宅基地三權(quán)分置將帶來什么

南方周末評論員

在這么多年的實(shí)踐探索與各方努力之下，土地制度改革正在取得重大進(jìn)展。繼農(nóng)民承包地的“所有權(quán)”“承包權(quán)”“經(jīng)營權(quán)”三權(quán)分置重大改革后，2018年1月15日，國土資源部部長姜大明表示，我國將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。

這意味著六十多年來形成的集體所有、無償分給農(nóng)戶占有使用的宅基地權(quán)利，由兩權(quán)細(xì)化成了三權(quán)。集體所有權(quán)不變，但農(nóng)戶的占有使用權(quán)，分解為資格權(quán)和使用權(quán)。即，作為村集體的一員，依然可以無償分配一套宅基地，但可以將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押出去。宅基地不再僅僅承擔(dān)農(nóng)民的住房保障功能，也將成為要素商品，直接進(jìn)入要素市場。農(nóng)村集體外的成員，想到某集體內(nèi)購買農(nóng)民的宅基地使用權(quán)，將有現(xiàn)實(shí)的合法性。

實(shí)際上，在一些地方，這種私下的宅基地使用權(quán)買賣已經(jīng)屢有出現(xiàn)，只不過由于沒有法律的認(rèn)可，使買方冒了一些風(fēng)險。當(dāng)然，賣方也常常會為此風(fēng)險付出了對價：其交易價格往往要遠(yuǎn)低于有法律保障的價格。另外，小產(chǎn)權(quán)房建在農(nóng)村集體土地上，價格也比大產(chǎn)權(quán)房要低；部分小產(chǎn)權(quán)房的土地權(quán)屬性質(zhì)是宅基地。

姜大明強(qiáng)調(diào)，城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會館。這是否意味著城里人還是無法到鄉(xiāng)下購買宅基地的使用權(quán)呢？還是說，城里人可以購買使用權(quán)，但不能購買資格權(quán)，購買之后不能利用這個使用權(quán)來建設(shè)別墅大院和私人會館？

如果是前者，意味著能購買使用權(quán)的，只能是農(nóng)村人。這會極大地限制買方，從而也會影響宅基地使用權(quán)的價值。如果是后者，意味著城里人和農(nóng)村人將獲得同等的購買資格，但是限制了城里人在農(nóng)村“建大房子”的權(quán)利。

然而，有些地方的村莊，幾乎整村人都已經(jīng)移民到了城市，“空村現(xiàn)象”并不鮮見。如果有私人或法人要購買這個村落的宅基地使用權(quán)，而村人也都愿意，是否也可以考慮呢？

與適度放活宅基地的使用權(quán)相應(yīng)，姜大明也表示，我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，“政府將不再是居住用地唯一提供者”。這就一舉打破了政府的壟斷供地地位，意味著農(nóng)村居住用地使用權(quán)將可以直接入市。那么農(nóng)村建設(shè)用地或宅基地開發(fā)利用的具體辦法是什么？現(xiàn)在存量的小產(chǎn)權(quán)房又如何處理？無數(shù)的問題需要進(jìn)一步解答。

當(dāng)然，土地改革總是一個特別需要慎重處理的問題，就像40年前的包產(chǎn)到戶一樣。40年后，土地制度迎來了又一輪深化改革，其中的制度細(xì)節(jié)，還需要更深刻豐富的實(shí)踐與學(xué)理研究來指引。