有一宗地，土地證已發(fā)，并且陸續(xù)給部分業(yè)主發(fā)了房產(chǎn)證?，F(xiàn)土地利用科批準(zhǔn)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將原宗地用途由住宅變?yōu)樯虡I(yè)，現(xiàn)業(yè)主申請登記。請教大家，是否可以整理數(shù)據(jù)后發(fā)給業(yè)主商業(yè)用途的不動產(chǎn)證？還是需要先變更原土地證，發(fā)商業(yè)用途的純土地不動產(chǎn)證？

土地應(yīng)該由開發(fā)商申請辦理變更登記，后續(xù)發(fā)的不動產(chǎn)證按新的來。

這個開發(fā)商的變更登記就是在已經(jīng)發(fā)了小房產(chǎn)證的土地上發(fā)個純土地的不動產(chǎn)證書？

正常已經(jīng)部分轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)了，開發(fā)商就無權(quán)單方申請土地用途變更了，否則屬于侵權(quán)和違法審批。

應(yīng)該寫全體業(yè)主所有， 是不是違法審批不是登記機(jī)構(gòu)考慮的問題。

登記機(jī)構(gòu)要考慮能不能辦，我覺得不能辦。

我覺得可以辦，有批復(fù)就是登記原因證明文件。

對，是怎么實(shí)務(wù)操作登記的問題。

問題已經(jīng)不是單獨(dú)權(quán)利人了，應(yīng)該有其他權(quán)利人同意的文件。

所以申請人雖然是開發(fā)商，但是權(quán)利人可以是全體房屋所有權(quán)人。

開發(fā)商不能替代其他申請人，這個不構(gòu)成表見代理的，無權(quán)代表。

需要其他權(quán)利人同意有法律依據(jù)嗎？

其他業(yè)主是所有權(quán)人?。?/p>

現(xiàn)在審批的事實(shí)已經(jīng)形成，這個不是以權(quán)利人意志為轉(zhuǎn)移的。

事實(shí)是利用科涉嫌違法審批，如果進(jìn)行登記就是程序違法。

土地用途的改變是政府職能，不是房屋所有權(quán)人能決定的。

個人認(rèn)為應(yīng)該在下一步對業(yè)主發(fā)不動產(chǎn)證書過程中，將土地用途變更資料（稅、費(fèi)完善）放入其中。單獨(dú)再變更開發(fā)商的純土地證書顯然是不可取的。

開發(fā)商不能代表業(yè)主改變土地性質(zhì)！

哪個法律規(guī)定政府可以主動作為修改土地用途的？

房產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，開發(fā)商不是自己想改就改的。

不要一方面說登記機(jī)構(gòu)無權(quán)干涉土地利用，一方面又不依法登記。業(yè)主是利害關(guān)系人的，不應(yīng)該說是權(quán)利人，怎么變都得需要同意。

改變部分呢？

轉(zhuǎn)移登記完成后，開發(fā)商單獨(dú)申請變更的權(quán)利就沒有了，要征求其他權(quán)利人的意見。

不予受理就要有個合理的理由。

理由很簡單，開發(fā)商不是單獨(dú)權(quán)利人，申請與登記簿沖突。

我認(rèn)為既有依申請登記，也有依職權(quán)登記的成分在里面，開發(fā)商作為事實(shí)上的部分權(quán)利人，可以依據(jù)批復(fù)申請目前還在自己名下的這一部分。對于已轉(zhuǎn)移登記并登記在業(yè)主名下的那一部分，市政府下達(dá)了用地批復(fù)改變了用途，國土局有權(quán)依職權(quán)登記。另外，使用權(quán)和所有權(quán)是兩種不一樣的權(quán)利。

土地使用權(quán)是用益物權(quán)，不是普通出租的使用權(quán)，而且《土地管理法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》都沒有賦予主動改變用途的職權(quán)。兩種使用權(quán)要分清楚。

點(diǎn)評

個人認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)是不能受理此項業(yè)務(wù)的，具體理由如下：

第一，根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十七條規(guī)定的房地一并處分原則，在部分房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移給業(yè)主并辦理不動產(chǎn)登記的情況下，該宗地的土地使用權(quán)已經(jīng)非開發(fā)企業(yè)單獨(dú)所有，而宗地內(nèi)公共部分的土地使用權(quán)在辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)首次登記時已經(jīng)登記給全體業(yè)主。因此，開發(fā)商已經(jīng)不是單獨(dú)的土地使用權(quán)權(quán)利人。

第二，《國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條和第二十七條規(guī)定，土地用途的變更，應(yīng)該由土地使用權(quán)權(quán)利人提出并經(jīng)規(guī)劃和國土部門共同審批后，方可重新簽訂土地出讓合同。因此，僅有土地管理部門的批準(zhǔn)是不夠的。

第三，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條第一款違反行政法規(guī)規(guī)定不得受理的規(guī)定和《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》3.2.1、4.8.2中關(guān)于不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需審查申請人資格以及申請不得與登記簿沖突等規(guī)定都可以認(rèn)定，登記機(jī)構(gòu)不得受理該登記申請。endprint