王換娥+崔銘

內(nèi)容摘要：本文實證研究房地產(chǎn)限購政策對房地產(chǎn)市場成交量和房價的影響，結(jié)果指出，房地產(chǎn)限購政策能夠顯著抑制房價上漲，但房價的降幅較為輕微，呈現(xiàn)出房價回調(diào)的前期階段特征。房地產(chǎn)限購政策取得了階段性的積極效果，然而限購政策的長期延續(xù)效果適得其反。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 限購政策 成交量 房價

房地產(chǎn)限購政策對成交量的作用機理

在近期，房地產(chǎn)投資比例加大的房地產(chǎn)市場，房價己經(jīng)使很多剛性需求者和改善性需求者無力承擔如此高額的房價。此時，政府有責任支持剛性需求和改善性需求者購買住房。限購政策的核心是對于投資的購房者通過運用行政規(guī)定來限制其購房套數(shù)。

從圖1限購對需求供給短期作用分析圖可以看到，在限購政策出臺后，使得在圖1中的D2被擠出房地產(chǎn)市場，同時部分改善性需求也被抑制了，曲線D1向D1移動。因為能買得起高價格的投資者降低，房地產(chǎn)市場的高價房的市場需求將減少，減少供應(yīng)和庫存增加的數(shù)量，所以供應(yīng)商將更加注重剛性需求和改善性需求，降低價格來恢復(fù)剛性需求和改善性需求的購房者，所以，市場博弈，房地產(chǎn)價格將逐漸下降，直至均衡價格，市場回歸理性。

房地產(chǎn)限購政策對成交量的實證分析

（一）新調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場季度成交量影響分析

從2013-2015年S市房地產(chǎn)市場各季度成交量情況來看，由于開發(fā)商在前三個季度對客戶的積攢，在每年的第四季度成交量會有大幅提高，出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。但從2015年的統(tǒng)計結(jié)果來看，四季度的成交量出現(xiàn)下滑，成交面積僅為208.04萬平方米，同比下滑23.5%；從2016年的統(tǒng)計結(jié)果來看，四季度的成交量呈現(xiàn)出先下降后上升的趨勢。造成這一現(xiàn)象的主要原因是2015年由于引入了限購政策，使得大量的投資需求被壓制，而潛在的價格下滑預(yù)期，使得更多的人推遲了購房計劃，整個房地產(chǎn)市場呈觀望狀態(tài)。

（二）新調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場月度成交量影響分析

2015年2月，S市限購政策出臺，房地產(chǎn)市場成交量縮水嚴重，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場成交量大幅下滑，3個月后，住宅市場政策的實施，造成價格繼續(xù)大幅下跌。至2016年2月的一年時間里成交量一直處于低位運行，其中3-12月十個月的月均成交量為923.22萬平方米，與限購政策出臺前月均成交量相比下滑了26.2%，2016年2月的成交量為43.75萬平方米，仍低于上年度35%?？梢姡跋拶徚睢钡某雠_使得房地產(chǎn)成交量在短期出現(xiàn)了顯著下降。S市限購政策的出臺前，中央政策的出臺使得S市的投資者看到住宅將被限購的預(yù)期，所以就在2015年2月出現(xiàn)搶購商品房的現(xiàn)象，使得2月成交量大幅增加，而在S市限購政策出臺后，由于市場不清晰，很多買家對市場開始觀望。從2015的房地產(chǎn)市場成交量看，成交量一直在低位運行，2016年1月成交量降到四年來最低點，2016年2月成交量的上漲也是由于保障性住房逐漸建成，保障房成交的拉動使得2月成交量較1月有明顯的上漲。隨著負擔得起的住房逐步釋放，房地產(chǎn)市場的營業(yè)額上升，但在其結(jié)構(gòu)方面，負擔得起的住房比例將逐步增加?？傮w來看，房地產(chǎn)政策的出臺對整個房地產(chǎn)市場需求具有抑制作用，一年的成交量一直處于較低水平，可以看出短期內(nèi)有一定的影響。

房地產(chǎn)限購政策實施前后的房價及其走勢分析

（一）模型介紹

1.向量自回歸模型。VAR模型在解決經(jīng)濟沖擊和經(jīng)濟發(fā)展問題上具有良好的擬合效果。其數(shù)學(xué)表達式如下：

其中Yt是K維內(nèi)的列向量，Xt是d維內(nèi)的列向量，P是滯后階數(shù)，T是樣本容量序數(shù)。k*d維矩陣H表示的是待估系數(shù)矩陣，是k維擾動列向量，它們相互之間可以同期相關(guān)，與自己的滯后值相關(guān)且不與等式右邊的變量相關(guān)。

2.其它因素。房價受諸多因素影響，限購政策只是眾多因素之一，但效果非常明顯。許多研究表明，影響價格的主要因素可以分為兩類，一類是經(jīng)濟基本面，另一類是非經(jīng)濟基本面。人口、經(jīng)濟發(fā)展、收入和政策是經(jīng)濟基本面的重要組成部分。人口的主要作用之一將導(dǎo)致市場供求變化進而影響價格，使房地產(chǎn)市場受到影響。一般的城市化進程和嬰兒潮可以使房地產(chǎn)行業(yè)景氣15-25年，除了人口結(jié)構(gòu)，購買力的變化也會影響房地產(chǎn)市場。收入與房地產(chǎn)價格之間正相關(guān)，收入越高，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將更加迅速。此外，政府的宏觀調(diào)控也發(fā)揮著極其重要的作用，政府的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響是本文的核心部分。除了政府的宏觀調(diào)控政策，貨幣政策、土地制度也經(jīng)常被用來作為一種手段，合理控制房地產(chǎn)。銀行利率是關(guān)系到資金的流動，從而影響到房地產(chǎn)市場的購買力；土地開發(fā)控制、土地供應(yīng)、土地價格等土地政策也影響著房地產(chǎn)的供求關(guān)系。所以，政策是影響房地產(chǎn)市場的一個主要因素。

本研究試圖對影響房地產(chǎn)價格的因素進行分析，并針對這些因素實施相應(yīng)的控制策略，從而分析限購政策的效果，借鑒Clayton、Miller和Peng（2008）的研究方法和建模構(gòu)想，以及孔煌和高波理論成果，將交易量引入價格模型，從而得到以下多元回歸方程：

（二）模型變量選擇

1.交易變量選取和處理。本研究選取S市為樣本，以新建商品住宅交易量和交易價格為研究變量，將二手房的兩個以上變量也納入研究體系，以月度數(shù)據(jù)為頻數(shù)，變量的具體說明如表1所示。本研究中所需交易量與交易價格數(shù)據(jù)通過查詢S市售房網(wǎng)而得。由于S市在2015年2月出臺限購政策，故本文采用2015年2月前后的數(shù)據(jù)，得以通過對比前后變化來得出限購令的影響。其中新建商品住房的交易數(shù)據(jù)采用2013年1月-2016年12月期間的交易數(shù)據(jù)，二手住房的交易數(shù)據(jù)則為2012年1月-2016年12月期間的交易數(shù)據(jù)。本文為了消除通貨膨脹的影響，數(shù)據(jù)使用了官方公布的居民消費價格指數(shù)（CPI）修正價格。另外，本文采用CensusX12對各變量的進行季節(jié)調(diào)整，以消除這些經(jīng)濟序列的季節(jié)性為模型帶來的擾動。

2.控制變量選取與處理。眾所周知，實施限購政策會影響銷售，最終會影響房屋銷售價格，這就要求用多元回歸來分析滯后效應(yīng)。本文選取城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和貸款利率作為控制變量。endprint

（三）模型運行結(jié)果

1.若干變量的描述性統(tǒng)計。表2為各變量描述性統(tǒng)計。表3是相關(guān)系數(shù)矩陣表。新建商品住房交易量、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，這些都與新的商品房交易價格上升或下降有明顯聯(lián)系，此外貸款利率和其他變量存在顯著相關(guān)，所以它與價格仍然是間接相關(guān)。

2.限購政策對新建商品房影響。第一，自回歸方程構(gòu)建分析。限購政策的出現(xiàn)，在一定程度上減少商品房交易量，交易價格將呈現(xiàn)下降趨勢。按照這一現(xiàn)象，本文探討這種關(guān)系是否可以定義為因果關(guān)系，對于這一結(jié)論，本文擬用格蘭杰因果關(guān)系檢驗來判斷。在格蘭杰因果檢驗的過程中，將對交易價格和交易數(shù)量進行檢查。分析這些變量隨時間序列的變化和變化趨勢。測試中得到一個時間序列，但無法確定這種趨勢是由帶趨勢的穩(wěn)定過程而產(chǎn)生的，還是由單位根的過程而產(chǎn)生的，而這個是一定要弄清楚的，從而避免偽造欺騙的現(xiàn)象發(fā)生，這會對實驗結(jié)果產(chǎn)生很大的誤導(dǎo)。單位根檢驗的方法包括有DF檢驗、PP檢驗、ADF檢驗等，本研究的檢驗方法選取ADF法。所用的數(shù)據(jù)由（3）式產(chǎn)生，分布呈獨立狀態(tài)，認為其期望值為零。結(jié)果見表4所示。

按照檢驗方法和結(jié)果，可以看出，在檢驗過程中價格與交易量之間的關(guān)系是一階單整序列，是非平穩(wěn)狀態(tài)。但一階差分處理后，序列的值明顯小于臨界值，表明一階差分具有顯著性差異。結(jié)果見表5所示。在協(xié)整檢驗中，本文采用了跡檢驗法，按照檢驗結(jié)果顯示，在5%的顯著水平上，lnvolume與Inprice是有協(xié)整關(guān)系的，而且這種關(guān)系有著長期穩(wěn)定的趨勢。事實上，不知道長期穩(wěn)定的關(guān)系是否有因果關(guān)系。為了更清楚地探討這兩個變量的關(guān)系，本文采用格蘭杰因果關(guān)系檢驗，一旦變量t之間是協(xié)整的，就說明他們之間具有因果關(guān)系。在格蘭杰因果檢驗過程中，首先要確定滯后階。確定滯后階數(shù)的方法一般是基于AIC和SC最小原則，具體結(jié)果見表6所示。

確定最佳滯后階數(shù)后，確定格蘭杰因果關(guān)系。

其中白噪音u1t和u2t被假定為互不相關(guān)。式（4）假定當前Y與Y自身以及x的過去值有關(guān)，其零假設(shè)H0：α1=α2=…=αq-1=αq；式（5）對X進行了類似的假設(shè)，其零假設(shè)H0：ω1=w2=…=ωq-1=ωq。檢驗結(jié)果均顯著不為0。

這些結(jié)果表明，由于限購政策的實施，新建商品住宅價格和交易量開始出現(xiàn)新的變化，變化的交易量對交易價格具有明顯滯后效應(yīng)的影響，成交量和價格變化同步，且效果明顯。從這里可以看到，實施政策限購有一定的影響，導(dǎo)致價格的不穩(wěn)定且實現(xiàn)交易量減少。

第二，多元回歸方程分析。由于市場環(huán)境的復(fù)雜性，交易價格會受到諸多因素的影響，除了交易量外，為了消除這些不相關(guān)因素的干擾，本文采用多元回歸方程，對（5）式模型做最小二乘回歸處理，希望通過對這些數(shù)據(jù)的分析消除不相關(guān)因素的影響，從而更有針對性地進行數(shù)據(jù)分析。結(jié)果顯示，判定系數(shù)R方為0.7749，調(diào)整后的R方為0.6999，也就是說，在分析住房交易價格的影響問題上，變量因素是由69.99%的因素影響的。通過對上述數(shù)據(jù)的分析，可以看出，在出臺限購政策之前，S市新建商品住房普遍具有以下特點：

經(jīng)濟收入因素影響住房交易量。在限購政策前，商品住房價格與居民人均可支配收入呈正相關(guān)，通過獲得的總的數(shù)據(jù)分析，一個良好的、標準的城市居民生活水平下，收入增加1%，住房價格上升了1.91%。收入的增長速度比房價上漲的速度明顯慢許多，這一趨勢使有能力買房的人越來越少。然而，隨著限制性政策對住房購買的介入，這種差異變得不那么明顯。

金融形勢對購房市場有較大影響。在房地產(chǎn)限購政策尚未出臺之前，銀行貸款利率對住房交易價格走勢的影響呈負相關(guān)，利率越高，交易價格較低。所以，在這之前，銀行貸款利率持續(xù)較低，在某些方面刺激房價上漲。限購政策出臺后，銀行貸款利率對住宅交易價格的影響正相關(guān)，影響程度有所下降。在此期間，銀行上調(diào)利率，從而導(dǎo)致房價上漲，并呈明顯上升趨勢。

房屋交易量影響交易價格。限購政策出臺后，房屋交易量與房屋交易價格的影響有關(guān)，隨著房屋交易量的下降，交易價格有所下降。從這一現(xiàn)象中，可以得到一些啟示，減少住房交易量在一定程度上是一個非常有效的措施，通過實施限制政策，以減少住房交易量，降低住房價格。

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