周騰

摘 要：在傳統(tǒng)的住宅市場，一部分房企規(guī)模的快速擴(kuò)大必定擠壓另外一部分房企的市場份額，如今的房地產(chǎn)市場中正上演著一場“零和游戲”，是否能拿地已經(jīng)關(guān)系到一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的生存問題。但隨著國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)企業(yè)拿地愈發(fā)困難，僅僅通過傳統(tǒng)的招拍掛方式拿地已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)企業(yè)做大的目標(biāo)，對其他房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)收購以獲得其持有土地的開發(fā)權(quán)成為越來越多房企獲取土地的重要方式。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)政策收緊；股權(quán)收購；資產(chǎn)收購；盡職調(diào)查

一、股權(quán)收購的概述

股權(quán)收購是指企業(yè)通過收購目標(biāo)公司股東的股份，或者通過購買目標(biāo)公司發(fā)行在外股份的方式，獲取目標(biāo)公司控制權(quán)和相應(yīng)股份收益權(quán)的商業(yè)行為。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，大型房企通過對其他房企的股權(quán)收購，同時(shí)可以獲得其掌握的土地資源。

二、房地產(chǎn)企業(yè)選擇股權(quán)收購的優(yōu)勢

在獲取其他房企持有土地的問題上，理論上存在兩種方式：資產(chǎn)收購和股權(quán)收購。但是在實(shí)務(wù)中，由于股權(quán)收購相對資產(chǎn)收購的優(yōu)勢，房地產(chǎn)企業(yè)多會選擇股權(quán)收購的途徑。

1.股權(quán)收購可以減少收購交易的稅費(fèi)。與直接的資產(chǎn)收購相比，房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)收購獲取土地?zé)o需繳納增值稅和契稅等大量稅費(fèi)，只需繳納相應(yīng)所得稅和印花稅，大大降低了收購成本。

2.股權(quán)收購方式手續(xù)簡單。因?yàn)楣蓹?quán)轉(zhuǎn)讓方式不涉及權(quán)屬公司的土地使用權(quán)物權(quán)變動，無需辦理土地使用權(quán)、許可證、批文等事項(xiàng)的變更登記，只要簽訂收購協(xié)議并按規(guī)定辦理股權(quán)變更和工商變更登記即可。

三、股權(quán)收購的風(fēng)險(xiǎn)

因?yàn)楣蓹?quán)收購相比資產(chǎn)收購具備快捷、方便、成本低的特點(diǎn)，所以股權(quán)收購也是很多大型房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地時(shí)更加青睞的方式。受到當(dāng)今房地產(chǎn)政策持續(xù)收緊的影響，收購企業(yè)往往會忽視法律風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致收購失敗。

1.目標(biāo)公司存在的風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)合法存續(xù)和內(nèi)部治理風(fēng)險(xiǎn)。目標(biāo)公司的合法存續(xù)是股權(quán)收購的首要條件之一，原始的工商登記注冊情況及變更情況，各種執(zhí)照證件年檢情況，目前的經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀況，以及企業(yè)并未處于合并、解散或破產(chǎn)狀態(tài)等，都是一個(gè)企業(yè)獨(dú)立法人真實(shí)、合法存在的標(biāo)志。而公司股東會、董事會、監(jiān)事會和管理層之間是否按照《公司法》進(jìn)行分權(quán)和制衡，內(nèi)部控制制度是否有助于企業(yè)資本增值、保值，分層委托代理體系能否使經(jīng)營者或其集體的經(jīng)營決策在公司各個(gè)層次得以落實(shí)等，也都是衡量股權(quán)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)的重要度量衡。

2.股權(quán)本身的風(fēng)險(xiǎn)

被收購股權(quán)的合法性和有效性。股權(quán)收購必須考慮我國法律的具體規(guī)定。例如我國《公司法》規(guī)定，有限責(zé)任公司的股東必須在50人以下，如果股權(quán)收購后股東人數(shù)不符合《公司法》的要求，可能會導(dǎo)致交易失敗。再如，有的目標(biāo)公司雖然項(xiàng)目獲得了批準(zhǔn)，但公司發(fā)起人的注冊資金并未全部到位，或者是原股東中途部分更換，而新股東支付的股權(quán)交易款沒有完全付清致使股權(quán)權(quán)屬尚不明晰。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)

3.1土地使用權(quán)瑕疵的風(fēng)險(xiǎn)。此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)指目標(biāo)公司土地使用權(quán)是否依法取得、出讓金支付時(shí)間、取得方式、土地用途、使用年限是否符合受讓方的投資需求，轉(zhuǎn)讓方是否隱瞞該宗地有被查封、抵押或出租等禁止或限制轉(zhuǎn)讓的情形。

3.2項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。指房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)權(quán)屬是否明確、清晰、無瑕疵，相關(guān)審批手續(xù)是否已經(jīng)依法辦好，有無建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等；項(xiàng)目是否存在尚未拆遷完畢、需目標(biāo)公司承擔(dān)拆遷補(bǔ)償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目規(guī)劃是否合理、有無超規(guī)劃的情況；項(xiàng)目的相鄰關(guān)系是否存在糾紛或者潛在危機(jī)（如因采光、日照、通風(fēng)、建設(shè)工地噪音等原因引起糾紛或者訴訟，將導(dǎo)致工期拖延和經(jīng)濟(jì)賠償雙重?fù)p失）等。

四、風(fēng)險(xiǎn)防范措施

在股權(quán)收購過程中由于收購雙方信息不對稱，出讓方往往對目標(biāo)公司進(jìn)行商業(yè)包裝，隱瞞不利信息，夸大利好信息。因此，收購方在收購前應(yīng)進(jìn)行審慎的盡職調(diào)查，并采取相應(yīng)措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

1.項(xiàng)目公司的主體調(diào)查。在公司股權(quán)收購中，項(xiàng)目公司是否合法有效存續(xù)，以及法律上的股東是否與實(shí)際股東一致，所有股東的存在和變更情況、股東章程的變化情況、歷次股東會議的會議紀(jì)要、歷次董事會的會議紀(jì)要、是否具備房地產(chǎn)資質(zhì)等等這些涉及公司股權(quán)收購最基本的問題，一定要調(diào)查清楚，否則雙方簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同可能無效，收購方不僅不能實(shí)現(xiàn)收購的目的，還可能造成巨額損失。

2.重要交易合同的調(diào)查。對于公司的存續(xù)與發(fā)展相當(dāng)重要的交易合同，是收購方律師仔細(xì)審查的重要對象，這些合同通常包括土地出讓合同、動拆遷補(bǔ)償合同等涉及取得土地使用權(quán)簽訂的相關(guān)合同以及房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的各類工程類、融資類合同等等。

3.正在進(jìn)行的訴訟及仲裁或行政處罰的調(diào)查。正在進(jìn)行的訴訟或仲裁會給項(xiàng)目公司帶來無法預(yù)料的經(jīng)濟(jì)損失，因?yàn)榘讣Y(jié)果的不確定性會使公司資產(chǎn)隨時(shí)處于危險(xiǎn)之中?？赡軙环ㄔ翰捎脙鼋Y(jié)查封或者強(qiáng)制執(zhí)行等法律強(qiáng)制措施，要了解目標(biāo)公司是否因?yàn)榄h(huán)保、稅收、勞動關(guān)系等原因而受到過或正在接受相應(yīng)行政處罰。因?yàn)檫@些訴訟案件會直接影響目標(biāo)公司的利益。

參考文獻(xiàn)：

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[2]劉曉堯、崔潤苗，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收購之法律風(fēng)險(xiǎn)及防范[J]，經(jīng)營管理者，2012（8）

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