化滯銷樓盤乃至爛尾樓，做出自己的特色，用以創(chuàng)造需求，讓本地或是外來人口在旅游、養(yǎng)老、商業(yè)、文化等特色地產(chǎn)上萌發(fā)需求，消化庫存。這樣才能讓滯銷的樓盤重新煥發(fā)青春，釋放光彩。

（三）推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)征稅主要在交易環(huán)節(jié)，而在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)則不征稅，這就出現(xiàn)了部分居民囤積住房炒作牟利的問題，客觀上導(dǎo)致了房價過快增長。為此，從供給側(cè)入手，需要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)稅費(fèi)政策。具體思路是，降低房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，開征房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)較重是導(dǎo)致房價過快增長的間接原因。開發(fā)商在住宅定價時，通常要把稅費(fèi)成本加上，無形中拉高了住房價格。降低房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，能夠降低開發(fā)商的開發(fā)成本，為開發(fā)商合理定價提供空間。開征房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，能夠抑制房地產(chǎn)投資炒作行為，也是防止房價過快增長的重要手段。同時，考慮到三四線城市居民收入較低的現(xiàn)實(shí)，對居民首套房、小戶型等住房交易和持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)予以減免優(yōu)惠，有利于降低居民購房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，對于提高居民的購房支付能力從而加速三四線及以下城市房地產(chǎn)去庫存具有積極意義。

（四）完善房地產(chǎn)相關(guān)制度

一是建立與市場需求相匹配的供地機(jī)制。建議政府相關(guān)部門可根據(jù)各市（縣）前三年商品房平均成交規(guī)模、新增人口、庫存量等因素，分配各年商品房用地供地的上限規(guī)模，對庫存量特別大、去化周期特別長的地方必須停止給予供地指標(biāo)。地方政府再根據(jù)不同層級的區(qū)域與板塊市場的銷售量、庫存量、合理的去化速度科學(xué)安排規(guī)劃指標(biāo)和供地節(jié)奏，提高供需匹配度，從供地的源頭就開始防止供給的過量。二是打通保障房與商品住房對接通道。在商品住房供大于求的城市，政府要下決心停止建設(shè)保障房，全面推進(jìn)貨幣化補(bǔ)貼和貨幣化安置，讓居民拿錢直接到市場上購房或租房，既可以減輕政府建設(shè)與管理壓力，又可以加快去庫存。三是加快實(shí)施百城建設(shè)提質(zhì)工程。提高縣城規(guī)劃建設(shè)水平，完善城市功能，改善人居環(huán)境，增強(qiáng)綜合承載能力和吸納力，實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化加快發(fā)展，形成城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新格局。

【本文系河南省哲學(xué)社會科學(xué)規(guī)劃項目“河南房地產(chǎn)供給側(cè)改革與農(nóng)民工市民化協(xié)同聯(lián)動機(jī)制研究”（2016BJJ025）、河南省社會科學(xué)院2017年度基本科研費(fèi)項目“傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)中小城市綜合承載力評價及提升策略研究”（17E36）的階段性成果】

（作者單位分別系河南省社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所、河南省社會科學(xué)院中州學(xué)刊雜志社）endprint