湯小軍

【摘 要】房地產(chǎn)是我國(guó)主要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)之一。受到許多客觀因素影響，我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)入了瓶頸階段。論文簡(jiǎn)單介紹了物業(yè)管理對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的重要性，通過(guò)分析房地產(chǎn)企業(yè)自營(yíng)物業(yè)公司發(fā)展面臨的困境，對(duì)其共同發(fā)展的具體途徑進(jìn)行了深入研究，以期進(jìn)一步提高我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展水平。通過(guò)開設(shè)物業(yè)管理公司，增強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速、健康發(fā)展。

【Abstract】Real estate is one of the main economic industries in China. Influenced by many objective factors， the development of real estate enterprises in China is in a bottleneck stage. This article simply introduces the importance of property management for real estate development， through the analysis of the difficulties facing in the development of the real estate enterprises proprietary property company， deeply analyzes the specific measures of joint development， in order to further improve the level of the development of real estate enterprises in China. By opening a property management company， to enhance its own risk response ability， improve the market competitiveness of real estate enterprises， and promote the rapid and healthy development of the whole real estate industry.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；自營(yíng)物業(yè)公司；共同發(fā)展

【Keywords】real estate enterprise； proprietary property management company； joint development

【中圖分類號(hào)】F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1673-1069（2017）11-0011-02

1 引言

作為近年來(lái)發(fā)展速度相對(duì)較快的行業(yè)，目前我國(guó)大部分大中型房地產(chǎn)企業(yè)，為了穩(wěn)定企業(yè)發(fā)展，提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，基本上均下設(shè)了物業(yè)管理公司。但是，就物業(yè)管理公司對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)之后的管理效用發(fā)揮，仍然存在著許多問題，極大地限制了房地產(chǎn)企業(yè)與物業(yè)管理公司的共同發(fā)展。為此，必須就如何促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)與物業(yè)管理公司的共同發(fā)展進(jìn)行探討，以期實(shí)現(xiàn)二者的相互促進(jìn)，相互提高，進(jìn)而全面提高我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，社會(huì)建設(shè)進(jìn)程的不斷加快提供有力保障。

2 物業(yè)管理對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的重要性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是典型的高投資、高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，而物業(yè)管理既是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的重要內(nèi)容，同時(shí)也是提高房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)水平的主要途徑之一。物業(yè)管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的重要性主要體現(xiàn)在以下幾方面：其一，物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的完善。其二，物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)的品牌建設(shè)戰(zhàn)略的重要組成部分[1]。其三，物業(yè)管理是房地產(chǎn)銷售的基礎(chǔ)性條件之一。其四，物業(yè)管理服務(wù)是提高房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)口碑的重要途徑之一。除此之外，隨著人們生活水平的不斷提高，物業(yè)管理服務(wù)水平已經(jīng)成為消費(fèi)者重點(diǎn)考慮的因素之一。所以，物業(yè)管理服務(wù)水平也在一定程度上影響著房地產(chǎn)銷售水平。

3 房地產(chǎn)企業(yè)自營(yíng)物業(yè)公司發(fā)展面臨的困境

由于現(xiàn)階段物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)尚未得到有效完善，使得自營(yíng)方式下物業(yè)管理公司的發(fā)展面臨著諸多困境，具體來(lái)說(shuō)：①業(yè)主缺乏有效且理性的維權(quán)手段，導(dǎo)致物業(yè)管理公司承擔(dān)著許多非自身責(zé)任[2]。通常情況下，在房地產(chǎn)銷售等方面出現(xiàn)問題而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益受損時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)選擇犧牲物業(yè)管理公司的利益，來(lái)彌補(bǔ)自身?yè)p失，使物業(yè)管理公司承擔(dān)不必要的風(fēng)險(xiǎn)。②房地產(chǎn)銷售過(guò)程中，銷售人員為了吸引更多客戶，追求高額的銷售業(yè)績(jī)，經(jīng)常會(huì)對(duì)客戶做出空白許諾，加之專業(yè)知識(shí)的匱乏，導(dǎo)致許多承諾偏離實(shí)際，進(jìn)而使得許多客戶對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頗有怨言，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的形象產(chǎn)生了嚴(yán)重影響。除此之外，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能積極、主動(dòng)解決業(yè)主對(duì)施工質(zhì)量以及服務(wù)管理所提出的意見，轉(zhuǎn)而將這一責(zé)任強(qiáng)行轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理公司，不僅增加了物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)成本，同時(shí)也嚴(yán)重影響了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的信任程度，進(jìn)而使房地產(chǎn)企業(yè)的品牌建設(shè)受到負(fù)面影響。

4 房地產(chǎn)企業(yè)自營(yíng)物業(yè)公司共同發(fā)展的具體途徑

4.1 提高房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的專業(yè)化程度

為了在根本上提高房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的專業(yè)性，必須從提高工作人員的專業(yè)能力入手。因此，一方面，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在其建設(shè)與開發(fā)的過(guò)程中，需要更加多元化、專業(yè)化且高素質(zhì)的人才，主要包括建筑、預(yù)算管理、工程監(jiān)理、項(xiàng)目開發(fā)、評(píng)估以及銷售等各個(gè)方面的專業(yè)性人才。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在招聘人才時(shí)，不可僅靠資質(zhì)證書聘用人才，而是要對(duì)其專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備以及技能水平進(jìn)行考察，并且在正式聘用之后，還要經(jīng)過(guò)相應(yīng)的崗位培訓(xùn)才可以正式上崗工作[3]。與此同時(shí)，在日常工作過(guò)程中，企業(yè)還要要求工作人員不斷強(qiáng)化自身專業(yè)技能水平，考取多種職業(yè)資格證書，豐富自身知識(shí)儲(chǔ)備，進(jìn)而全面提高企業(yè)工作人員的職業(yè)化水平，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)專業(yè)化管理提供保障。另一方面，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，其人才培養(yǎng)主要以持證上崗的普及教育為主，在普及教育的基礎(chǔ)上，進(jìn)行職業(yè)化教育，進(jìn)而培養(yǎng)出職業(yè)性較高的管理隊(duì)伍。endprint

4.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的契合性

首先，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理必須充當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的“謀士”，按照項(xiàng)目開發(fā)目的以及實(shí)際功能需求，為項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員提供合理建議，以免設(shè)計(jì)人員過(guò)于重視法規(guī)要求以及設(shè)計(jì)效果，而忽視項(xiàng)目開發(fā)的合理性，發(fā)生項(xiàng)目開發(fā)合法卻不合理的現(xiàn)象。同時(shí)，物業(yè)管理公司必須重點(diǎn)把握好房屋建筑在使用功能方面的細(xì)節(jié)，以此來(lái)保證項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)用性，確保建筑品質(zhì)[4]。其次，在項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)階段，物業(yè)管理必須對(duì)項(xiàng)目的施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，以免房地產(chǎn)開發(fā)商為了降低施工成本，而侵占分包商的經(jīng)濟(jì)利益，進(jìn)而導(dǎo)致分包商為了彌補(bǔ)自身經(jīng)濟(jì)損失，而偷工減料或者使用劣質(zhì)材料進(jìn)行施工，降低工程項(xiàng)目的建設(shè)水平。最后，物業(yè)管理需要做好項(xiàng)目竣工之后的驗(yàn)收與交接工作，尤其是在項(xiàng)目建設(shè)的收尾階段，需要將不易被發(fā)現(xiàn)的隱蔽工程進(jìn)行記錄，方便后續(xù)維修工作的開展。

4.3 提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

一直以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)都是一種高風(fēng)險(xiǎn)、高投資、高收益的行業(yè)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比較容易出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)波動(dòng)，若企業(yè)自身的危機(jī)應(yīng)對(duì)能力較差，那么在發(fā)生企業(yè)經(jīng)營(yíng)危機(jī)時(shí)，便無(wú)法采取有效的危機(jī)應(yīng)對(duì)策略，進(jìn)而無(wú)法有效對(duì)危機(jī)進(jìn)行控制，使其危害到企業(yè)的生存、發(fā)展，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。而物業(yè)管理企業(yè)則不同于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，雖然經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)比較小，但勝在收入穩(wěn)定且不會(huì)損失原本的投資資本。通過(guò)自營(yíng)物業(yè)管理公司，可以確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有穩(wěn)定且長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)收入，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的危機(jī)應(yīng)變能力，增強(qiáng)了企業(yè)的抗壓能力，對(duì)其應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也極為有利。鑒于此，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在符合自身經(jīng)濟(jì)條件以及經(jīng)營(yíng)管理理念的前提下，應(yīng)積極成立物業(yè)管理公司，以此來(lái)為企業(yè)自身提供穩(wěn)定的資金供應(yīng)[5]。與此同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)也必須快速跟進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的后續(xù)服務(wù)，不斷提高管理水平，增強(qiáng)自身抗壓能力。

5 結(jié)論

經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，更是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一。而物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)體系中的重要組成部分，能夠更好地滿足廣大業(yè)主的要求。本文對(duì)物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的重要性進(jìn)行了介紹，在此基礎(chǔ)上，分析了房地產(chǎn)企業(yè)自營(yíng)物業(yè)公司發(fā)展面臨的困境，并且研究了房地產(chǎn)企業(yè)自營(yíng)物業(yè)公司共同發(fā)展的具體途徑。通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)提高房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的專業(yè)化程度、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的契合性以及提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，來(lái)實(shí)現(xiàn)與物業(yè)管理公司的共同發(fā)展。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，必須在符合行業(yè)市場(chǎng)需求以及自身戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的前提下，通過(guò)實(shí)現(xiàn)與物業(yè)管理公司的共同發(fā)展，來(lái)提高自身經(jīng)營(yíng)管理水平，實(shí)現(xiàn)健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

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