房產(chǎn)稅改革預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估研究

楊亞萍

（陜西國(guó)際商貿(mào)學(xué)院，陜西 咸陽 712046）

房產(chǎn)稅改革預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估研究

楊亞萍

（陜西國(guó)際商貿(mào)學(xué)院，陜西 咸陽 712046）

我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)在近年來得到飛速發(fā)展，其中房地產(chǎn)行業(yè)便起到了巨大作用。而具體來看，我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過度依賴，導(dǎo)致房?jī)r(jià)過高，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)亞健康狀態(tài)，亟須要國(guó)家依據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)情況采取相應(yīng)的政策進(jìn)行有效調(diào)控。而進(jìn)行房產(chǎn)稅改革能夠起到很好的作用，從稅收政策角度達(dá)到對(duì)市場(chǎng)的合理化調(diào)控。以房產(chǎn)稅改革為研究對(duì)象，探討了改革可能帶來的經(jīng)濟(jì)效益以及相應(yīng)評(píng)估。可以對(duì)房產(chǎn)稅改革經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行概述，指出了房產(chǎn)稅改革的主要策略，就房產(chǎn)稅改革預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估進(jìn)行了相應(yīng)分析。

房產(chǎn)稅改革；經(jīng)濟(jì)效益；改革預(yù)期；評(píng)估策略

房地產(chǎn)行業(yè)在近年來的表現(xiàn)雖然對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用巨大，但長(zhǎng)期高速發(fā)展之下很容易出現(xiàn)相應(yīng)的問題和不足。房?jī)r(jià)過高、房地產(chǎn)市場(chǎng)較為混亂，買房問題往往成為一個(gè)家庭最為困難的問題。國(guó)家擬將特別針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行政策調(diào)控，通過房產(chǎn)稅改革的辦法實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性，以期達(dá)到發(fā)展?fàn)顟B(tài)逐漸趨于平和。

一、房產(chǎn)稅改革經(jīng)濟(jì)效益概述

為增加國(guó)家財(cái)政收入，實(shí)現(xiàn)財(cái)政的取之于民和用之于民，國(guó)家建立了完整而科學(xué)的稅收政策，其中，房產(chǎn)稅便是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提出的稅收體系。房產(chǎn)稅起到的作用不僅僅是擴(kuò)充國(guó)家的財(cái)政收入，增強(qiáng)國(guó)家的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，同時(shí)還能夠通過稅收政策的運(yùn)用逐步改善區(qū)域公共設(shè)施及服務(wù)，并以此來調(diào)節(jié)貧富差距，作用是十分巨大的。此外，從我國(guó)整體稅收政策來看，房產(chǎn)稅對(duì)于完善稅制、清理稅費(fèi)也有著很重大的意義。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，擬對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行有效調(diào)控，能夠起到規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用，為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展提供重要保障。

從我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，2016年上半年在樓市去庫存壓力不減的背景下，“地王”的身影有增無減。第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，全國(guó)主要城市出讓單宗土地金額超過10億元的地塊合計(jì)219宗，其中溢價(jià)率超過100%的地塊達(dá)到了109宗，溢價(jià)率超過50%的地塊更是多達(dá)167宗，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，上海和重慶等大型城市更為顯著[1]（如圖1）。

而在經(jīng)濟(jì)利益的趨使下，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不斷出現(xiàn)問題，不僅出現(xiàn)了房?jī)r(jià)虛高的問題，還存在交易市場(chǎng)混亂、房地產(chǎn)開發(fā)過剩等問題。為了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效調(diào)控，國(guó)家擬利用房產(chǎn)稅的改革措施從政策角度進(jìn)行調(diào)控，以期有效遏制行業(yè)發(fā)展的多種亂象，進(jìn)而帶來相應(yīng)的好處，即同步獲得的經(jīng)濟(jì)效益。改革帶來的經(jīng)濟(jì)效益涉及到多個(gè)方面，這些經(jīng)濟(jì)效益同樣會(huì)反作用于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，具有著相當(dāng)大的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。

二、房產(chǎn)稅改革的主要策略

（一）企業(yè)房產(chǎn)稅改革

國(guó)家進(jìn)行房產(chǎn)稅改革，將主要通過兩個(gè)層面進(jìn)行。首先從企業(yè)房產(chǎn)稅角度著手，對(duì)企業(yè)房產(chǎn)稅的具體內(nèi)容進(jìn)行一定調(diào)整補(bǔ)充。一方面，政府將外資和內(nèi)資企業(yè)房產(chǎn)稅進(jìn)行統(tǒng)一，避免過去外資企業(yè)和內(nèi)資企業(yè)在房產(chǎn)稅計(jì)算上繳方面的差異性，從而避免外資企業(yè)和內(nèi)資企業(yè)在房產(chǎn)資源配置使用上的不均等，以至出現(xiàn)扭曲的現(xiàn)實(shí)問題。這樣一來，在消除原有房產(chǎn)資源配置問題的同時(shí)，還實(shí)現(xiàn)了外資企業(yè)和內(nèi)資企業(yè)在發(fā)展過程中的平等性，在市場(chǎng)環(huán)境當(dāng)中就能夠公平競(jìng)爭(zhēng)，以市場(chǎng)規(guī)律來決定各自的發(fā)展。另一方面，在一定程度上對(duì)稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行減少，避免優(yōu)惠政策進(jìn)一步作用在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展當(dāng)中引發(fā)持續(xù)的混亂問題。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)稅收的監(jiān)管，通過嚴(yán)格監(jiān)督的辦法確保稅收征收的有序性[2]。此外，還將房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值當(dāng)作房產(chǎn)稅計(jì)稅的主要依據(jù)，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的進(jìn)一步公平。另外，還將企業(yè)應(yīng)用在經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)和個(gè)人應(yīng)用在出租的房產(chǎn)進(jìn)行計(jì)稅依據(jù)統(tǒng)一，配合現(xiàn)有房產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)價(jià)值完成征稅工作，同樣能夠?qū)崿F(xiàn)征稅的規(guī)范性。

（二）個(gè)人房產(chǎn)稅改革

個(gè)人房產(chǎn)稅的改革預(yù)期將主要從以下三個(gè)方面著手：第一，將房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值當(dāng)作個(gè)人納稅的依據(jù)。從人民群眾當(dāng)前的收支角度來看，其在住房方面的收入大部分應(yīng)用在住房的費(fèi)用支出，兩者存在著正相關(guān)性，也就決定了將房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值作為納稅依據(jù)能夠避免原有政策引發(fā)的財(cái)富分配不合理問題，縮小社會(huì)財(cái)富差距，進(jìn)一步推動(dòng)財(cái)富合理分配[3]。第二，對(duì)估價(jià)比率進(jìn)行合理化應(yīng)用。從西方發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)來看，在住房的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估方面，在完成評(píng)估之后，通過相應(yīng)比例的折扣計(jì)算，并以折扣之后的市場(chǎng)價(jià)值作為對(duì)個(gè)人征稅基礎(chǔ)，能夠避免征稅過程存在的多種問題，尤其是原有計(jì)算方式下個(gè)人對(duì)于房產(chǎn)稅存在的質(zhì)疑，保證了征稅過程的順利。第三，即對(duì)房產(chǎn)稅征稅范圍進(jìn)行擴(kuò)大，如將城鎮(zhèn)居民的住房納入房產(chǎn)稅征稅范圍，能夠在保證財(cái)富公平分配的基礎(chǔ)上，避免市場(chǎng)出現(xiàn)居民住房投機(jī)行為和不法行為。

三、房產(chǎn)稅改革的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估分析

從我國(guó)在上海和重慶等城市的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)效果結(jié)合預(yù)期的全國(guó)房產(chǎn)稅改革效果來看，其不僅可能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的有效規(guī)范，還可能同步帶來相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。通過對(duì)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)估和分析，能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)稅改革效果進(jìn)行前期分析，也為今后房產(chǎn)稅改革政策全面鋪開和具體實(shí)施提供重要依據(jù)。

（一）對(duì)我國(guó)現(xiàn)行稅制的優(yōu)化效益

房產(chǎn)稅改革的經(jīng)濟(jì)效益首先將體現(xiàn)在其對(duì)我國(guó)現(xiàn)行稅制優(yōu)化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益。房產(chǎn)稅當(dāng)前存在的問題主要為征稅范圍仍有待完善、計(jì)稅依據(jù)欠科學(xué)、出臺(tái)的稅改方案未對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)行政收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)化調(diào)整等[4]。在未來的房產(chǎn)稅改革中，國(guó)家將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展當(dāng)中存在的各種問題進(jìn)行總結(jié)，進(jìn)而采取相應(yīng)的解決辦法，再提出對(duì)應(yīng)的改革措施。在改革實(shí)行之后，原有的房產(chǎn)稅存在的問題將可能得到很大解決，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅稅制體系的優(yōu)化，進(jìn)而對(duì)我國(guó)總體稅制產(chǎn)生影響實(shí)現(xiàn)其優(yōu)化升級(jí)。我國(guó)的稅收政策關(guān)系到國(guó)家財(cái)政收入，涉及的資金數(shù)目龐大。經(jīng)過稅制的有效優(yōu)化，預(yù)期能夠?yàn)槲覈?guó)稅收的征收提供巨大便利，征稅范圍得到擴(kuò)大，征稅額度同步提升，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的經(jīng)濟(jì)效益同樣客觀。

（二）對(duì)當(dāng)前收入分配的調(diào)節(jié)效益

我國(guó)在社會(huì)資源分配方面面臨著巨大的難題，尤其是在人口數(shù)量龐大、社會(huì)構(gòu)成復(fù)雜的情況下，要確保收入分配的合理性本身就存在很大困難。從近年來的人民群眾反映來看，收入分配不公、貧富差距過大的問題受到熱議，許多群眾存在一定的意見[5]。而通過房產(chǎn)稅制的改革，從房產(chǎn)稅角度利用稅收手段對(duì)原有的收入分配進(jìn)行調(diào)節(jié)優(yōu)化，逐步將原有的不公政策進(jìn)行優(yōu)化，將避免原來分配不公問題造成的巨大社會(huì)負(fù)面影響。人民收入分配更加公平，社會(huì)發(fā)展秩序就能夠得到更大程度的保證，對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而言意義重大。各行業(yè)從業(yè)者能夠以更大的熱情參與工作，創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益就能夠較原來有更大提升。

（三）抑制虛高房?jī)r(jià)帶來長(zhǎng)期效益

虛高房?jī)r(jià)雖然能夠在短期內(nèi)為國(guó)家的稅收收入增加提供巨大幫助，但從其長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響來看，短期內(nèi)虛假繁榮的市場(chǎng)很容易在未來由于因素積攢而出現(xiàn)泡沫破裂，帶來房地產(chǎn)行業(yè)的巨大災(zāi)難。到時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)將受到重創(chuàng)，其行業(yè)收入將大幅減少，減少國(guó)家財(cái)政收入不說，還會(huì)造成的巨大的社會(huì)動(dòng)蕩。通過未來的房地產(chǎn)稅收制度的改革預(yù)期將有效消除當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)的虛高房?jī)r(jià)和泡沫經(jīng)濟(jì)問題，對(duì)于穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的可持續(xù)，其帶來的長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益是更為可觀的，也是更為健康和有益的。

（四）改善土地財(cái)政帶來的效益

我國(guó)地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴日益突出。2009年，全國(guó)土地出讓金收入達(dá)到1.4萬億元，比2008年大幅增長(zhǎng)43%，占地方本級(jí)財(cái)政收入的比重近44%。2010年，全國(guó)土地出讓金收入達(dá)到2.7萬億，占地方本級(jí)財(cái)政收入的比重達(dá)到66.8%[6]。房產(chǎn)的發(fā)展和土地財(cái)政之間的關(guān)系密切，在未來實(shí)施的房產(chǎn)稅改革政策，預(yù)期將使得房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭得到一定的穩(wěn)固，能夠在我國(guó)對(duì)土地財(cái)政依賴的情況下不會(huì)因房產(chǎn)發(fā)展缺陷而引發(fā)未來的財(cái)政危機(jī)，其同樣存在著相當(dāng)?shù)拈L(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益。

結(jié)語

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的發(fā)展亂象，國(guó)家政府?dāng)M進(jìn)行及時(shí)的政策調(diào)控，在消除相應(yīng)的發(fā)展弊病的同時(shí)，也將獲得改革帶來的相應(yīng)經(jīng)濟(jì)效益。包括現(xiàn)行稅制改革帶來的經(jīng)濟(jì)效益、收入分配優(yōu)化調(diào)節(jié)的經(jīng)濟(jì)效益和房?jī)r(jià)調(diào)控帶來的經(jīng)濟(jì)效益、土地財(cái)政改善帶來的效益等。對(duì)未來改革可能獲得的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)估和總結(jié)，能夠?yàn)槲覈?guó)房產(chǎn)稅的未來改革具體實(shí)施提供重要參考，也將為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展、推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)足發(fā)展起到重要的幫助。

[1]牛歡歡.滬渝房產(chǎn)稅改革及其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析[D].濟(jì)南：山東大學(xué)，2013.

[2]李明，朱彤.經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型國(guó)家的房產(chǎn)稅改革[J].涉外稅務(wù)，2011，（5）：17-21.

[3]沈靈燕.房產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析及其改革優(yōu)化建議[D].上海：華東師范大學(xué)，2014.

[4]郭玲，劉躍.滬渝房產(chǎn)稅改革的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)[J].開放導(dǎo)報(bào)，2013，（5）：75-78.

[5]朱劉平.我國(guó)房產(chǎn)稅制改革若干法律問題研究[D].北京：中央民族大學(xué)，2013.

[6]張佳琦.房產(chǎn)稅改革及其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2017，（1）：159.

[責(zé)任編輯 興 華]

F28

A

1673-291X（2017）20-0088-02

2017-05-15

楊亞萍（1986-），女，陜西寶雞人，碩士研究生，助教，從事房地產(chǎn)市場(chǎng)研究。