倪鵬飛

房地產(chǎn)是不可移動(dòng)、價(jià)值巨大、耐用必需、資源稀缺的特殊物品，具有投資和投機(jī)雙重屬性且不易管控，易引發(fā)“灰犀牛事件”。因此，研究房地產(chǎn)“灰犀?！钡纳L力量和發(fā)展機(jī)制，探索阻擊或消滅房地產(chǎn)“灰犀?！钡拿钣?jì)與良策，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)繁榮穩(wěn)定具有重要意義。

房地產(chǎn)“灰犀?！北澈蟮牧α?/p>

中國房地產(chǎn)是否會(huì)形成泡沫并最終破裂，或者說“灰犀?！笔欠裆珊偷絹?，取決于多種因素，其中最關(guān)鍵的當(dāng)屬預(yù)期管理、政策調(diào)控和制度改革這“三大力量”。

影響房地產(chǎn)“灰犀?！钡墓芾眍A(yù)期力量。一方面，依據(jù)現(xiàn)有的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)模型，宏觀和市場(chǎng)基本面決定樂觀預(yù)期可以持續(xù)到2025年前后。城市人口增長、住房存量缺口和舊房改造任務(wù)三個(gè)主要因素決定房地產(chǎn)真實(shí)需求將在2025年前后絕對(duì)下降。按目前水平和增速測(cè)算，2025年將實(shí)現(xiàn)人均45平米和“一人一臥”美好生活目標(biāo)，常住人口城市化率接近69%，棚戶區(qū)及舊城改造也會(huì)基本結(jié)束。計(jì)量模型預(yù)測(cè)也顯示，2025年左右可能出現(xiàn)樓市拐點(diǎn)。另一方面，樓市結(jié)構(gòu)性問題決定樂觀預(yù)期隨時(shí)可能逆轉(zhuǎn)。在住房數(shù)量總體基本飽和、一些熱點(diǎn)城市也出現(xiàn)一定空置、更多城市加入嚴(yán)重高房價(jià)行列的當(dāng)前，預(yù)期不僅越來越重要，而且也越來越脆弱和易變，影響因素的微小漣漪都會(huì)導(dǎo)致預(yù)期的巨大波瀾?？傊傮w樂觀的預(yù)期支撐市場(chǎng)上行或者過度上行，而悲觀預(yù)期過度導(dǎo)致的是市場(chǎng)下挫失速。

影響房地產(chǎn)“灰犀?！钡恼哒{(diào)控力量。鑒于樓市樂觀預(yù)期仍在持續(xù)，驅(qū)動(dòng)炒房的利益機(jī)制沒有改變，政策調(diào)控總體取向是保持樓市穩(wěn)定或穩(wěn)中有降，2017年也取得一定的成效。但是，一方面，過度嚴(yán)厲的調(diào)控可能導(dǎo)致泡沫破裂。嚴(yán)厲的限購、限售、限簽、限貸、限價(jià)等政策，可能會(huì)誤傷消費(fèi)需求，也可能帶來瞬間預(yù)期逆轉(zhuǎn)，導(dǎo)致觀望甚至拋售，使房價(jià)下降失速。另一方面，放松調(diào)控可能導(dǎo)致市場(chǎng)報(bào)復(fù)性反彈。在制度未變的前提下，持續(xù)嚴(yán)厲的行政調(diào)控讓市場(chǎng)各方尤其是地方政府承受著巨大壓力。出于自身利益考慮，地方政府隨時(shí)有可能放松從嚴(yán)的調(diào)控政策，導(dǎo)致市場(chǎng)反彈和房價(jià)泡沫迅速擴(kuò)大。

影響房地產(chǎn)“灰犀?！钡闹贫雀母锪α?。制度決定房地產(chǎn)“灰犀?！卑l(fā)生概率的大小，也決定發(fā)生概率是否為零。當(dāng)前的中國，一方面，既有住房制度生成了“支持炒不利住”的利益機(jī)制。這些基礎(chǔ)性制度和利益機(jī)制體系，激勵(lì)市場(chǎng)主體參與和支持炒房行為，如果不予改變，將持續(xù)驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)過度發(fā)展和房地產(chǎn)泡沫持續(xù)擴(kuò)大，并最終導(dǎo)致泡沫破裂。另一方面，改革住房制度將形成“支持住禁止炒”的利益機(jī)制。實(shí)質(zhì)性住房制度改革的推進(jìn)，帶來利益機(jī)制的重建，投機(jī)炒房沖動(dòng)消失，“灰犀?！睂⒆匀幌?。但如果改革力度過猛，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)驟然降溫，也有可能引起市場(chǎng)的震蕩和泡沫的破裂?？傊?，在已經(jīng)存在泡沫的情況下，制度改革是否進(jìn)行以及改革的力度和速度，很大程度上決定著房地產(chǎn)“灰犀?！钡拇嫱龊妥呦?。

如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)“灰犀牛”

預(yù)期、政策與制度既是產(chǎn)生“灰犀?！钡牧α?，也可能是消滅“灰犀?！钡牧α俊Ｊ褂煤?、搭配好這三大力量，可以讓來勢(shì)兇猛的“灰犀牛”消失在路上，并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“長治久安”。

妥善管理和充分利用市場(chǎng)預(yù)期。首先，充分利用樂觀的預(yù)期。就是要利用2025年前總體樂觀的預(yù)期，以及房地產(chǎn)泡沫輕易不破的機(jī)會(huì)，抓緊推進(jìn)住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)的工作。其次，妥善管理脆弱的預(yù)期。針對(duì)預(yù)期易變、脆弱和對(duì)影響因素變化反應(yīng)過度的情況，要高度重視宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，認(rèn)真研究制度改革和調(diào)控政策。針對(duì)可預(yù)判的事件及其影響，事前應(yīng)主動(dòng)采取有效措施，盡可能降低預(yù)期對(duì)事件的過度反應(yīng)。針對(duì)不可預(yù)測(cè)的事件及其影響，事后應(yīng)形成自動(dòng)響應(yīng)的引導(dǎo)和穩(wěn)定預(yù)期的方案。

持續(xù)保持調(diào)控政策的韌性和機(jī)制化。保持韌性調(diào)控（機(jī)制化和制度化調(diào)整）逐步消減風(fēng)險(xiǎn)，防止剛性調(diào)控（不調(diào)整任何政策）或彈性調(diào)控（隨意放松或者加碼）擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)。首先，堅(jiān)持調(diào)控的持續(xù)性。樓市過熱的制度機(jī)制沒有根本改變前，房地產(chǎn)行政調(diào)控不能解除。其次，實(shí)現(xiàn)調(diào)控的機(jī)制化。根據(jù)房地產(chǎn)內(nèi)部及與宏觀經(jīng)濟(jì)金融的關(guān)系，建立一套指標(biāo)體系，然后根據(jù)監(jiān)測(cè)和預(yù)判的市場(chǎng)變化程度，自動(dòng)做出程度不同的政策調(diào)整。最后，把握調(diào)控的平衡性。無論在市場(chǎng)上行、下行還是僵持階段，調(diào)控總體目標(biāo)都是實(shí)現(xiàn)短期平穩(wěn)。因此，調(diào)控需要把握適度，從而迫使博弈各方避免突變行動(dòng)，讓市場(chǎng)盡量向著期望狀態(tài)調(diào)整，同時(shí)又適應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)、金融的變化，尋求房地產(chǎn)、金融和宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與平衡。

“穩(wěn)準(zhǔn)狠快”地推進(jìn)住房制度改革。利用制度改革清除市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，避免改革偏差產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)。首先，科學(xué)獨(dú)立，縝密設(shè)計(jì)。一是要保持設(shè)計(jì)獨(dú)立性，力避方案被利益相關(guān)者俘獲或成為妥協(xié)后的“四不像”，降低出現(xiàn)偏差的概率。二是科學(xué)調(diào)研，提高可操作方案的縝密性。其次，大膽改革，突破關(guān)鍵。一是要把重要緊迫的土地和金融制度作為突破口堅(jiān)決改革； 二是要把意義多重的房地產(chǎn)稅制度作為風(fēng)向標(biāo)穩(wěn)步推進(jìn)； 三是要把關(guān)鍵性根本性的財(cái)稅體制作為主堡壘系統(tǒng)攻堅(jiān)； 四是要把帶動(dòng)廣泛的租賃市場(chǎng)建設(shè)作為主線索全面落實(shí)。再次，穩(wěn)中求進(jìn)，系統(tǒng)配套。通過建立住房租賃制度帶動(dòng)住房、土地、金融、財(cái)稅制度的改革。堅(jiān)持協(xié)同配套，通過稅收財(cái)政和多元化市政融資體系建設(shè)，擺脫“土地財(cái)政”。建立匹配的金融監(jiān)管制度，創(chuàng)新多渠道的直接融資制度。以開征房地產(chǎn)等地方稅，支持改革央地財(cái)稅體制。以多主體的土地供應(yīng)支持加快建立多主體的住房供應(yīng)制度。做好房地產(chǎn)稅改革的解讀，做好預(yù)期管理和引導(dǎo)工作。最后，邊試邊改，加快推進(jìn)。消滅“灰犀牛”時(shí)間緊迫，要抓住2025年前的窗口期，與城市化爭(zhēng)時(shí)間，與住房缺口爭(zhēng)空間，邊試邊改、爭(zhēng)取主動(dòng)。

擴(kuò)大預(yù)期管理、政策調(diào)控和制度改革統(tǒng)一性。將預(yù)期管理、政策調(diào)控和制度改革有機(jī)結(jié)合，讓樓市向長期穩(wěn)定健康狀態(tài)逐步過渡。首先，用預(yù)期管理來減少政策調(diào)整和支持制度改革。通過管好預(yù)期，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的震蕩，同時(shí)防止泡沫繼續(xù)擴(kuò)大和立即破裂，以減少調(diào)控政策頻繁劇烈調(diào)整，加快和加大制度改革與機(jī)制建設(shè)的速度和力度。其次，用韌性調(diào)控來支持預(yù)期管理和制度改革。通過持續(xù)韌性的調(diào)控，使市場(chǎng)主體行為可靠和市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，一方面減輕預(yù)期管理的壓力，另一方面支持改革的深化和攻堅(jiān)。最后，用制度改革支持預(yù)期管理和政策調(diào)控。通過制度和利益機(jī)制改變，可以讓脆弱易變的預(yù)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定可靠，用改革后建立的新制度和新機(jī)制接續(xù)之前臨時(shí)性調(diào)控政策，讓部分政策調(diào)控向機(jī)制化、制度化方向轉(zhuǎn)變和完善，讓部分調(diào)控政策轉(zhuǎn)變?yōu)閯?chuàng)新的住房制度。endprint