防范房地產(chǎn)變相開發(fā)，登記中應(yīng)注意哪些事項(xiàng)

陳亞菁

房地產(chǎn)開發(fā)從取得土地、開發(fā)建設(shè)到完工形成產(chǎn)品進(jìn)行銷售、抵押、租賃等一系列行為，無(wú)不與不動(dòng)產(chǎn)登記有著緊密關(guān)聯(lián)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有建設(shè)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房有商業(yè)、辦公、住宅等各種用途以滿足社會(huì)不同需求。而非開發(fā)類建造不動(dòng)產(chǎn)是當(dāng)事人合法取得土地并經(jīng)合法建造后用于自持自用為主要目的的行為。由此可知，開發(fā)與非開發(fā)房地產(chǎn)有三個(gè)明顯的區(qū)別：一是建設(shè)主體不同，開發(fā)企業(yè)須具有開發(fā)資格，而自用房屋建設(shè)沒(méi)有這個(gè)要求；二是取得土地方式不同，開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用地一般都要通過(guò)拍賣、招標(biāo)等市場(chǎng)化方式，而其他主體自用房屋通常協(xié)議出讓，甚至劃撥取得；三是當(dāng)前開發(fā)企業(yè)大多將建成的商品房對(duì)外銷售，很少比例用于出租經(jīng)營(yíng)或自用，而協(xié)議出讓取得土地的企業(yè)建造的房屋主要用于自用。當(dāng)前還有一種既不是開發(fā)銷售也不是自用的政策性住房，它的受讓對(duì)象有嚴(yán)格的資格限定，有的專向用于安置被拆遷戶，有的專向用于保障中低收入家庭。因此，只有開發(fā)企業(yè)的商品房其流通性才是最強(qiáng)的。

本文所說(shuō)的變相開發(fā)主要有三種表現(xiàn)形式：一是指通過(guò)劃撥或協(xié)議出讓取得的非開發(fā)類不動(dòng)產(chǎn)以幢、套、間為房屋單元經(jīng)登記后進(jìn)入市場(chǎng)流通。主要表現(xiàn)在一些非開發(fā)類企業(yè)協(xié)議出讓取得科研用地、療養(yǎng)用地、工業(yè)用地后將房屋設(shè)計(jì)成一套套可以形成獨(dú)立單元的標(biāo)的物，既可以辦公也可以居住，名為科研實(shí)為開發(fā)銷售，低價(jià)取地高價(jià)賣房。二是將政策性住房當(dāng)作商品住房對(duì)外銷售。這些建設(shè)主體一般是區(qū)或鎮(zhèn)政府投資平臺(tái)，通過(guò)劃撥取得建設(shè)用地后，未經(jīng)批準(zhǔn)將政策性安置多余的房屋對(duì)外銷售，賺取市場(chǎng)利潤(rùn)。三是開發(fā)企業(yè)將辦公或商業(yè)用途的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)成具有住宅功能的類住宅。如酒店式公寓既可以辦公又可用于住宅，實(shí)踐中名為辦公實(shí)為住宅居多。這三種變相開發(fā)情形都會(huì)沖擊正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，進(jìn)而給城市配套、居民生活等帶來(lái)一系列問(wèn)題。因?yàn)槌鞘锌傮w規(guī)劃對(duì)城市建設(shè)用地功能有科學(xué)布局，不同區(qū)域的商業(yè)、辦公、住宅等根據(jù)人口分布和區(qū)域特點(diǎn)進(jìn)行合理配比，違反規(guī)劃變相開發(fā)勢(shì)必會(huì)帶來(lái)城市管理的混亂，如大量的辦公用房做住宅使用就會(huì)造成該區(qū)域?qū)W校的配套和商業(yè)配套不夠，造成居民日常生活問(wèn)題。

上述擾亂市場(chǎng)秩序的變相開發(fā)行為看似與不動(dòng)產(chǎn)登記無(wú)關(guān)，其實(shí)不無(wú)關(guān)系：不動(dòng)產(chǎn)登記承擔(dān)著保護(hù)合法權(quán)利和物權(quán)公示的職能，從當(dāng)事人取得土地申請(qǐng)土地首次登記，到建造完成申請(qǐng)房屋所有權(quán)首次登記，再到不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記所具有的協(xié)稅功能。不動(dòng)產(chǎn)登記職能的行使均是以各前置有權(quán)部門的審批文件為依據(jù)，以當(dāng)事人合法約定為依據(jù)，按照我國(guó)法律法規(guī)政策辦理登記，所以登記不能無(wú)視這些依據(jù)和審批結(jié)果，不能隨意由當(dāng)事人根據(jù)自身需求進(jìn)行登記，而且登記結(jié)果的對(duì)錯(cuò)還會(huì)影響眾多行業(yè)和部門對(duì)此信息的應(yīng)用效力。

一、開發(fā)和非開發(fā)房地產(chǎn)按不同登記單元模式登記

對(duì)于開發(fā)房地產(chǎn)可以交易部門的預(yù)售或銷售樓盤表建立的單元為主進(jìn)行登記。由于當(dāng)前我國(guó)實(shí)行商品房預(yù)售制度，房產(chǎn)管理部門在商品房預(yù)售許可前就要建立可以對(duì)外預(yù)售的樓盤表，即房屋按幢（如別墅）、套（如成套住宅）、間（如辦公房或商鋪）為單元建立樓盤表，在預(yù)銷售時(shí)進(jìn)行網(wǎng)簽并將此信息傳遞給登記系統(tǒng)，因此，銷售樓盤表既是登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行單元登記的直接依據(jù)，也是在一一對(duì)應(yīng)后便于登記系統(tǒng)信息與房產(chǎn)銷售系統(tǒng)的對(duì)接和相互驗(yàn)證。非開發(fā)房地產(chǎn)按宗地管理要求的單元即通常一宗地為一單元的方式進(jìn)行登記。非開發(fā)類房地產(chǎn)主要自建自用，未經(jīng)批準(zhǔn)不能分割轉(zhuǎn)讓，否則有變相開發(fā)之嫌。所以，對(duì)于此類不動(dòng)產(chǎn)在首次登記時(shí)應(yīng)以宗地為單元，將其上所有房屋一并登記在此宗地上，并頒發(fā)一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，而不宜一幢房屋建一個(gè)登記簿、發(fā)一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

二、按土地出讓合同約定或要求進(jìn)行登記

其實(shí)從最初取得土地時(shí)的出讓方式就可辨別登記的房地產(chǎn)屬開發(fā)類還是非開發(fā)類。商品房開發(fā)的土地出讓方式以拍賣居多，而且取得土地方應(yīng)當(dāng)具有開發(fā)資質(zhì)，但應(yīng)當(dāng)注意的是，商品房開發(fā)中有時(shí)出讓合同也會(huì)約定開發(fā)商需要一定的自持比例，對(duì)于自持部分則不宜如銷售單元那樣分割成一套套單元，而應(yīng)當(dāng)將所有自持部分登記在一個(gè)登記簿、一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上。

三、按照規(guī)劃審批的設(shè)計(jì)圖紙上劃分的單元進(jìn)行登記

規(guī)劃審批的設(shè)計(jì)圖紙上劃定的內(nèi)部格局也是登記時(shí)設(shè)定單元的依據(jù)。特別是對(duì)于商業(yè)、辦公用房，在登記時(shí)應(yīng)以規(guī)劃認(rèn)定的設(shè)計(jì)圖紙為依據(jù)，核對(duì)現(xiàn)場(chǎng)使用鋼釘?shù)葎澏ǖ慕缰肥欠衽c設(shè)計(jì)圖紙相符，如果規(guī)劃審定的辦公用房單元界址與實(shí)地不符，則仍應(yīng)按設(shè)計(jì)圖紙的單元為準(zhǔn)進(jìn)行登記。對(duì)于綜合體特別是商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)式商鋪如何劃分單元，各地都有不同規(guī)定，有的地方如上海需要在不同的單元間以有形的圍護(hù)結(jié)構(gòu)相區(qū)分，有的地方如無(wú)錫等地僅需根據(jù)規(guī)劃認(rèn)定的設(shè)計(jì)圖紙?jiān)诂F(xiàn)場(chǎng)用劃線或鋼釘劃定界址，不需墻體等有形隔離，盡管沒(méi)有有形隔體區(qū)分單元，但不動(dòng)產(chǎn)登記單元必須符合三個(gè)法定條件才可登記：有固定界限、可以獨(dú)立使用、有唯一代碼。

四、不宜分宗且不宜形成共用宗的不動(dòng)產(chǎn)辦理首次登記和抵押登記時(shí)應(yīng)以整體房屋及宗地為標(biāo)的

土地能否分宗一般在出讓時(shí)應(yīng)予確定，如某個(gè)自建自用的工業(yè)廠區(qū)就不宜分宗，為了滿足該工業(yè)生產(chǎn)需要也不宜由多個(gè)業(yè)主共同使用該宗地；又如用于療養(yǎng)院的宗地也不宜分宗或形成共用宗，因?yàn)橐坏┬纬晒灿米诰秃芸赡軙?huì)破壞療養(yǎng)院應(yīng)有的功能。因此對(duì)于此類宗地及其房屋，無(wú)論是辦理房屋所有權(quán)首次登記還是抵押登記，都應(yīng)以房地整體進(jìn)行登記發(fā)放一個(gè)權(quán)證或證明為妥。在抵押登記時(shí)可能所要擔(dān)保的價(jià)值遠(yuǎn)小于房地整體價(jià)值，如果說(shuō)只要其中一幢房屋就足夠擔(dān)保債權(quán)，但考慮到如果實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)拍賣抵押物的可行性，這類不動(dòng)產(chǎn)仍需要整體處理，否則就會(huì)出現(xiàn)因無(wú)法分宗或破壞整體功能而導(dǎo)致抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)不能的后果。

五、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)把握土地審批手續(xù)已經(jīng)到位

根據(jù)《土地管理法》，除該法規(guī)定的四種情形可以以劃撥方式取得國(guó)有建設(shè)用地外，都應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得。使用劃撥性質(zhì)的土地，當(dāng)劃撥土地隨同房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，當(dāng)受讓單位仍然是以上性質(zhì)或土地用途不變時(shí)可繼續(xù)享用劃撥土地，否則應(yīng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，從劃撥轉(zhuǎn)為出讓，繳納土地使用權(quán)出讓金。此外，由于享受產(chǎn)業(yè)政策優(yōu)惠的協(xié)議出讓相對(duì)于拍賣、招標(biāo)方式，其出讓金要低得多，因此對(duì)于協(xié)議出讓的土地需要分宗或分幢轉(zhuǎn)讓的，則應(yīng)當(dāng)由國(guó)土?xí)?guī)劃部門審批后才可申請(qǐng)單元分割的變更登記，防止當(dāng)事人擅自分割后化整為零轉(zhuǎn)讓而擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

六、在登記簿和權(quán)證上適當(dāng)記載起到提醒和限制功能

由于登記簿和權(quán)證的記載要素有相應(yīng)的規(guī)定，記載空間也比較有限，不可能將合同約定全部明示于登記簿，但根據(jù)國(guó)家和地方政策對(duì)于轉(zhuǎn)讓、抵押等處分行為有制約的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)予以記載，以起到更好的提示作用。如對(duì)于類住宅現(xiàn)象，今年上海市委市政府公布了《關(guān)于開展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見(jiàn)》，規(guī)定中明確對(duì)于已入住的房屋，其相關(guān)信息記入房屋交易登記信息系統(tǒng)，未按規(guī)定整改存在違法建設(shè)的，在登記時(shí)予以注記，限制交易。此外，筆者認(rèn)為對(duì)于協(xié)議出讓的土地也應(yīng)加以注記，以便在分割登記時(shí)提醒當(dāng)事人提供有權(quán)部門的審批文件，又如開發(fā)商自持商品房，在一定時(shí)間和條件下不能自由銷售等，因此也應(yīng)在登記簿上予以注記。endprint