陳 力

中南民族大學法學院，湖北 武漢 430074

《婚姻法司法解釋(三)》第10條規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，離婚時應根據(jù)婚姻法第39條第1款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。這里可分為兩個問題分開探討：一，按揭房屋的歸屬，二，夫妻關系存續(xù)期間，共同還款部分的分割辦法。

一、按揭房屋的法律關系梳理

《解釋(三)》第十條規(guī)定體現(xiàn)了物權(quán)理論干預婚姻法中的財產(chǎn)歸屬關系規(guī)則。該規(guī)定可剖析出兩個法律行為，即婚前發(fā)生的法律行為和婚后發(fā)生的法律行為。在婚前的法律行為中，共發(fā)生了四層法律關系：第一，房屋買賣合同中買賣合同的法律關系；第二，因房屋產(chǎn)權(quán)登記引起的不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律關系；第三，不動產(chǎn)買方因資金不足與銀行訂立的借貸合同關系；第四，由借貸合同而形成的在不動產(chǎn)物權(quán)上設立的抵押權(quán)關系。

站在婚后的角度去考量夫妻共同還貸的行為，在法律上僅僅是一種幫助房屋買方償還按揭履行債務的行為，也就是說僅僅是債權(quán)與債務的法律行為，并不參與房屋的物權(quán)變動過程。通過剖析法律事件梳理法律關系，可知物權(quán)變動與債務履行是兩個不同的法律方面，應該予以區(qū)分對待。

根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)原則和公示公信原則，房屋歸屬于婚前首付款支付方符合現(xiàn)行法律的規(guī)定，是對物權(quán)關系的確認和保護。該規(guī)定理順了物權(quán)和債權(quán)關系，與《物權(quán)法》很好地銜接起來。[1]

二、一方婚前首付房屋的歸屬問題

從《婚姻法解釋(三)》的表述中不難看出對房屋法律性質(zhì)的界定，最高法院有意避而不談，可能是想發(fā)揮各級人民法院法官的自由裁量權(quán)。我們從民法理論剖析可得知，房屋的買賣和不動產(chǎn)登記行為產(chǎn)生了房屋所有權(quán)的變動。而在物權(quán)行為以外的是首付款支付方式與銀行之間因借貸合同而形成的債權(quán)債務關系，故此時的債權(quán)摘取關系和房屋的物權(quán)是沒有直接聯(lián)系的，若真要明示其關系也只是房屋為債的行為擔當擔保而已。按揭購房在法理上的物權(quán)歸屬并無異議，應屬于簽訂房屋買賣合同的首付款支付方的婚前財產(chǎn)。總之，民法理論上，房屋的法律性質(zhì)和歸屬顯而易見，但最高法院并沒有采用民法上的規(guī)定，筆者猜測這可能是一種故意為之，目的就是讓法官在實務中處理此類案件更加靈活。

我們再來討論第十條第二款前段規(guī)定：“依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方?！痹摲l使用的詞語應是“應當”，然而并沒有，而是用了“可以”。這就讓法官在該類型的司法實踐中可以做出轉(zhuǎn)歸另一方的判決。當然，這是對傳統(tǒng)物權(quán)歸屬理論的重大突破，也顯現(xiàn)了婚姻法在保護弱勢一方的態(tài)度上與物權(quán)法的背道而馳。

三、雙方婚后共同還款部分的性質(zhì)及其分割方法

(一)性質(zhì)

共同財產(chǎn)制，是指除特有財產(chǎn)外，夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，歸夫妻共同所有的財產(chǎn)制。共同財產(chǎn)制分為一般共同制、婚后所得共同制、婚后勞動所得共同制。法國、荷蘭、巴西、俄羅斯等國采共同制作為法定財產(chǎn)制。我國《婚姻法》第17條規(guī)定，“夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)歸夫妻共同所有，法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外?！笨梢姡覈痘橐龇ā穼⒒楹笏霉餐谱鳛榉ǘㄘ敭a(chǎn)制。共同還款部分的性質(zhì)首先應為夫妻雙方婚姻關系存續(xù)期間的共同債務履行，再者針對該部分的增值，應屬于婚后共同財產(chǎn)增值，理應平分。

(二)計算方法

《解釋三》頒布后，學術界提出了眾多版本的計算方式，本文贊成最高人民法院民一庭審判長吳曉芳在地方法院講課時曾介紹的一種計算方式。

公式為：雙方共同還貸及增值數(shù)額=夫妻公共還貸金額?離婚時房屋的市場價值/(房屋本金+離婚時已經(jīng)支付的利息)。不過不可嚴格按照公式計算出的結(jié)果，還需要綜合考量其他的因素，體現(xiàn)婚姻法的兼顧原則。如果男方婚前貸款買房，離婚時房屋出現(xiàn)貶值的情形，從物權(quán)理論出發(fā)，應補償另一方婚后共同還貸部分的一半。因為該房屋的物權(quán)所有者為首付款支付方一方，其應承擔由物權(quán)帶來的各種風險。綜上，若房屋升值，另一方配偶享有共同還貸部分及其增值；若房屋貶值，則另一方至少可以獲得共同還貸的一半，畢竟離婚時，首付款支付方繼續(xù)擁有房屋所有權(quán)，這樣有利于均衡雙方，達到法理上的公平。

四、應正確的理解《婚姻法解釋(三)》

(一)限制該條文適用范圍

既然該條文涉及到法官對物權(quán)分配與財產(chǎn)分割上的自由裁量權(quán)，故應當嚴格限制使用該解釋的條件。

1、雙方達成房屋買賣合同的日期

以按揭方式購房的，不動產(chǎn)買賣合同簽訂的時間應該早于婚姻關系開始的時間。且只能有夫妻一方簽訂該不動產(chǎn)買賣合同。若在簽訂合同時，婚姻雙方共同參與，或者該房屋是雙方的婚后購買，均要視為是雙方的婚后共同財產(chǎn)，則排除此條法律適用。

2、按揭房屋支付首付款的要求

這里強調(diào)兩點要求：第一，必須是夫妻一方婚前支付的首付款。第二，首付款的來源屬于夫妻支付方的婚前個人財產(chǎn)。此兩者必須同時滿足，如果不能同時滿足，如：首付款支付來源于夫妻雙方的賬戶，或者支付時間不是在婚前，則此時不能使用該條文，需要認定為該房屋所有權(quán)歸夫妻雙方共同所有。此外，如果首付款來源于一方的父母，且登記在一方名下，也排除本條的適用。

3、辦理房屋按揭貸款的主體

辦理房屋按揭貸款的主體應該與房屋買賣合同簽訂的主體保持一致性。按揭方式購買房屋通常分為首付款與貸款按揭兩部分的出資。明確首付款為一方，如果貸款是以夫妻名義與按揭銀行簽訂，則認定婚姻的另一方對標的房屋履行了出資義務，理應享有該房屋的物權(quán)，即不適用《解釋三》第十條的規(guī)定。另外，一方未從銀行貸款而是向他人借款也可以適用該規(guī)定。

4、婚后夫妻共同財產(chǎn)償還貸款

貸款按揭的償還須是用婚后夫妻共同財產(chǎn)，一般而言，在婚姻關系存續(xù)期間的家庭收入均為夫妻共同財產(chǎn)，且貨幣是種類物而非特定物，故從法理而言，婚后償還按揭貸款所使用的財產(chǎn)也應歸于夫妻共同財產(chǎn)，除非夫妻雙方婚前就婚后的財產(chǎn)分配與區(qū)別做了特別規(guī)定，否則一律適用該條款。事實上，存在房屋所有權(quán)登記一方主張系爭房屋是在婚姻關系存續(xù)期間，以他人贈與或向他人借款的方式歸還了貸款。對此能否可以依照第十條規(guī)定處理？實務中存在爭議。對此，在認定此類情形時首先應把握他人贈與或者借款是否為夫妻共同財產(chǎn)。若權(quán)利登記方有證據(jù)證明使用了明確指向性的贈與償還房貸的，則根據(jù)《婚姻法》第18條規(guī)定，應當作為對一方個人的贈與，而非對于雙方的贈與。因此，使用這種贈與錢款歸還貸款的份額，不能統(tǒng)計為夫妻共同還貸范圍之內(nèi)。若權(quán)利登記方能有效證明向他人借款償還房貸，則分為兩種情形討論：①若一方以個人名義舉債后并未用夫妻共同財產(chǎn)予以歸還，則該債務因未用于夫妻共同生活而應當被認定為個人債務，該部分錢款不統(tǒng)計為夫妻共同還貸范圍；②若以雙方名義借款或該借款已經(jīng)用夫妻共同財產(chǎn)進行歸還了，只要配偶一方對該債務屬于夫妻共同債務表示認可，那么這部分錢款應統(tǒng)計入夫妻共同還貸范圍。[2]

5、不動產(chǎn)登記為一方

該不動產(chǎn)須登記在夫妻一方名下?！段餀?quán)法》中物權(quán)的效力規(guī)定，唯有不動產(chǎn)物權(quán)登記公示才能發(fā)生物權(quán)變動的效果。若不動產(chǎn)登記于婚姻關系存續(xù)之前，自不必多言。此處著重討論不動產(chǎn)物權(quán)登記于婚姻關系成立后，由于是權(quán)利人在婚前以個人財產(chǎn)出資訂立買賣合同，那么不動產(chǎn)物權(quán)登記只是個人合同行為和出資行為的延續(xù)，是基于所有權(quán)人合同權(quán)利以及因出資所獲得的對價請求權(quán)。當然，如果存在一方購買，但在該房屋權(quán)屬證書上登記了夫妻雙方，這是其他的民事法律關系，這里不做討論。

(二)結(jié)合整個婚姻法體系綜合適用

表面上，《婚姻法解釋(三)》第10條存在放棄實質(zhì)平等，損害弱勢方利益的可能。因此，在解讀該條文是切忌脫離了整個《婚姻法》的背景，孤立地看待。故對于《解釋(三)》第十條解讀，應該綜合考慮婚姻弱勢一方的利益請求和權(quán)利保護，甚至是損害賠償?shù)然橐龇▋?nèi)在的旨意。

我國《婚姻法》吸收了婦女作為天然的弱勢方觀念。為兼顧平等，保護婦女權(quán)利，所以制定婚姻法規(guī)定分配利益時盡可能的向婦女傾斜。這也是婚姻法將保護婦女列為總則中基本原則的重要因素。尤其在離婚分配財產(chǎn)時，越加明顯，如《婚姻法》第三十九條規(guī)定，法院在判決離婚財產(chǎn)分割時，應根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，照顧女方權(quán)益。故從這個原則考慮，類似本文所言情況，婚前男方首付購房，婚后雙方共同償還，法院為照顧婦女的弱勢地位，當然可以判決女方獲得高于其支付的“還貸款及其相應的增值”的判決。[3]除此之外，《婚姻法解釋(一)》還明確指出：“離婚時，一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)。”該解釋更大程度的體現(xiàn)了保護弱者利益。即離婚時，經(jīng)濟條件較差一方，可以獲得所有權(quán)或物權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)，進而可能使得非首付款支付方間接擁有房屋所有權(quán)。

如果夫妻婚前約定區(qū)別財產(chǎn)，而婚后女方為照顧老人、小孩等方面付出較多義務的，則根據(jù)《婚姻法》第四十條的規(guī)定，離婚時，女方可以向男方行使經(jīng)濟補償請求權(quán)。法院應尊重家務勞動的付出，根據(jù)實際情況，通過確認家務勞動的財產(chǎn)性價值，判決女方獲得男方按揭房屋的部分產(chǎn)權(quán)。實現(xiàn)法律對弱勢群體的救濟，彰顯了法律公平正義的理念。[4]

可見，首付款支付方訂立房屋買賣合同，辦理產(chǎn)權(quán)登記，只能作為《婚姻法解釋(三)》第十條的一個基本前提。對于如何判決房屋所有權(quán)歸屬，應結(jié)合整個婚姻法體系，系統(tǒng)全面的考慮，同時還應考慮配偶另一方的經(jīng)濟狀況，婚姻存續(xù)期間為家庭的付出、對婚姻破裂是否存在過錯和照顧婦女利益等原則，公平分割。