付正信

[摘 要]近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格仍然保持著較高的增長(zhǎng)速度，人們對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域價(jià)格上漲的原因以及未來(lái)發(fā)展方向十分關(guān)注。文章通過(guò)理論分析以及提出假設(shè)的方式，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和保障房供給對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格影響進(jìn)行了分析，通過(guò)選擇變量和建立模型的方式對(duì)假設(shè)的正確性進(jìn)行了驗(yàn)證，最后對(duì)得出的結(jié)果進(jìn)行分析，從而判斷出兩者對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的具體影響，希望為關(guān)注這一領(lǐng)域的人士提供一些參考意見。

[關(guān)鍵詞]經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；保障房；房地產(chǎn)價(jià)格；國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.35.064

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)以及人民生活水平的提高，社會(huì)各界對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域特別是房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)的關(guān)注程度越來(lái)越高。自我國(guó)城市化發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施以來(lái)，城市化進(jìn)程不斷加快，為我國(guó)城市房地產(chǎn)建筑和銷售業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。同時(shí)，保障房制度提出改變了傳統(tǒng)單一商品房的住房體系，滿足了不同的購(gòu)房需求，為我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了更多新的可能。

1 理論分析與提出假設(shè)

1.1 理論分析

筆者通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中需求方程、供給方程以均衡方程的篩選，得到將房地產(chǎn)的價(jià)格作為因變量的方程和房地產(chǎn)的需求作為因變量的方程相反。將經(jīng)濟(jì)發(fā)展變量與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系用計(jì)量推導(dǎo)模型進(jìn)行分析，將房地產(chǎn)價(jià)格需求方程使用對(duì)數(shù)線性模型進(jìn)行表示，可以得出如下方程：

ln（EX×N）=Aln（Y×N）-BlnZ+lnD

其中，市場(chǎng)交易量用EX表示；人口、國(guó)民收入以及房屋實(shí)際租用成本分別用N、Y、Z進(jìn)行表示；市場(chǎng)內(nèi)其他影響需求的因素例如信貸獲得性、利率、土地出讓金以及保障房供給等用D進(jìn)行表示；市場(chǎng)需求和價(jià)格彈性用A、B分別表示。[1]國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)直接預(yù)示著投資、建設(shè)等生產(chǎn)活動(dòng)的活躍性提高，建筑建設(shè)工程領(lǐng)域的需求增加，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。并且房屋交易市場(chǎng)中賣方市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位，促使相應(yīng)成本增加，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策因素以及經(jīng)濟(jì)干預(yù)對(duì)于房屋成交量也在一定程度上具有重要影響。

1.2 提出假設(shè)

假設(shè)一：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格提升，某一省份經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高會(huì)對(duì)周邊省份房產(chǎn)價(jià)格起到正向刺激作用；假設(shè)二：保障房供給增加會(huì)抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上升，二者具有反向線性關(guān)系，但其影響水平并不明顯。

2 模型建立與選擇變量

2.1 模型建立

本文研究經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和保障房供給對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響利用空間面板數(shù)據(jù)模型?？臻g面板數(shù)據(jù)模型同時(shí)具備了面板數(shù)據(jù)模型以及截面空間計(jì)量模型的雙重特征，相較于普通面板模型，空間面板數(shù)據(jù)模型在計(jì)量實(shí)證分析研究領(lǐng)域的應(yīng)用程度較為廣泛。且在實(shí)際操作環(huán)節(jié)，空間面板數(shù)據(jù)模型可以同時(shí)顯示出個(gè)體異質(zhì)性特點(diǎn)以及區(qū)域間空間相關(guān)性特點(diǎn)。

不同的空間滯后因子能單獨(dú)或同時(shí)出現(xiàn)在同一個(gè)計(jì)算模型當(dāng)中，通常情況下有兩種原因會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)不同空間滯后因子出現(xiàn)空間相關(guān)性，即相鄰的空間單元之間存在數(shù)據(jù)測(cè)量差以及客觀存在的空間交互影響。從經(jīng)濟(jì)意義上來(lái)說(shuō)，空間面板數(shù)據(jù)模型對(duì)于橫截面維度以及時(shí)間維度等方面蘊(yùn)含的數(shù)據(jù)信息能加以充分考慮，同時(shí)，空間面板數(shù)據(jù)模型中的滯后模型重點(diǎn)關(guān)注被解釋變量空間自相關(guān)特征。

在各地區(qū)經(jīng)濟(jì)和資源流動(dòng)不斷變化的前提下，經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)條件中的普遍現(xiàn)象可以借由空間自相關(guān)指數(shù)進(jìn)行檢驗(yàn)，并且從空間異質(zhì)性方面分析，常用模型可以將經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及保障房供給對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響直接反映到模型數(shù)據(jù)當(dāng)中，其中涉及的空間固定效應(yīng)可以充分反映出不同省份地區(qū)之間的地理特征對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及房地產(chǎn)價(jià)格的影響，同時(shí)時(shí)間固定效應(yīng)可以反映出經(jīng)濟(jì)波動(dòng)以及房地產(chǎn)領(lǐng)域政策和制度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的階段性影響。時(shí)空固定效應(yīng)可以同時(shí)反映兩者影響，并且對(duì)不同省份地區(qū)之間的地理特征以及經(jīng)濟(jì)波動(dòng)周期關(guān)系進(jìn)行內(nèi)化分析。[2]

2.2 變量選擇

因?yàn)楸疚闹攸c(diǎn)研究對(duì)象為房地產(chǎn)價(jià)格，所以在本文所應(yīng)用的空間面板模型中，被解釋變量為商品房的價(jià)格PH。由于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房屋類型主要包括了住宅、商業(yè)用房、辦公用房、別墅以及保障房等，并且房屋的價(jià)格在一定程度上受其具體用途的影響，并且在具體數(shù)量上也存在一定的差別，所以本文中所研究的商品房?jī)r(jià)格無(wú)法涉及全部商品房屋類型，因此選擇了社會(huì)普遍關(guān)注的住宅類型房地產(chǎn)價(jià)格作為主要研究對(duì)象。所以文章中涉及的房地產(chǎn)價(jià)格為普通商品住宅房屋價(jià)格，因此本文中被解釋變量為住宅類商品房屋價(jià)格。此外，本文研究商品房屋交易市場(chǎng)不包含二手房交易以及出租市場(chǎng)交易市場(chǎng)中所涉及的房屋價(jià)格情況。

本文所選取的空間面板模型中的解釋變量為國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP以及保障房供給LHS。其中國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為各地區(qū)的GDP，用以表示各地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況，并且在國(guó)民收入、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)凈值、人均生產(chǎn)總值以及國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值等眾多可以表示國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平的參數(shù)中，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值具有相對(duì)普遍性，其參考價(jià)值相對(duì)較高。并且經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)地區(qū)，其GDP指數(shù)越高，人均購(gòu)房能力也相對(duì)較大，對(duì)房屋住宅的需求也比其他城市相對(duì)更多。此外，國(guó)家建設(shè)保障房的主要目的為確保低收入群體能有房可住，確保中低收入群體也能享有一定水平的社會(huì)福利。由于我國(guó)保障房類型較多并且數(shù)量較大，因此本文選取近五年之內(nèi)政府用于保障房建設(shè)支出作為保障房供給程度指標(biāo)，用作模型建設(shè)中的解釋變量。

3 實(shí)驗(yàn)結(jié)果與結(jié)果分析

3.1 實(shí)驗(yàn)結(jié)果

本文通過(guò)將近五年來(lái)的空間面板數(shù)據(jù)，并且選取的范圍為除臺(tái)灣地區(qū)以及香港和澳門特別行政區(qū)之外，我國(guó)大陸地區(qū)的31個(gè)省份與直轄市近幾年相關(guān)數(shù)據(jù)，作為面板數(shù)據(jù)，利用空間面板模型進(jìn)行分析。結(jié)果顯示，截至去年年底，我國(guó)各省份和地區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP為68萬(wàn)億元，各省份地區(qū)平均生產(chǎn)總值為2.2萬(wàn)億元，增速最快是我國(guó)西藏自治區(qū)，其次為重慶市，GDP總量最高地區(qū)為廣東省，為6.8萬(wàn)億元。近五年來(lái)由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，截至2015年年底商品房銷售最高價(jià)格出現(xiàn)在了北京市，第二為上海市，商品房最低價(jià)格出現(xiàn)在貴州省。并且，截至2016年年底，我國(guó)各地區(qū)政府保障住房支出平均為145億元，保障房支出最多地區(qū)為安徽省，最少地區(qū)為天津市。[3]

3.2 結(jié)果分析

根據(jù)空間面板模型得出的結(jié)果可以得知，經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)域中的土地出讓金以及銀行信貸量對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格具有較大影響，土地出讓金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供給環(huán)節(jié)直接影響房地產(chǎn)價(jià)格，而銀行信貸量從房地產(chǎn)需求環(huán)節(jié)直接影響房地產(chǎn)價(jià)格。例如，GDP對(duì)本省內(nèi)部房地產(chǎn)價(jià)格影響較大，同時(shí)也會(huì)在一定程度上對(duì)相鄰地區(qū)造成一定間接影響。而區(qū)域內(nèi)政府對(duì)保障房建設(shè)投入力度加大，人們對(duì)于商品房需求量降低，供過(guò)于求會(huì)促使商品房房屋價(jià)格在一定范圍內(nèi)下降。由此可以得出經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有正向影響作用；保障房供給對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格具有反向影響作用，因此假設(shè)一和假設(shè)二均成立。

4 結(jié) 論

綜上所述，本文通過(guò)模型建立和分析的方式，對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素進(jìn)行了全面分析，研究結(jié)果證實(shí)我國(guó)各省份和地區(qū)之間的房地產(chǎn)價(jià)格具有空間集聚性的關(guān)系，并且隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格仍保有上升趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有直接影響，對(duì)其具有正向促進(jìn)作用。與之相比，保障房的供給不能有效改變當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，對(duì)其影響十分有限。

參考文獻(xiàn)：

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[2]王雨飛，冷志明，丁如曦.中國(guó)新型城鎮(zhèn)化道路與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展轉(zhuǎn)型——“新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展學(xué)術(shù)論壇”綜述[J].經(jīng)濟(jì)研究，2016，51（2）：181-185.

[3]楊曄. 房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度研究[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2017（11）：123.endprint