謝敏亞

直管非住宅公房，作為住建部門(mén)代表政府管理的國(guó)有資產(chǎn)，長(zhǎng)期以來(lái)主要采用“歷史租戶定價(jià)租金，市場(chǎng)租戶協(xié)商計(jì)租”的租賃方式。從2015年開(kāi)始，無(wú)錫市公用房產(chǎn)管理處從適應(yīng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展和推進(jìn)管理規(guī)范化的目標(biāo)出發(fā)，通過(guò)第三方交易平臺(tái)對(duì)空置直管公房實(shí)施公開(kāi)招租管理，對(duì)直管非住宅公房市場(chǎng)化進(jìn)行了有益的嘗試，并取得了一定的成效。

公開(kāi)招租是面向社會(huì)公開(kāi)招集意向承租人，按照規(guī)定程序，進(jìn)行競(jìng)價(jià)出租房屋的市場(chǎng)化租賃方式。通過(guò)第三方交易平臺(tái)，整個(gè)招租過(guò)程接受房屋管理方及其主管部門(mén)、意向承租人、社會(huì)公眾的監(jiān)督，更顯程序的規(guī)范性和公正性。

一、實(shí)行公開(kāi)招租前的情況

近些年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各項(xiàng)改革不斷深入，直管公房管理中的各種矛盾也隨之凸顯。

一是管理觀念滯后，政策文件缺失。經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，使住房制度和住房保障機(jī)制逐步建立和完善，而直管非住宅公房卻依舊停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，沒(méi)有融入市場(chǎng)機(jī)制，與社會(huì)發(fā)展要求極不相稱。

相對(duì)物業(yè)管理和住房保障的政策規(guī)范，公房管理制度長(zhǎng)期以來(lái)未有變化，公房管理的上位法缺失，執(zhí)行文件滯后。無(wú)錫市1993年制定的《關(guān)于深化改革城鎮(zhèn)直管非住宅公房租金的通知》已沿用有20多年。此后沒(méi)有出臺(tái)過(guò)相應(yīng)效力的文件。2000年，江蘇省建設(shè)廳和物價(jià)局制定《關(guān)于明確城市直管非住宅公房租金有關(guān)問(wèn)題的通知》也只是過(guò)渡性文件，對(duì)非住宅公房租金市場(chǎng)化未有提及。2010年，原無(wú)錫市住保房管局印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)無(wú)錫市直管非住宅公房管理的意見(jiàn)》，但該文件在執(zhí)行效力上具有一定的局限性。

二是租金調(diào)整困難，維修成本上升。公房經(jīng)營(yíng)管理的基本原則是“以租養(yǎng)房”。非住宅公房歷史承租人仍按照1993年租金文件標(biāo)準(zhǔn)。歷年來(lái)，雖有部分進(jìn)行了調(diào)租，但整體增長(zhǎng)幅度不大，與市場(chǎng)租金相比仍有很大差距。市場(chǎng)租賃房屋雖已實(shí)行按市場(chǎng)價(jià)計(jì)租，但租金調(diào)整無(wú)據(jù)可依，只能通過(guò)協(xié)商，缺乏有效監(jiān)督。

危舊房屋增多，解危難點(diǎn)多。由于現(xiàn)存國(guó)有直管非住宅公房破舊房屋較多，材料人工的上漲，造成維修成本不斷上升。加上公房可出租房源因城市拆遷只減不增，國(guó)有公房一直處于低租金水平，為保證人員工資和機(jī)構(gòu)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，每年只能投入非常有限的維修資金，維修投入不超過(guò)租金收入的10%，因此，公房“以租養(yǎng)房”的缺口不斷加大。導(dǎo)致現(xiàn)存國(guó)有公房有些破舊不堪，年久失修。特別是一些危房，嚴(yán)重威脅著租賃人生命財(cái)產(chǎn)安全。國(guó)有直管公房面臨著較大的安全隱患。

三是公房管理收益差，國(guó)有資產(chǎn)存在流失隱患。從目前的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，因?yàn)樾铡肮?，公房管理單位在租金調(diào)整和征收補(bǔ)償上總是被相關(guān)單位以政府性資產(chǎn)和化解矛盾的要求做出妥協(xié)讓步。租賃關(guān)系成為“終身制”，多年來(lái)，租戶租用直管公房極少主動(dòng)退租的，如果遇到拆遷還可以“獲得”一大筆“補(bǔ)償”，這就是一些租戶寧愿守在危房中，也不肯輕易騰遷的重要原因。

由于直管公房租金與市場(chǎng)租金存在較大差距，一些租戶通過(guò)私自倒賣公房使用權(quán)或轉(zhuǎn)租來(lái)獲取不當(dāng)利益。公房使用權(quán)被有些租戶作為有利可圖的資源，私自甚至公開(kāi)轉(zhuǎn)租，謀取私利。擅自將公房轉(zhuǎn)租他人使用，從中收取高額利潤(rùn)，甚至有的承租人通過(guò)轉(zhuǎn)包經(jīng)營(yíng)的方式，可獲得的利潤(rùn)超過(guò)一倍乃至數(shù)倍。承租人不是靠市場(chǎng)、靠經(jīng)營(yíng)來(lái)生存和發(fā)展，而是把國(guó)有資產(chǎn)當(dāng)成生財(cái)獲利的工具。加之依法處理轉(zhuǎn)租效果差強(qiáng)人意，致使公房管理部門(mén)收益和處分的權(quán)利得不到保障，國(guó)有資產(chǎn)收益流失嚴(yán)重。

二、實(shí)施公開(kāi)招租是適應(yīng)直管非住宅公房市場(chǎng)化規(guī)范運(yùn)作的要求

公開(kāi)招租是國(guó)有資產(chǎn)管理自上而下的要求。財(cái)政部《行政單位國(guó)有資產(chǎn)管理暫行辦法》（財(cái)政部令第35號(hào)）、《事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)管理暫行辦法》（財(cái)政部令第36號(hào)）精神，為規(guī)范國(guó)有資產(chǎn)租賃行為，提高資產(chǎn)使用效益，從源頭上預(yù)防腐敗，國(guó)有企業(yè)、行政事業(yè)單位出租資產(chǎn)，應(yīng)按照“公開(kāi)、公平、公正”的原則向社會(huì)實(shí)行公開(kāi)招租。從全國(guó)范圍來(lái)講，公開(kāi)招租是對(duì)國(guó)有資產(chǎn)管理的政策性要求。

公開(kāi)招租是解決各類矛盾和問(wèn)題的客觀性要求。一是克服資源狹窄的矛盾。直管非住宅公房在長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中因各種原因存量不斷縮減，如何管理好現(xiàn)存的公房資產(chǎn)，發(fā)揮國(guó)有資產(chǎn)的最大效用，增加財(cái)政收入，是當(dāng)前公房管理部門(mén)急需解決的問(wèn)題。只有提高非住宅房屋的出租效益，確保收益，才能保證公有房產(chǎn)獲得穩(wěn)定增長(zhǎng)和投資回報(bào)。二是解決供給脫節(jié)的矛盾。直管非住宅公房原招租方式多為張貼門(mén)面招租廣告。在租賃市場(chǎng)上的對(duì)象只在一定范圍內(nèi)知曉，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)空置房屋不能很快出租，而想租房的承租人卻找不到合適的房源?，F(xiàn)在通過(guò)定點(diǎn)租賃平臺(tái)，全社會(huì)意向承租人都能通過(guò)定點(diǎn)平臺(tái)看到房屋的招租信息，有效防止了房屋出租方與承租方信息不順暢，更有利于加快房屋的出租，縮短房屋空置時(shí)間。

公開(kāi)招租是市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的需求。只有把國(guó)有直管公房推向市場(chǎng)，其價(jià)值才能充分體現(xiàn)，資產(chǎn)才能真正盤(pán)活、增值。

三、無(wú)錫市直管非住宅公房公開(kāi)招租的具體做法

2005年，無(wú)錫市針對(duì)行政事業(yè)單位印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)行政事業(yè)單位房地產(chǎn)管理體制改革的實(shí)施細(xì)則（試行）》（錫財(cái)資〔2005〕8號(hào)）文件，該文件規(guī)定：行政事業(yè)單位發(fā)生的所有非自用房地產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓行為，按照“陽(yáng)光工程”的要求，必須在依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)中公開(kāi)進(jìn)行。2010年，《無(wú)錫市行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)管理辦法》（錫財(cái)資〔2010〕2號(hào)）再次重申了相關(guān)要求。

2015年，無(wú)錫市公房處參照上述文件，對(duì)直管非住宅公房進(jìn)行了公開(kāi)招租，并在工作流程和內(nèi)控機(jī)制上予以規(guī)范。

一是評(píng)估底價(jià)由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)作客觀公正的評(píng)估。房屋委托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定招租底價(jià)。具體標(biāo)準(zhǔn)由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋的地段區(qū)位、產(chǎn)權(quán)部位、房屋結(jié)構(gòu)以及使用功能等因素評(píng)估確定。

二是具體招租事宜由第三方平臺(tái)進(jìn)行。招租程序公開(kāi)、公平、公正，面向全體意向承租人。意向租戶繳納保證金后可進(jìn)行競(jìng)拍，成交后在網(wǎng)上公示。規(guī)定出租信息發(fā)布期限不得少于20個(gè)工作日，有兩個(gè)以上報(bào)名者時(shí)，需通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易中心競(jìng)價(jià)產(chǎn)生。endprint

三是規(guī)范程序，多方有效監(jiān)督。申報(bào)和審批嚴(yán)格把關(guān)，招租前后都需各級(jí)報(bào)批。招租前，房管人員將《行政事業(yè)單位非自用房地產(chǎn)租賃審批表》和《招租公告內(nèi)容申報(bào)表》逐級(jí)上報(bào)租賃審核和處長(zhǎng)審批；再分別報(bào)送市住建局和財(cái)政局業(yè)務(wù)科室審批。公示期結(jié)束征集到意向承租人的，承租人確認(rèn)函由第三方平臺(tái)交公房處分別報(bào)市住建局和財(cái)政局相關(guān)業(yè)務(wù)處室審批，最終確定承租人。公開(kāi)招租流程見(jiàn)圖1。

四是把控風(fēng)險(xiǎn)，依法依規(guī)處理矛盾爭(zhēng)議。公開(kāi)招租風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)多，特別是有原承租人的公開(kāi)招租，極易引發(fā)矛盾。公開(kāi)招租前解決所有糾紛，不能帶著糾紛進(jìn)入公開(kāi)招租。無(wú)錫市公房處認(rèn)真清理轉(zhuǎn)租，理順租賃關(guān)系，對(duì)市場(chǎng)租戶進(jìn)行逐戶清理，組織全處工作人員進(jìn)行業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，制訂了工作規(guī)范，通過(guò)公開(kāi)招租和資產(chǎn)評(píng)估方式進(jìn)行清理工作。

對(duì)公開(kāi)招租不予配合的承租人，充分運(yùn)用法律手段，發(fā)送律師信和提起訴訟方式解決爭(zhēng)議。

四、實(shí)施公開(kāi)招租的成效

1.公開(kāi)招租有利于社會(huì)資源配置市場(chǎng)化

承租對(duì)象身份的變化有利于非住宅公房市場(chǎng)化。2000年之前，直管非住宅公房承租人基本為機(jī)關(guān)事業(yè)單位和國(guó)有集體單位，少量為個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶。2000年后，隨著改革的深入，很多單位進(jìn)行了轉(zhuǎn)改制。承租單位主體大部分變成了民營(yíng)單位和個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶。20世紀(jì)90年代對(duì)一些困難企業(yè)有租金減免政策，轉(zhuǎn)改制后，國(guó)有資產(chǎn)對(duì)困難企業(yè)在租金上的收益讓度變?yōu)橛蓚€(gè)人占有，這也要求公房租賃必須推進(jìn)市場(chǎng)化。

公開(kāi)招租是社會(huì)資源利用的拓展和創(chuàng)新。一方面想承租公房商鋪的使用人要通過(guò)向二房東、三房東繳納高額的“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”獲得公房使用權(quán)；另一方面，直管非住宅公房的租金增長(zhǎng)困難，通過(guò)公開(kāi)招租，使公房的出租更加公開(kāi)透明，公房租金收益最大化，公房效用得到了最佳利用。

2.增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高國(guó)有資產(chǎn)增值力

通過(guò)公開(kāi)招租，租金收入增加，維修資金得到保證。管房單位真正代表政府行使對(duì)直管公房的所有權(quán)、管理權(quán)和收益權(quán)，減少了國(guó)有資產(chǎn)和財(cái)政收入的流失。有利于公有房產(chǎn)租賃的良性循環(huán)。

3.公開(kāi)招租可以預(yù)防腐敗等不正之風(fēng)

國(guó)有直管公房的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀與市場(chǎng)租賃形成了明顯的雙軌制。因此，這就客觀上給一些人可乘之機(jī)，他們通過(guò)國(guó)有直管公房轉(zhuǎn)租獲利或等待拆遷獲得補(bǔ)償。國(guó)有直管公房市場(chǎng)化公開(kāi)招租消除了租金標(biāo)準(zhǔn)的雙軌制，能夠有效避免人情關(guān)系，杜絕權(quán)力尋租行為，防止暗箱操作，預(yù)防腐敗問(wèn)題發(fā)生。

五、直管非住宅公房公開(kāi)招租必須長(zhǎng)期堅(jiān)持，逐步完善

無(wú)錫市公用房產(chǎn)管理處堅(jiān)持對(duì)新購(gòu)置、空置以及承租人騰退的直管非住宅公房，通過(guò)定點(diǎn)的公共資源交易平臺(tái)公開(kāi)競(jìng)價(jià)招租；對(duì)原承租人履約誠(chéng)信不良或不接受評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的市場(chǎng)租金的，依法解除租賃關(guān)系。上述措施已取得良好的效果。

同時(shí)，對(duì)公開(kāi)招租租賃合同到期后的房屋，原承租人有續(xù)約意向且履約情況良好，接受評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)定市場(chǎng)租金的，直接予以續(xù)租。一方面，避免了房屋重新招租的空置期，減少租金損失；另一方面，穩(wěn)定了租戶資源，有利于租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。為此，建議在加強(qiáng)直管非住宅公房的政府文件中明確：行政事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)、改制企業(yè)等各類單位以及個(gè)人承租直管非住宅公房的，統(tǒng)一實(shí)行市場(chǎng)租金。市場(chǎng)租金具體標(biāo)準(zhǔn)由具有法定資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋的地段區(qū)位、產(chǎn)權(quán)部位、房屋結(jié)構(gòu)以及使用功能等因素評(píng)估確定。對(duì)于地處背街里弄，且面積和商業(yè)價(jià)值較小的直管非住宅公房，房源定期上報(bào)住建部門(mén)核準(zhǔn)后，其市場(chǎng)租金可以由公房管理單位采取集體評(píng)審的方式確定。出租價(jià)格報(bào)住建部門(mén)審批，財(cái)政部門(mén)備案。

通過(guò)實(shí)踐證明，公開(kāi)招租是規(guī)范和創(chuàng)新直管公房管理，適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需要，提升國(guó)有資產(chǎn)管理使用效率，確保公房資產(chǎn)保值增值的有效手段。

王春敏/責(zé)任編輯endprint