住宅的投資屬性評價研究

葉瑛

【摘 要】隨著城市化的發(fā)展，居民對于改進住房條件有著強烈的愿望，在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，住宅將始終成為房地產(chǎn)投資的首選對象。然而我國現(xiàn)階段一線城市住宅投資過熱的問題仍日益嚴重，住房的居住屬性漸漸偏離。本文住宅的投資屬性評價研究的對象是住宅商品房，從其投資屬性和住宅屬性入手，一方面可以為加強房地產(chǎn)市場分類中住宅部分的調(diào)控提供理論依據(jù)，另一方面可以加大對房地產(chǎn)行業(yè)中住宅投資行為的認識與了解。十二屆全國人大五次會議國務(wù)院總理李克強作政府工作報告，堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責(zé)任，加快建立、健全和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，以市場為主滿足多層次的需求，以政府為主題提供基本保障。

【關(guān)鍵詞】住宅投資；住宅發(fā)展；投資屬性

一、住宅投資現(xiàn)象的產(chǎn)生與發(fā)展

住有所居，一般通過買房或租房的途徑來實現(xiàn)這一目標(biāo)。中國自古以來就存在著住房投資的現(xiàn)象，住宅的投資幾乎伴隨著家的出現(xiàn)而產(chǎn)生并發(fā)展。居民的住房問題一直為中國社會各界所關(guān)注，關(guān)于住宅的投資屬性的評價研究也是社會關(guān)注的熱點。

（一）住宅投資現(xiàn)象的產(chǎn)生

住宅的投資，是一種向房地產(chǎn)市場中住宅部分投入資金已產(chǎn)生價值的經(jīng)濟活動。住宅，作為房地產(chǎn)開發(fā)投資的對象之一，對住宅商品房的投資，可以通過其居住屬性提高居民的幸福感；同時，作為居民的一種正常需求，因其本身的不可移動性及耐久性而倍受青睞，投資住宅有利于投資者追求公平的投資回報及兼顧投資資產(chǎn)的安全性。

再者，住宅本身兼顧使用和投資的雙重屬性，投資時收益高，回收快，加上個別城市優(yōu)越的地理位置。如北京作為首都和國際化大都市，上海作為現(xiàn)代化的東方巴黎，廣州作為中國的南大門，深圳作為中國的第一個經(jīng)濟特區(qū)等等......自然就會收到大量投資者的追捧。這是住宅本身所具備的優(yōu)點，滿足了居民對住宅的正常需求，體現(xiàn)出住宅的居住屬性，換句話說，這也是一種住宅的社會屬性。

然而，住宅有別于其他的商品，其兼具的消費品和投資品的雙重屬性，當(dāng)其投資屬性過于突出，使得住房成為少數(shù)人牟取暴利的工具，引起房地產(chǎn)住宅市場中投資過熱。此時，對于正常的住房供應(yīng)和需求關(guān)系帶來的影響，使得住宅問題偏離了其本質(zhì)的居住屬性。

在正常的住宅投資情況下，居民的住房情況可以得到改善，一旦超出了界限，過度的住房投資使得住宅市場供需關(guān)系不平衡，不僅帶來了住宅市場的投機行為，房價太高，還引發(fā)了與住宅問題相關(guān)的經(jīng)濟發(fā)展、金融安全、社會穩(wěn)定及個人行為方面的其他問題。

（二）宅投資現(xiàn)象的發(fā)展

住房作為消費品，也滿足商品和均衡價格基本原理，其均衡價格由市場供求關(guān)系決定，當(dāng)商品市場以投機性為主，其基本原理暫時失效，推高房價，帶來一系列的影響。

1.住宅投資與經(jīng)濟發(fā)展

住宅的投資對經(jīng)濟有一定的貢獻（具體表現(xiàn)，再細化），然而大量的資金流入住宅市場，工業(yè)農(nóng)業(yè)和其他建設(shè)領(lǐng)域的投資住宅建設(shè)和住房維修，此時，不利于其他領(lǐng)域資金的匯集，對經(jīng)濟的平穩(wěn)健康發(fā)展產(chǎn)生了不利影響。

2.住宅投資與金融安全

貨幣政策方面，可貸資金的充裕程度會對住宅投資有影響，如住宅投資的規(guī)模；財政政策方面，對不同區(qū)域的住宅需求（種類和數(shù)量）而言，各種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、就業(yè)人口、人口結(jié)構(gòu)及收入水平會對其有影響。

3.住宅投資與社會穩(wěn)定

住宅問題，這一民生問題已被社會各界所公認，從2000年來歷年中央政府工作報告均涉及住宅問題，合理的住宅投資，滿足了居民生活的住房需求，有利于社會的穩(wěn)定與發(fā)展。

4.住宅投資與個人行為

住宅投資的個人行為可以一定程度上理解為投資的保值與增值，通過把住宅不動產(chǎn)抵押進行融資，得到資金后再投資。個人的住宅投資行為會引起過熱炒房，大量的資金進入住宅市場，不僅房價大起大跌，也會出現(xiàn)空置房，以至于出現(xiàn)“有力購房、無力修房”的現(xiàn)象。

二、城市住宅投資現(xiàn)象的分析

農(nóng)村居民主要通過自己建房來滿足住宅需求，城鎮(zhèn)居民主要通過購房來滿足住宅需求，本研究針對城鎮(zhèn)居民展開分析。

目前，一線城市的住宅價格依然值得投資，主觀上由于城鎮(zhèn)居民投資住宅來達到保值目的，客觀上由于現(xiàn)有的投資工具少，仍不能滿足城鎮(zhèn)居民的有效需求。進化中的新一線城市從商業(yè)資源集聚度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性及未來可塑性等五個方面吸引著住宅投資者，《第一財經(jīng)周刊》在原有的4個一線城市的基礎(chǔ)之上，重新評選出了成都、杭州、武漢、天津、南京、重慶、西安、長沙、青島、沈陽、大連、廈門、蘇州、寧波、無錫等15個“新一線”城市。

房價收入比是衡量城鎮(zhèn)居民購買住宅能力及價格承受能力的一個重要指標(biāo)，也是研究居民住宅屬性與投資屬性的一個重要衡量指標(biāo)。

從全國范圍內(nèi)看，房價收入比在6～10之間波動，全國整體房價收入比并未明顯偏高?；谥袊?jīng)濟發(fā)展的良好態(tài)勢，現(xiàn)在北京、上海、廣州、深圳4個一線城市的房價收入比明顯攀高的重要原因之一是附著在其上的優(yōu)質(zhì)資源，比如優(yōu)質(zhì)的學(xué)校教育資源、精細化的醫(yī)療服務(wù)資源等等，這些資源推動房價上漲，在不考慮城鎮(zhèn)居民人均可支配收入變化及住房資金來源的情況下，房價收入比抬高，城鎮(zhèn)居民存在較大購房壓力，反映出城鎮(zhèn)居民作為投資者在住宅方面支出增加，其他消費支出會受到影響。此外，房地產(chǎn)市場中住宅兼具居住和投資的雙重屬性與投資收益高和回報速度快的雙重特性，一線城市的住宅自然收到大量投資者的追捧，而這種投資行為不可避免演化成投機行為，住宅逐漸偏離居住屬性。

具備獨特城市魅力的新一線城市中杭州市和廈門市城鎮(zhèn)居民房價收入比2006～2015年連續(xù)10年高于中國整體城鎮(zhèn)居民房價收入比水平，除此之外的新一線城市2006～2015年10年間城鎮(zhèn)居民房價收入比區(qū)間相較全國城鎮(zhèn)居民房價收入比區(qū)間偏離不大，城鎮(zhèn)居民的購房壓力相對不大。

最近10年全國城鎮(zhèn)家庭年人均可支配收入增加11.49%，而住宅商品房銷售價格的年增長幅度為8.7%，一線城市出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，但新一線城市除少數(shù)城市外，住房價格增長速度較平穩(wěn)，全國城鎮(zhèn)家庭房價收入比處于合理區(qū)間。

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