趙 健

（100000 北京京平律師事務所 北京）

隨著我們國家城建規(guī)模的不斷擴大，越來越多的農(nóng)戶都將面臨著拆遷的問題。說起拆遷，最能讓被拆遷者安心的莫過于黑紙白字的拆遷補償安置協(xié)議。但大部分拆遷戶都缺乏相應的法律知識，對于拆遷補償安置協(xié)議的應包含的內(nèi)容、甚至它要維護被拆遷者哪些利益都不甚了解，這就可能造成拆遷中的損失。正在經(jīng)歷拆遷的或即將面臨拆遷的拆遷戶，認真了解拆遷補償安置協(xié)議十分重要。

一、什么是拆遷補償安置協(xié)議

拆遷補償安置協(xié)議指房屋征收部門與被征收人依照規(guī)定,就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項,訂立的關于補償?shù)膮f(xié)議。

二、拆遷補償協(xié)議應當包括下列內(nèi)容

（1）被拆遷房屋的坐落，結(jié)構、用途、類型、面積及附屬設施等基本情況。

（2）拆遷補償方式。

（3）搬遷期限。

（4）貨幣補償金額。

（5）補償補助費用。

（6）違約責任。

（7）當事人需要約定的其他事項。

三、拆遷補償安置協(xié)議的法律關系

房屋拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容：

《征收與補償條例》第二十五條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。大量實質(zhì)性的規(guī)定由各省市區(qū)自行制定，極可能造成區(qū)域間的不平衡。因此對涉訴房屋拆遷補償安置合同糾紛，根據(jù)審判工作實際需要，協(xié)議內(nèi)容應載明的事項主要應審査是否具備以下幾點：

（1）被拆遷房屋的基本情況。包括房屋土地使用權取得方式，房屋產(chǎn)權證號碼，房屋的結(jié)構、面積、地點、層次、朝向、建筑年限及被拆遷人家庭結(jié)構等。有附屬用房、地下室、附著物的都應列明。同時對房屋內(nèi)用水、用電、供氣、通訊和其他需列明的重要設施需動遷的，也要在基本情況中注明。

（2）被拆遷房屋的評估情況。不管是貨幣補償還是產(chǎn)權調(diào)換，為防止拆遷過程中低值高估和高值低估等不正常情況，都應請具備資質(zhì)的評估機構對被拆遷房屋區(qū)位、用途、結(jié)構、成新、層次、建筑面積等基本因素結(jié)合行業(yè)規(guī)定進行評估的情況。

（3）拆遷補償安置方式。要根據(jù)被拆遷人的意愿確定拆遷補償安置方式。非被拆遷人真實意思表示的，法律不能認可。如果是實行產(chǎn)權調(diào)換的，還應根據(jù)實際情況標明安置用房建筑面積、地點、層次、戶型結(jié)構、朝向、交付時間等。

（4）搬遷期限，過渡方式，過渡用房地點、面積、搬遷補助費、拆遷補償費用支付辦法等。

（5）違約責任。拆遷人與被拆遷人就房屋搬遷期限、周轉(zhuǎn)房過渡期限、安置房交付期限等還可約定違約責任及爭議解決辦法。

四、如何簽訂拆遷安置補償協(xié)議

本文從三方面去入手開始探討：拆遷補償?shù)幕痉绞?，簽訂主體，還有協(xié)議內(nèi)容。

在房屋拆遷中，拆遷人與被拆遷人已就補償安置達成協(xié)議。簽訂拆遷補償安置協(xié)議后又產(chǎn)生糾紛，可向人民法院起訴，人民法院應按民事案件立案受理。

被拆遷人與拆遷人訂立拆遷補償安置合同后，未按期搬遷，拆遷人起訴要求被拆遷人拆遷的，受案后，拆遷人還可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。因為政府的房屋主管部門向拆遷人核發(fā)的房屋拆遷許可證是一項具體行政行為。具體行政行為一經(jīng)做出即具有先定力，拘束力和執(zhí)行力。拆遷人與被拆遷人在房屋拆遷許可證確定的期限內(nèi)簽訂了合同，必須按期拆遷?！缎姓V訟法》第四十四條規(guī)定“訴訟期間，不停止具體行政行為的執(zhí)行”。這條規(guī)定體現(xiàn)了行政行為在行政程序執(zhí)行中的高效率要求。

房屋拆遷中，拆遷人與被拆遷人就補償安置達成了協(xié)議，但是房屋的承租人有正當理由而拒不騰遷，經(jīng)房屋主管部門裁決限期拆遷向人民法院起訴的，拆遷人應作為案件原告，而被拆遷人與承租人是共同被告。在處理上如租賃期限未滿的，則承租人對被拆遷房屋仍享受有使用權，拆遷人應該尋找周轉(zhuǎn)房予以安置過渡。被拆遷人要求產(chǎn)權調(diào)換的，該安置房屋的所有權人當然是被拆遷人。承租人與被拆遷人之間的租賃關系仍應保持，但租賃合同因原房屋被拆遷也應作相應修改。如果租賃期限屆滿承租人應無條件遷讓，并承擔拒遷的法律責任。如未定租賃期限的，應當確定承租人對該拆遷房屋的使用權，責令承租人與被拆遷人協(xié)約一定租賃期限。如協(xié)約不成，被拆遷人要求承租人解除租賃合同的，法院一般應當準許。但承租人確無騰房條件的，在征得被拆遷人同意后可判令拆遷人對承擔人進行安置由承擔任根據(jù)承租房屋價格的實際情況，付給被拆遷人一定的經(jīng)濟補償。

被拆遷人按期退還周轉(zhuǎn)房即是其民事義務又是其行政義務。被拆遷人違反協(xié)議，拒絕騰退周轉(zhuǎn)房的，拆遷人也可向法院提起民事訴訟，由法院判令被拆遷人搬遷至安置房。

房屋拆遷補償安置合同無效一般表現(xiàn)為無權簽訂、顯失公平、違背意志自由等。房屋拆遷補償安置合同一旦被確認為無效，根據(jù)法律規(guī)定，合同從簽訂之日起就不具有法律效力。對無效合同，尚未履行的不得再履行。正在履行的應停止履行，已經(jīng)履行的按民法通則規(guī)定應互相返還，并按過錯承擔相應的責任。但是由于房屋被拆遷這一事實不可能逆轉(zhuǎn)，所以拆遷補償安置合同被確認無效后應該根據(jù)民法及《征收與補償條例》規(guī)定的情況區(qū)處理。如由房屋所有權人以被拆遷人的名義與拆遷人重新簽訂補償安置協(xié)議。原則上，占有人對非法取得的房屋返還與否，不影響被拆遷人補償安置權利的行使。過錯方給他人造成損失的應承擔賠償責任，雙方都有過錯的要根據(jù)過錯大小確定賠償比例。對因協(xié)議無效而獲得的非法利益或?qū)嵤┑钠渌`法行為，應視不同情況予以追繳、罰款或拘留等民事制裁。

拆遷人在安置房建設過程中，擅自改變安置房的結(jié)構、面積、朝向等，致使拆遷安置合同無法履行，被拆遷人堅持要求依照協(xié)議補償或安置的，應判令拆遷人按合同約定的標準履行給付補償或安置的房屋，拆遷人拒絕執(zhí)行的，可采取劃撥拆遷人款項，在房地產(chǎn)交易市場按協(xié)議約定的內(nèi)容購置商品房交付給被拆遷人的方法，予以強制執(zhí)行。對于拆遷人將同一房屋安置給數(shù)個被拆遷人，應作為房屋確權糾紛案件審理，未取得爭議房屋所有權或使用權的被拆遷人，可另行起訴拆遷人，拆遷人應負另行安置或補償責任。