養(yǎng)老地產(chǎn)，夕陽紅產(chǎn)業(yè)的新朝陽時代

隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，中國已進入老齡化人口快速增長階段是不爭的事實。龐大且紛繁復雜的養(yǎng)老需求，與供不應求的市場現(xiàn)狀形成強烈反差，這也為未來提供了無限的市場想象空間。由于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)黃金十年的一去不復返，普通的住宅開發(fā)模式正尋求新的突破，希望憑借新的利益增長點實現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型，養(yǎng)老+地產(chǎn)的模式正進發(fā)出無限的商機。然而由于多種問題存在，養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀卻遠沒有理想中那么豐滿。

養(yǎng)老地產(chǎn)成商家爭奪新焦點

近些年來，大小房企紛紛瞄準了這一塊紅利蛋糕，萬科、恒大、保利、首創(chuàng)、華潤、遠洋等大型房企在內(nèi)的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)都以各種方式躋身養(yǎng)老行業(yè)當中，紛紛試水養(yǎng)老地產(chǎn)，盡管養(yǎng)老地產(chǎn)屢屢遭到質(zhì)疑聲不斷，但房企對于養(yǎng)老地產(chǎn)的熱情一直不減。2016年，政策更是開始傾向于養(yǎng)老，在政策的刺激下，不少企業(yè)已經(jīng)提前動作，開始再度發(fā)力養(yǎng)老地產(chǎn)。

養(yǎng)老地產(chǎn)是以養(yǎng)老為宗旨的地產(chǎn)開發(fā)，在傳統(tǒng)地產(chǎn)的基礎上引入社區(qū)健康管理，采用信息化技術實現(xiàn)全生命周期健康跟蹤，輔以社區(qū)醫(yī)療、運動健身、居家養(yǎng)老等服務的住宅項目。是一種與旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等概念相似的主題性地產(chǎn)項目，采用的是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的復合型開發(fā)模式，核心在于適老化設計。

保利地產(chǎn)董事長宋廣菊曾介紹，保利正在以“全鏈條”介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，并提出了三位一體的“中國式”養(yǎng)老模式。更早涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的遠洋地產(chǎn)則提出要打造閉環(huán)式養(yǎng)老地產(chǎn)服務生態(tài)的目標。

在養(yǎng)老地產(chǎn)方面，萬科算是走在前列的房企之一。和保利地產(chǎn)做社區(qū)養(yǎng)老不同的是，萬科主要做的就是純養(yǎng)老機構(gòu)。去年9月份，萬科在廣州首個城市級旗艦養(yǎng)老項目榕悅亮相，這是萬科養(yǎng)老作為城市配套服務商在廣州的重要實踐。

“未來20年，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會誕生一個萬億市值的企業(yè)，這個企業(yè)可能來自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也可能來自保險或者醫(yī)院行業(yè)?！比f科高級副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖在萬科和北京控股集團聯(lián)手打造的恰園光熙長者公寓發(fā)布會上說，養(yǎng)老地產(chǎn)很重要一點是地產(chǎn)、保險、醫(yī)療資源的整合，而這正是萬科在探索的事。萬科從2010年就開始布局養(yǎng)老地產(chǎn)，在北京、上海、廣州、杭州、青島、成都等一線城市和核心二線城市開業(yè)超過30個養(yǎng)老項目。據(jù)了解，未來2～3年，萬科將深耕北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等核心城市，此外還將重點布局10個左右其他城市，構(gòu)建完善的城市業(yè)務網(wǎng)絡。

遠洋的椿萱茂定位于高端養(yǎng)老，屬于機構(gòu)型養(yǎng)老的一種，面向全齡長者提供生活服務、生活照料服務（生活照料、康復訓練、醫(yī)療護理）。該項目還與美國領先的失智照護運營商Meridian通力合作，推出最高級別的老年失智照護解決方案——“憶路同行”，為失智老人提供特別的照護服務。

復星也積極布局養(yǎng)老地產(chǎn)。作為復星首個養(yǎng)老項目——星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)，是中美合資的高端養(yǎng)老項目，采用的是國內(nèi)尚處試水階段的持續(xù)照料退休社區(qū)模式（CCRC），為老年人提供自理、介護、介助一體化的居住設施和服務。為更好地推進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，復星成立了全資子公司星健。

除了房地產(chǎn)企業(yè)，泰康人壽、中國人壽、中國平安、新華保險、合眾人壽VVV等多家險企紛紛拿地，進軍養(yǎng)老地產(chǎn)，都很躊躇滿志地欲在養(yǎng)老地產(chǎn)分一杯羹。險資通過與房企開發(fā)商合作或自主開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目，可以隨之開發(fā)養(yǎng)老保險項目、拓寬投資渠道。

截至到2015年底，已經(jīng)有10余家保險企業(yè)，80多家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和大量的外資企業(yè)布局中國養(yǎng)老地產(chǎn)，投資總額超過3，000億元。在前景日漸明朗的情況下，行業(yè)資金規(guī)模將繼續(xù)得到擴張。但實際上，真正的養(yǎng)老地產(chǎn)卻屈指可數(shù)，能做出獨立創(chuàng)新模式的更是鳳毛麟角，當前傳統(tǒng)的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式或許尚未走出地產(chǎn)開發(fā)的陰影。

人口老齡化刺激新的市場

隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，特別是人口老齡化的迅猛發(fā)展，家庭和政府都無力承擔沉重的養(yǎng)老服務壓力，只能借助市場的力量為老年人提供養(yǎng)老服務。目前，無論是中央還是地方政府，均對養(yǎng)老問題高度重視。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，中國的老年人口占比早已突破7%，并逐年呈快速增長之勢。從2012年開始人口老齡化速度明顯加快，截止到2016年底，國內(nèi)大陸總?cè)丝?38271萬人，60周歲及以上人口23086萬人，占總?cè)丝诘?6.7%；65周歲及以上人口15003萬人，占總?cè)丝诘?0.8%，預計未來這一數(shù)字還將不斷地攀升。這是一個潛在的養(yǎng)老服務需求的巨大市場，可以預見養(yǎng)老服務業(yè)將是未來最大的老齡產(chǎn)業(yè)。

民政部預計，2020年我國老年人口將達到2.43億的規(guī)模。而根據(jù)2016年全國老齡辦披露的測算數(shù)據(jù)顯示，2020年，我國的失能老年人將達到4200萬，80歲以上高齡老年人將達到2900萬，而空巢和獨居老年人將達到1.18億。

據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前我國養(yǎng)老市場的商機約4萬億元人民幣，到2030年有望增加至13萬億元。

為此，國家有關部門也對未來的養(yǎng)老事業(yè)提供了各種政策上的支持。多年前，為貫徹落實《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》（國發(fā)[2013]35號）文件精神，保障養(yǎng)老服務設施用地供應，規(guī)范養(yǎng)老服務設施用地開發(fā)利用管理，大力支持養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展，國土資源部就制定了《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》。大力保障養(yǎng)老用地供應，規(guī)范養(yǎng)老用地開發(fā)利用管理。

2016年10月12日，全國老齡辦在京召開新聞發(fā)布會，發(fā)布由全國老齡辦、國家發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部、交通運輸部等25個部委共同制定的《關于推進老年宜居環(huán)境建設的指導意見》（以下簡稱《指導意見》）?！吨笇б庖姟肥切滦抻啞独夏耆藱嘁姹Ｕ戏ā沸略觥耙司迎h(huán)境”專章以來，我國發(fā)布的第一個關于老年宜居環(huán)境建設的指導性文件。

《指導意見》提出，到2025年，老年宜居環(huán)境建設的總目標是老年宜居環(huán)境體系基本建成，加強“住、行、醫(yī)、養(yǎng)”等硬件設施環(huán)境的優(yōu)化，提升新建住房的適老化水平，推動老舊住房的適老化改造，改善社區(qū)環(huán)境的適老化狀況。包括17個子項重點建設任務，并提出了安全性、可及性、整體性、便利性、包容性的要求。

老齡化市場以及政策的保障加速了養(yǎng)老地產(chǎn)的市場布局。

夕陽紅產(chǎn)業(yè)的新朝陽時代？

“銀發(fā)經(jīng)濟”的龐大市場預示著中國“夕陽產(chǎn)業(yè)”正在成為蒸蒸日上的朝陽產(chǎn)業(yè)，然而由于配套政策和監(jiān)管仍然尚不健全，養(yǎng)老地產(chǎn)也面臨著重重困難，多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)是在炒概念、玩跟風，實際上很難有真正一條盈利模式供借鑒。

隨著中國社會老齡化的迫近，

“以房養(yǎng)老”話題再度升溫，各方動作頻頻，自然也增加了民眾對這一新型養(yǎng)老模式的期待。然而在這個遠未成型的龐大市場面前，諸多企業(yè)都是在摸著石頭過河，由于其發(fā)展模式的不明確、收益率的不確定以及相關政策法規(guī)的缺失，都將給養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景帶來諸多變數(shù)。

看上去很美的養(yǎng)老地產(chǎn)，真正實踐成功者，寥寥無幾。養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報周期一般都要7至10年，是商業(yè)地產(chǎn)的兩倍，是普通剛需住宅的四倍，投資高、周期長、回報低，讓大多數(shù)房企不敢投入成本去做。但也有眾多開發(fā)商依然趨之若鶩，就像無頭蒼蠅亂撞，而實際上他們是另有所國。那就是以養(yǎng)老地產(chǎn)的名義圈地。

不少知名房企人士坦言，當今各類資本一窩蜂鉆進養(yǎng)老行業(yè)，也并不是一件好事。如今，國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場可謂魚龍混雜，一些企業(yè)從事的養(yǎng)老地產(chǎn)更像是一場以養(yǎng)老為名的“圈地運動”，而如何為養(yǎng)老地產(chǎn)找準發(fā)展方向，業(yè)界也是眾說紛紜。

由于國家對帶有公益性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)具有一定的政策支持，所以很多企業(yè)想借政策東風，以養(yǎng)老地產(chǎn)為名，實則圈地賺錢。還有一些保險業(yè)投資的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，打著養(yǎng)老的名義向政府要求劃撥土地，卻暗自“以租代售”獲取利潤，這些都是開發(fā)商“掛羊頭賣狗肉”的行為。

在數(shù)千年“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念下，健康老人不愿意換地方也不愿意做大量投資，大部分都在家里養(yǎng)老?！爸袊?9%的老年人都想居家養(yǎng)老，他們當中大部分也都是很健康的老人?！绷洪_建筑設計事務所執(zhí)行合伙人、總經(jīng)理、總建筑師開彥認為。

這也是各大企業(yè)投機取巧、打擦邊球，以養(yǎng)老之名行圈地之實的很重要一個原因。養(yǎng)老地產(chǎn)更多的是提供養(yǎng)老服務的，而現(xiàn)在所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)，其核心卻是打著養(yǎng)老的旗號賣房子。多數(shù)房企尚未走出拿地蓋房賣房的傳統(tǒng)盈利模式。

這也讓當下本來應該轟轟烈烈的養(yǎng)老事業(yè)始終步履維艱、裹足不前。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會老年住區(qū)委員會副秘書長潘丕松認為，養(yǎng)老地產(chǎn)市場迎來了上升時期，在政策、資本等多方面的推動下，養(yǎng)老地產(chǎn)盈利前景可觀。不過需要注意的是，相比此前賣房的巨大利潤，養(yǎng)老地產(chǎn)真正的利潤率并不高。房企轉(zhuǎn)型進入養(yǎng)老市場，目前還是一種嘗試，模式還不是很清晰，如何讓養(yǎng)老地產(chǎn)“叫好又叫座”仍是個待解難題。

中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會老年宜居住區(qū)試點工程專家委員會專家宋志穎博士認為，一些房地產(chǎn)企業(yè)對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)理解的深度和廣度不夠，導致部分養(yǎng)老項目后續(xù)服務跟不上，甚至一些房企直接將原來的銷售團隊改個名就變成了養(yǎng)老服務團隊，“設施號稱高端，但服務是低級的”。

同策機構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉指出，養(yǎng)老項目用地、融資渠道、配套政策等解決方案缺失，盈利模式不成熟，正制約著房企在養(yǎng)老地產(chǎn)領域的發(fā)展。

“傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)務經(jīng)過限購、限貸之后會進入到一個新的階段。傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)在這個新的階段不會像之前那么好做，無論是盈利水平，還是市場的競爭力，對于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商來說都遇到了新的挑戰(zhàn)，因此都在考慮轉(zhuǎn)型。”某位養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱。

“中國養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的最大問題，從開發(fā)商的角度來講，就是開發(fā)商在開發(fā)的過程中并沒有想好開發(fā)模式和經(jīng)營模式；從開發(fā)模式來講，養(yǎng)老地產(chǎn)，除了房子設計會更加適合老年人，更主要的是依賴服務和配套設施，不僅要有醫(yī)療、交通等配套設施，還要有精神上的配套設施；從產(chǎn)業(yè)的角度來看，養(yǎng)老地產(chǎn)更多的是一個小社會，老百姓的觀念需要轉(zhuǎn)變，不要覺得我去養(yǎng)老院就是低人一等?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示。

養(yǎng)老地產(chǎn)的出路在何方？

有人說，養(yǎng)老地產(chǎn)的名字本來就不對，應該叫養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)或養(yǎng)老事業(yè)，這樣似乎就撇離了地產(chǎn)這個概念，否則養(yǎng)老地產(chǎn)永遠走不出地產(chǎn)的漩渦。不過安家融媒認為，可能他們說的有一定道理，但是更重要的不在于名字，更是一種觀念的問題。

本來，地產(chǎn)給我們的印象是拿地蓋房買房如此之簡單，其實這是房地產(chǎn)市場增長大爆發(fā)時代下的錯誤意識。房地產(chǎn)本來就包括各種配套設施的完善和建設，除了醫(yī)院、超市、商場、娛樂場所、學校等，也應該有養(yǎng)老機構(gòu)的配套。這不是房地產(chǎn)名字的問題，這是開發(fā)商的問題。

所以與名字無關。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)本來也是產(chǎn)業(yè)，更是事業(yè)。不能因為之前做得不足或不好就認為那就是地產(chǎn)。這是一種意識的問題。舉個不恰當?shù)睦?，就好比我們見到的都是太監(jiān)，就說男人不正常一樣，實際是一個問題，用錯誤或不正常的事物來判斷必然會導致偏差，這么多年，是房地產(chǎn)市場不正常，并不是房地產(chǎn)這個名字不合格。

話說回來，養(yǎng)老地產(chǎn)本來也沒錯，既然是與養(yǎng)老相關的，就一定包括開發(fā)，當然開發(fā)仍然是其中一部分，可能更重要的是養(yǎng)老機構(gòu)或其他產(chǎn)業(yè)的配套。

既然如此，養(yǎng)老地產(chǎn)的前景安家融媒是看好的，但是對于現(xiàn)狀又是不滿的，那么未來的養(yǎng)老地產(chǎn)到底該如何進行？出路在哪里？

醫(yī)療、護理資源的短缺，正是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的一大瓶頸。除服務難題外，如何構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的盈利模式，也是房企向養(yǎng)老地產(chǎn)進軍的一大“心病”。

克而瑞首席分析師肖文曉認為，養(yǎng)老本身不是一個賺快錢的產(chǎn)業(yè)。涵蓋老年人衣食住行、生活照料、用品生產(chǎn)、醫(yī)療服務、文化健身娛樂等多個領域的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，涉及面廣、產(chǎn)業(yè)鏈長。建設一個包容、均衡的適老宜居環(huán)境，涉及社區(qū)服務網(wǎng)絡改造、專業(yè)人才隊伍培養(yǎng)、無障礙路網(wǎng)構(gòu)建等方方面面。多元化多層次養(yǎng)老市場的形成，有一個漫長的培育期，難以在短期內(nèi)收回投資。

談到養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊曾指出，養(yǎng)老地產(chǎn)短期還是要通過適老住宅銷售反哺，再用3到5年時間實現(xiàn)營虧平衡，之后用8到10年實現(xiàn)盈利。

萬科相關負責人稱，養(yǎng)老事業(yè)有點像互聯(lián)網(wǎng)，很多互聯(lián)網(wǎng)公司現(xiàn)在還是在賠錢，但它可能有上百億的估值。“因為養(yǎng)老地產(chǎn)核心不是地產(chǎn)，而是服務，事實上所有的服務行業(yè)其實都不是高盈利產(chǎn)業(yè)”。

浙江雅達公司總經(jīng)理周建平認為，我們可以把養(yǎng)老地產(chǎn)看成是一種“泛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”。眾所周知，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是在工業(yè)地產(chǎn)的基礎上發(fā)展起來的，是以政策為基礎，以金融為依托，以地產(chǎn)為載體，通過產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)建，來實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的一種綜合型房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)，是一種以產(chǎn)業(yè)為支撐的“產(chǎn)業(yè)公園模式”+“產(chǎn)業(yè)綜合體模式”的復合體。在這一模式與形態(tài)下，養(yǎng)老地產(chǎn)會成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中的關鍵平臺，成為一個重要的介入點，只有養(yǎng)老地產(chǎn)這一平臺搭建后，才能貫穿整個產(chǎn)業(yè)鏈條。

聽了這么多專家的觀點，安家融媒也認為，最重要的是認識問題，目前的企業(yè)尤其是房地產(chǎn)開發(fā)商，應該摒棄過去的傳統(tǒng)房地產(chǎn)思維，放下高暴利的盈利幻想，踏踏實實從養(yǎng)老的服務著手。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)除了聚焦于老年人的生活場景，以養(yǎng)老服務為紐帶，上下游延伸、橫向拓展，就是一條產(chǎn)業(yè)鏈，包括衣食住行、護理、休閑娛樂等。在兼顧發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的同時，還可以撬動產(chǎn)業(yè)鏈條上的其他環(huán)節(jié)，實現(xiàn)資源的整合和互補，打造全生態(tài)的產(chǎn)業(yè)服務鏈。讓養(yǎng)老地產(chǎn)真正成為一個以養(yǎng)老服務為核心的產(chǎn)業(yè)模式。