趙玲

摘 要 我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出以中高速、優(yōu)結(jié)構(gòu)、新動(dòng)力、多挑戰(zhàn)為主要特征的新常態(tài)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目呈現(xiàn)出更復(fù)雜更潛在的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目全過(guò)程中蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，并采取有效的風(fēng)險(xiǎn)防范策略，可以大大減少房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)損失，提高投資效率，從而順應(yīng)新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞 新常態(tài) 房地產(chǎn)投資 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 防范

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.16400/j.cnki.kjdkx.2018.10.074

Risk Identification and Prevention of Real Estate Investment

Projects under the New Normal Background

ZHAO Ling

（Hunan Urban Construction College， Xiangtan， Hunan 411101）

Abstract China's economic development presents a new normal with the characteristics of medium and high speed， excellent structure， new power and multiple challenges. Real estate investment projects present more complex and potentially risky risks. Identifying the risks contained in the whole process of real estate investment projects and adopting effective risk prevention strategies can greatly reduce the risk loss of real estate investment and improve investment efficiency， thus conforming to the benign development of the real estate industry under the new normal.

Keywords new normal； real estate investment； risk identification； prevention

我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出以中高速、優(yōu)結(jié)構(gòu)、新動(dòng)力、多挑戰(zhàn)為主要特征的新常態(tài)。習(xí)主席指出，新常態(tài)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨各種挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)。在這種新的形勢(shì)下，各房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)更為關(guān)注，如何識(shí)別房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)因素，如何科學(xué)防范潛在風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)損失成為房地產(chǎn)企業(yè)尤為關(guān)心的問(wèn)題。

房地產(chǎn)投資的全過(guò)程包括房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策、投資前期工作、建設(shè)實(shí)施、租售經(jīng)營(yíng)等階段。每一個(gè)階段都有各自不同的風(fēng)險(xiǎn)特征，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽失誤都可能導(dǎo)致投資失敗，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須識(shí)別和防范各個(gè)環(huán)節(jié)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別內(nèi)涵

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析是指房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和估計(jì)，以及對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的步驟是風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別作為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的第一個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理起著重要的作用。

橫觀房地產(chǎn)投資的各個(gè)方面，縱觀房地產(chǎn)投資的整個(gè)過(guò)程，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是指通過(guò)大數(shù)據(jù)分析以及科學(xué)可靠的方法，找出房地產(chǎn)投資過(guò)程中存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)因素并分析得出原因，并對(duì)投資中應(yīng)考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行選擇和分類(lèi)的過(guò)程。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別為后期的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及風(fēng)險(xiǎn)決策奠定良好的基礎(chǔ)。

2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過(guò)程

第一，確定風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別對(duì)象。要對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目全過(guò)程的各個(gè)階段進(jìn)行細(xì)致分解，盡量不要漏掉任何細(xì)節(jié)，確定出風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別對(duì)象。

第二，收集處理風(fēng)險(xiǎn)信息。在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是建立在大量數(shù)據(jù)收集分析的基礎(chǔ)上的，數(shù)據(jù)量越大與信息越完備則風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別結(jié)果越可靠。在實(shí)際房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，風(fēng)險(xiǎn)事件并不是孤立存在的，所以在信息收集過(guò)程中要關(guān)注與其相關(guān)或與其有間接聯(lián)系，又或者與其有類(lèi)比性的信息。例如，項(xiàng)目環(huán)境信息、項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工文件、類(lèi)似工程的數(shù)據(jù)資料等。

第三，選擇風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法。真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)與科學(xué)合理的方法是風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的可靠保障。在收集好信息數(shù)據(jù)后要結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)因素特征，選擇出合理有效的方法。需要注意的是，面對(duì)海量、龐雜的數(shù)據(jù)信息，單一的識(shí)別方法可能不足以得出可靠的結(jié)論，所以，可根據(jù)實(shí)際情況，多種方法結(jié)合使用。

第四，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行分類(lèi)。經(jīng)過(guò)上述過(guò)程確定出風(fēng)險(xiǎn)事件后，運(yùn)用房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)的方法并結(jié)合投資風(fēng)險(xiǎn)管理人員豐富的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)確定的風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行分類(lèi)，以確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)的屬性。

第五，預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)事件結(jié)果。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理人員結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對(duì)分類(lèi)后的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)內(nèi)容主要包括：風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的時(shí)間原因、風(fēng)險(xiǎn)可能的發(fā)展方向、風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致何種結(jié)果等。

第六，完成風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別報(bào)告。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別報(bào)告形式可依據(jù)具體項(xiàng)目而定，但內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：風(fēng)險(xiǎn)清單、風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)、風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因分析、風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致的后果以及其價(jià)值量、風(fēng)險(xiǎn)控制的優(yōu)先順序等。

3 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別內(nèi)容

3.1 投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)之前首要任務(wù)是進(jìn)行投資決策，該階段主要任務(wù)是在對(duì)國(guó)家宏觀政策、行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)運(yùn)行動(dòng)態(tài)等宏觀把控的基礎(chǔ)上，確定是否進(jìn)行項(xiàng)目投資，以及何時(shí)何地進(jìn)行投資。項(xiàng)目投資一旦展開(kāi)很難停止，否則會(huì)造成重大損失，所以應(yīng)在投資決策階段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。

（1）政策風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)是指國(guó)家以及地方政府的政策變動(dòng)影響了房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本以及市場(chǎng)供求關(guān)系等），從而給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)的損失。國(guó)家政策對(duì)各行業(yè)的影響都是全局性的，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)。近年來(lái)，國(guó)家和地方政府頻繁出臺(tái)相關(guān)政策，而房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，所以較容易受到政策影響。

（2）開(kāi)發(fā)地域風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)很多地區(qū)存在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡的狀況，加之不同地區(qū)存在社會(huì)環(huán)境差異，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)存在明顯地域性，不同地域的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)因素存在差異，并且同一風(fēng)險(xiǎn)因素在不同地域的表現(xiàn)也不盡相同。

（3）開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的選擇同樣存在風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，易受市場(chǎng)變化影響，因此，何時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。所以，投資風(fēng)險(xiǎn)與開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)選擇密切相關(guān)。

（4）生態(tài)環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)。生態(tài)文明是繼工業(yè)文明之后的一個(gè)新的文明階段，其核心是人與自然協(xié)調(diào)發(fā)展，具體的實(shí)現(xiàn)方式就是加快形成資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)的空間格局、產(chǎn)業(yè)格局、生產(chǎn)方式和生活方式。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，也要堅(jiān)持節(jié)約優(yōu)先、保護(hù)優(yōu)先、自然恢復(fù)為主，著力推進(jìn)綠色開(kāi)發(fā)，節(jié)能開(kāi)發(fā)。在投資前期，如果不對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)做好環(huán)境影響和綠色節(jié)能的分析論證，很有可能會(huì)出現(xiàn)無(wú)法估量的生態(tài)環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)損失。近幾年房企對(duì)海南省部分城市的過(guò)度開(kāi)發(fā)就是很好的例子。

3.2 投資前期階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別內(nèi)容

投資前期階段的主要任務(wù)是在投資決策后到正式施工之前的時(shí)間中獲取土地、籌備資金和規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目等。此階段存在的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在土地、資金、招標(biāo)等方面。

（1）土地獲取風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)一般通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式來(lái)獲得土地，在獲得土地后要及時(shí)繳納土地出讓金并辦理土地使用權(quán)登記，按期動(dòng)工，否則將面臨使用權(quán)被回收并重新出讓的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）融資風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新常態(tài)，發(fā)展速度由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為中高速增長(zhǎng)，發(fā)展動(dòng)力由要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)。全國(guó)金融體系的信貸規(guī)模也進(jìn)行了對(duì)應(yīng)的調(diào)整，融資難比較普遍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額大，對(duì)銀行的融資依賴(lài)程度高，融資風(fēng)險(xiǎn)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要方面。

3.3 建設(shè)實(shí)施階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施階段將面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素包括自然風(fēng)險(xiǎn)因素和因項(xiàng)目管理不當(dāng)而造成的工期拖延風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)以及成本風(fēng)險(xiǎn)。

（1）自然風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于不可控的自然因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過(guò)程造成的影響，或是對(duì)實(shí)體建筑造成的直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)投資者造成經(jīng)濟(jì)損失。

（2）工期拖延風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，工期一旦被延長(zhǎng)，可能會(huì)貽誤最佳租售時(shí)機(jī)，影響預(yù)期收益。如果已經(jīng)預(yù)售，則會(huì)賠付逾期交付的違約金，造成資金損失。同時(shí)也會(huì)增加投入資金利息等支出。

（3）項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。建筑質(zhì)量是消費(fèi)者、房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重要因素。建筑結(jié)構(gòu)存在安全隱患、戶(hù)型結(jié)構(gòu)不合理、施工承包單位偷工減料等，都是項(xiàng)目質(zhì)量的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

（4）開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，所以成本風(fēng)險(xiǎn)存在于項(xiàng)目的全過(guò)程中。一方面，在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)方案不合理以及未對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)選優(yōu)化，都可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本增加。另一方面，在施工建設(shè)期間，由于國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，提高工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等，也會(huì)使開(kāi)發(fā)成本大增。

3.4 租售經(jīng)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施完成后則進(jìn)入房地產(chǎn)銷(xiāo)售、出租及物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)管理階段。這個(gè)階段直接決定房地產(chǎn)投資是否能夠達(dá)到預(yù)期收益，同時(shí)也是投資風(fēng)險(xiǎn)最大的環(huán)節(jié)之一。在租售經(jīng)營(yíng)階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別內(nèi)容包括：租售營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)等。

（1）租售營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)。推廣營(yíng)銷(xiāo)是租售經(jīng)營(yíng)階段的核心內(nèi)容，能否進(jìn)行成功的推廣營(yíng)銷(xiāo)直接影響到成本能否回收以及收益能否達(dá)到預(yù)期。其中，租售價(jià)格最為關(guān)鍵，也是消費(fèi)者最為關(guān)系的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)如果不能依據(jù)科學(xué)定價(jià)則會(huì)導(dǎo)致收益受損。一方面，如果價(jià)格過(guò)高，脫離了市場(chǎng)行情則會(huì)流失潛在客戶(hù)，導(dǎo)致房產(chǎn)滯銷(xiāo)、利益受損；另一方面，如果價(jià)格過(guò)低，雖然會(huì)使銷(xiāo)量大增，但總體來(lái)看，利潤(rùn)則會(huì)降低。

（2）物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，而良好的物業(yè)管理服務(wù)可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)中脫穎而出，樹(shù)立良好的企業(yè)形象。物業(yè)管理也存在一些風(fēng)險(xiǎn)因素，如物業(yè)管理介入時(shí)機(jī)不合理、物業(yè)公司水平達(dá)不到要求、物業(yè)收費(fèi)過(guò)高等都會(huì)帶來(lái)增加項(xiàng)目成本、影響企業(yè)形象的風(fēng)險(xiǎn)。

4 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范

（1）密切關(guān)注市場(chǎng)及政策變動(dòng)，掌握項(xiàng)目投資方向。房地產(chǎn)投資管理人員應(yīng)時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、土地政策等方面的變動(dòng)，時(shí)時(shí)關(guān)注國(guó)家政策宏觀動(dòng)態(tài)。同時(shí)，應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，及時(shí)掌握市場(chǎng)信息。爭(zhēng)取提前預(yù)測(cè)政策市場(chǎng)變化，以便及時(shí)改變投資方向、優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，把因政策市場(chǎng)變動(dòng)可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

（2）把握房地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律，選擇最佳投資時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期一般較長(zhǎng)，且存在一定的運(yùn)行規(guī)律，在投資項(xiàng)目全過(guò)程中可采取“逆周期”運(yùn)作——低進(jìn)高出。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波谷時(shí)進(jìn)入，以降低項(xiàng)目運(yùn)行成本，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波峰時(shí)進(jìn)行推廣銷(xiāo)售，以提高經(jīng)濟(jì)效益。以此來(lái)規(guī)避開(kāi)發(fā)變現(xiàn)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）做好投資項(xiàng)目可行性研究，科學(xué)決策。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究從經(jīng)濟(jì)可行性、技術(shù)可能性、社會(huì)影響和環(huán)境影響等方面分析論證，可以作為投資決策的科學(xué)決策依據(jù)，大大減少投資決策失誤。

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