重建設(shè)輕運(yùn)營(yíng)是新型城鎮(zhèn)化的最大忌諱

進(jìn)入2012年以來，全國(guó)各地開始新建特色小城鎮(zhèn)，通過產(chǎn)業(yè)的遷移和分散，將大城市的一部分功能疏散出去，這無疑是一個(gè)比較明智的選擇。做小鎮(zhèn)跟做養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際上有共同點(diǎn)，就是重心都不在房地產(chǎn)上。

通過5年的發(fā)展，小城鎮(zhèn)的建設(shè)進(jìn)入到一個(gè)飛速發(fā)展階段，各種名目的特色小鎮(zhèn)如雨后春筍遍布全國(guó)。但在實(shí)際操作過程中，存在一個(gè)較為普遍的問題，作為地方政府也好，開發(fā)商也罷，都是重概念、輕招商；重建設(shè)、輕運(yùn)營(yíng)。在這種思路的主導(dǎo)下，每一個(gè)小城鎮(zhèn)的規(guī)劃方案都是十分完美，概念新穎十分引人注目。但一旦小鎮(zhèn)建設(shè)完畢后，除了居住用途得以實(shí)現(xiàn)外，其他小鎮(zhèn)應(yīng)該具有的功能都沒有體現(xiàn)出來，所以小鎮(zhèn)最后成了睡城，從產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)衍變成了最終的房地產(chǎn)開發(fā)。

我們知道，一個(gè)成熟的小鎮(zhèn)，這里的居民之所以愿意來這里生活，最起碼具備三個(gè)方面的功能：一是產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，居民在這里可以解決就業(yè)問題，這樣就可以避免舟車勞頓跑到大城市去工作；二是配套小鎮(zhèn)，在這里，衣食住行不說一應(yīng)俱全，最起碼生活工作在這里的家庭，可以滿足日常生活的基本配套；三是居住小鎮(zhèn)，居住在這里的人，可以享受良好的空氣，寬敞舒適的居住環(huán)境。以上這三大基本質(zhì)素，小城鎮(zhèn)必須滿足，也是最起碼的功能。但實(shí)際上，在建設(shè)規(guī)劃過程中，方案都十分完美，但最終落地過程中，都大打折扣。

有過歐美國(guó)家旅行經(jīng)驗(yàn)的人，都對(duì)那里的小鎮(zhèn)印象深刻。在這里產(chǎn)業(yè)區(qū)，是花園一般的環(huán)境，讓那些擁擠在大城市鴿子籠般的寫字樓人群是羨慕無比的。在小鎮(zhèn)的公園周邊，遍布各種配套設(shè)施，有醫(yī)院、學(xué)校、教堂、購(gòu)物中心、小型的精品便利店，老人可以在躺椅上憩息，而孩子們可以在教堂廣場(chǎng)享受肆無忌憚的童年，而年輕人可以在酒吧敘舊、在商場(chǎng)閑逛購(gòu)物。每當(dāng)夕陽西下，放學(xué)的孩子，工作的父母，安詳?shù)睦先耍紩?huì)回到各自的小區(qū)，合家團(tuán)聚，享受一頓美味的晚餐。所以這里的住區(qū)環(huán)境一定是低密度、松散的，讓大眾可以充分的放松。

就業(yè)、配套和居住是小鎮(zhèn)的三大核心功能，無論如何都必須有自己的特色和產(chǎn)異化。如今國(guó)內(nèi)的小鎮(zhèn)都非常有特色、非常有差異，比如工程師小鎮(zhèn)、基金小鎮(zhèn)、苗族壯族自治區(qū)小鎮(zhèn)。但這些特色和差異全部都體現(xiàn)在概念上，體現(xiàn)在圖紙上。一旦建設(shè)，投入使用后，你會(huì)絕望的發(fā)現(xiàn)，所有的小鎮(zhèn)都是一樣的，比如創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，每一個(gè)旅游小鎮(zhèn)上的特色旅游產(chǎn)品，都可以在其他旅游景點(diǎn)買到。一味地模仿和抄襲，加上重概念，輕研發(fā)，所以最終導(dǎo)致的結(jié)果是特色小城鎮(zhèn)不特色，新型小鎮(zhèn)不新穎。通過概念忽悠到土地，通過小鎮(zhèn)獲取了立項(xiàng)權(quán)，但最終還是回歸到單純的房地產(chǎn)開發(fā)，這樣的特色小鎮(zhèn)完全變味了。

小鎮(zhèn)其實(shí)就是一個(gè)和諧共生的小社會(huì)，它的誕生必然要經(jīng)歷四個(gè)階段：一是概念階段，提出方案設(shè)想；二是規(guī)劃階段，把概念落實(shí)到圖紙上；三是建設(shè)階段，這個(gè)就是扎扎實(shí)實(shí)的生孩子的過程；四是招商運(yùn)營(yíng)階段，此階段就是哺育孩子成長(zhǎng)。一個(gè)優(yōu)秀的小城鎮(zhèn)，這四個(gè)階段是缺一不可，和諧共生，相輔相成的。但前面已經(jīng)說過，我們可以把這個(gè)孩子設(shè)想成天才，十分重視生的過程，但最重要的成長(zhǎng)環(huán)節(jié)我們忽略了。

筆者在最近五年，參觀過無數(shù)小城鎮(zhèn)項(xiàng)目，但大多數(shù)項(xiàng)目都讓人失望。所謂的產(chǎn)業(yè)新城就是一堆造好的房子，但無企業(yè)、無工廠入駐。在公園里，荒草遍地，無人收拾，小鎮(zhèn)廣場(chǎng)上也荒無人煙。居住區(qū)內(nèi)，除了安置戶之外，大部分都是空城。為什么出現(xiàn)這種局面，就是小城鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)沒有落位，出現(xiàn)空心化，沒有就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)于年輕人來說，這里就缺乏吸引力。這些中間階層就只能選擇在大城市里工作生活，就業(yè)機(jī)會(huì)、教育機(jī)會(huì)和醫(yī)療條件，如果一個(gè)小城鎮(zhèn)無法解決好，就無法吸納人口進(jìn)入。這個(gè)問題是致命的，也是必須要解決的。

所以要打造一個(gè)優(yōu)秀的小城鎮(zhèn)，除了概念和建設(shè)，最重要的還是要引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，加大招商力度和運(yùn)營(yíng)力度。尤其是概念定位階段，就要同步開展招商工作，對(duì)于一些優(yōu)秀的企業(yè)，要加大招商優(yōu)惠力度，通過低土地價(jià)格，重大的稅收優(yōu)惠，優(yōu)良的辦公環(huán)境。只有投資環(huán)境優(yōu)化了，才能筑巢引鳳。在這方面，東莞的松山湖片區(qū)做的相當(dāng)不錯(cuò)，由于政府加大了稅收優(yōu)惠力度，將華為這樣的大公司引入，從而造就了這個(gè)區(qū)域的快速崛起。所以這方面，地方領(lǐng)導(dǎo)要有超前的意識(shí)，要改變觀念，變管理者為服務(wù)者。這樣的特色小鎮(zhèn)才有落地的可能。

對(duì)于開發(fā)商來說，除了蓋商品房賣錢，還要有全局思想。通過居住產(chǎn)品盈利，但同時(shí)也必須通過產(chǎn)業(yè)吸引名企進(jìn)駐，通過商業(yè)運(yùn)營(yíng)來提升社區(qū)配套。所以小城鎮(zhèn)開發(fā)最重要的不是規(guī)劃和建設(shè)單位，而是招商運(yùn)營(yíng)。因?yàn)橹挥姓猩坛晒α?，運(yùn)營(yíng)良好了，一體兩翼，小城鎮(zhèn)才能最終體現(xiàn)出來特色和差異，才能吸引更多的人入駐。這樣才可以避免小城鎮(zhèn)建設(shè)最終淪落成鬼城的可能性。