房貸利率上調(diào)對剛需者利好還是利空？

2018年以來，一線城市除上海外首套房貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮5%～10%已成主流。

而近一年，相對于一線城市北上廣深，諸如蘇州、南京、武漢等二線城市的房貸利率上漲幅度更大。去年12月上述三個城市首套房貸利率平均上浮幅度已達15%。2018年以來，這一上浮幅度依然延續(xù)。

一邊是首套剛需試點，一邊是房貸利率上調(diào)。2018年的樓市，會有怎樣一番景象？這對剛需購房者是利好還是利空？

房貸利率上調(diào)10%

2月1日起，廣州四大行將上調(diào)房貸利率，首套房貸利率從最低基準(zhǔn)利率上浮5%調(diào)至最低上浮10%，二套房貸維持上浮15%不變。業(yè)內(nèi)人士指出，短期內(nèi)還將有更多銀行跟進。

據(jù)悉，廣州地區(qū)新的房貸利率執(zhí)行時點，以2月1日零點為界，在1月31日24點前將客戶資料錄入個貸系統(tǒng)的，房貸利率按原利率執(zhí)行；2月1日零點后將客戶資料錄入個貸系統(tǒng)的，房貸利率按新利率執(zhí)行。

中國銀行方面透露，今年將繼續(xù)按照國家房貸政策導(dǎo)向合理安排投放節(jié)奏，目前投放平穩(wěn)。貸款審批通過之后，在符合監(jiān)管要求的前提下，按照客戶提供貸款審批資料及提交用款申請的先后時間進行有序發(fā)放。

建設(shè)銀行也稱，2月1日起，廣州地區(qū)個人住房貸款（不含個人商業(yè)用房貸款）利率調(diào)整為對符合最低首付比例為30%、40%和50%的客戶，房貸利率執(zhí)行不低于基準(zhǔn)利率上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)；對符合最低首付比例為70%的客戶，房貸利率按原利率執(zhí)行。

從2017年年初的首套房貸八五折優(yōu)惠到如今較基準(zhǔn)利率上浮1.1倍，廣州房貸利率在過去一年里至少經(jīng)歷了“四連跳”。

實際上即使是首套購房者，每月還息比一年前多了20%以上。

據(jù)融360最新發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2017年12月，僅有1家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率，執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮5%和10%的銀行分別為11家和7家，上浮15%的銀行有2家，上浮20%的銀行有1家。其中，四大行均是執(zhí)行首套上浮5%。

二套房貸款平均利率為5.55%，11家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，1家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮11%，7家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%，4家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%。

一線城市房貸利率上調(diào)，釋放什么信號？

中山大學(xué)管理學(xué)院教授陳珠明表示，這是一種正?，F(xiàn)象，說明銀行對房地產(chǎn)市場還是很警惕。泡沫破滅是一件很可怕的事情，可能會出現(xiàn)不良資產(chǎn)，所以我覺得這是一種正?，F(xiàn)象，反映了銀行的資金形勢，也反映了銀行對房地產(chǎn)市場的判斷。

有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，這次房貸利率全面上浮，也是響應(yīng)“房子不是用來炒的，而是用來住的”的號召，抑制住房投資需求，是目前重要的政策取向。

買房要多花多少錢

利率上調(diào)后，買套房子需要多花多少錢？

讓我們算筆賬，以借款100萬元、年限20年計算，依照等額本息的還款方法，在2017年年初借款八五折優(yōu)惠核算，每月需還款6149.76元，20年間累計付出的利息總額約為47.59萬元。

而依照利率上浮1.1倍核算，以相同的還款方法，每月需還款6816.89元，累計付出的利息總額約為63.61萬元。這就意味著，今年年初初次借款買房借款100萬元，要比上一年每月多還667.13元，總共需要多還16萬元。

在上一年“房子是用來住的，不是用來炒的”的主基調(diào)下，房地產(chǎn)調(diào)控方針逐步加碼。以北京地區(qū)為例，北京銀監(jiān)局發(fā)布最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年個人住房借款第一至四4季度月均新發(fā)放金額分別為268.5億元、204.2億元、147.9億元和87.3億元，出現(xiàn)顯著下降趨勢。

從方針監(jiān)管層面看，上一年中心經(jīng)濟工作會議指出，要建立金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)機制。在此之前，銀監(jiān)會主席郭樹清接受《人民日報》專訪時也指出，要抑制居民部分杠桿率。

國家金融與發(fā)展實驗室副主任曾剛接受媒體采訪時指出，一方面銀行需要配合房地產(chǎn)市場調(diào)控以及監(jiān)管趨緊的大趨勢，另一方面從銀行自身考慮，目前貸款額度緊張，貸款需求相對旺盛，銀行在進行資產(chǎn)配置時愿意配置收益更高的資產(chǎn)。

對剛需者是好還是壞

最近兩年房貸利率頻繁調(diào)整，源于中國樓市已經(jīng)到了需要規(guī)范管控的地步，高房價背景下給中國經(jīng)濟和家庭帶來了很大的壓力，上調(diào)房貸利率提高貸款門檻，成了控制房價增長又一補充手段，不僅可以很好地控制炒房者的炒房行為，加大他們的炒房成本，還可以為未來中國樓市健康發(fā)展提供更為規(guī)范的基礎(chǔ)，以北京為例，2017年9月，北京首套房平均利率已經(jīng)達到5.16%，而此前北京的房貸利率還不到5%，如果按貸款200萬元20年計算，就要多出幾十萬元元的利息，這對于炒房者而言，一套房就要多出幾十萬的利息，十套房就要多出幾百萬的利息，這無疑在心理上和經(jīng)濟上給了他們巨大的壓力，炒房將會成為高成本的投資渠道。

但是房貸利率提高抑制炒房者的同時，也可能給部分剛需者帶來一定的經(jīng)濟壓力，此次廣州上調(diào)房貸利率10%，如果貸款200萬元30年，那么就要多支付20多萬元的利息。

對剛需購房者是利好還是利空，要辯證看待。

如果是政策短期行為，這對剛需購房者來說是利好的。

因為房貸收緊，不僅僅針對購房者，同樣針對開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行融資也越來越難。

對于購房者來說，晚一個月不買，晚兩個月不買，通常都沒有什么關(guān)系；可對開發(fā)商來說，因為融資困難，資金鏈緊張，很難有實力“捂盤”，甚至為了盤活資金，可能會出現(xiàn)“清盤”，以求快速賣出，處理庫存，回籠資金。

政策如果長期持續(xù)，會使房價總體上升，增加購房成本。

收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)會影響供求關(guān)系。房企資金收緊，長期來看一方面開發(fā)商數(shù)量會自然減少，內(nèi)部競爭最終減緩；另一方面開發(fā)商缺少資金，會造成拿地能力降低、樓宇建設(shè)進度減緩，進而必然造成商品房總供給量下降，最終抬升整個樓市房價。

總之，如果銀行可以適度地針對購房人群階梯性地調(diào)整利率，比如首套房利率保持不變，或多套房利率按一定比例增加，不僅可以保障剛需者能夠順利購房，也能夠抑制炒房者炒房，何樂而不為？