王蓓

隨著改革開放的實(shí)施，我國將原來盛行的分房政策取消，實(shí)行住房商品化，在這一趨勢下，房地產(chǎn)業(yè)興起，逐漸成為我國最火熱的行業(yè)之一。為了維持相關(guān)行業(yè)的良性發(fā)展，國家通過多種重政策對其進(jìn)行調(diào)控，其中土地政策是比較重要的方式之一。我國當(dāng)前土地供應(yīng)的實(shí)際情況如何，對房地產(chǎn)價格到底能否產(chǎn)生影響，都值得進(jìn)行深入的研究。

自我國住房市場化制度實(shí)行以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展，直到現(xiàn)階段房地產(chǎn)的價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人們的實(shí)際支付能力，國家與政府通過很多政策進(jìn)行調(diào)控房產(chǎn)價格，但是起到的效果十分微弱。其中，比較常見的是土地供應(yīng)，那么這一方式對于房產(chǎn)價格的調(diào)控是否真的有效，是否可以控制房產(chǎn)價格，已經(jīng)成為一個疑問，需要通過一定的研究，找出二者之間的關(guān)系，通過對相關(guān)內(nèi)容的研究，找出影響房產(chǎn)價格最重要的原因，實(shí)現(xiàn)對房產(chǎn)價格的調(diào)控。

土地供應(yīng)

土地供應(yīng)中包含的內(nèi)容有很多，但是具體對于房地產(chǎn)的價格是否會起到作用還需要通過進(jìn)一步的研究，下面就簡單闡述相關(guān)內(nèi)容，并分析其與房產(chǎn)價格之間的關(guān)系。

土地供應(yīng)量。國家在土地供應(yīng)量方面的控制主要是對房屋建設(shè)的土地總供應(yīng)量的控制，其對房地產(chǎn)價格可能從兩個方面產(chǎn)生影響，第一點(diǎn)是對開發(fā)的規(guī)模和供需關(guān)系產(chǎn)生一定的影響，通過控制土地供應(yīng)量，可以控制房屋建筑的面積，控制房地產(chǎn)企業(yè)投資的多少，實(shí)現(xiàn)市場調(diào)節(jié)的目的。除此之外其還可以從對市場主體的預(yù)期進(jìn)行控制，通過土地供應(yīng)量可以很明顯的影響市場主體的預(yù)期，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對開發(fā)商投資的影響和人們的房屋購買欲望，借此實(shí)現(xiàn)對房屋價格的影響。

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)的影響可以分為兩個方向，第一點(diǎn)是通過對土地用途結(jié)構(gòu)的劃分來控制房產(chǎn)價格，通過這一規(guī)劃，可以嚴(yán)格控制高價格的房屋的供應(yīng)，優(yōu)先進(jìn)行平價房的建設(shè)，將我國房屋空置率高，卻依舊有很多人們買不起房的問題解決。第二方面是在空間結(jié)構(gòu)上，通過這一作用，可以使其與城市建設(shè)和城市規(guī)劃達(dá)成統(tǒng)一，如果相關(guān)規(guī)劃不夠合理會造成房地產(chǎn)市場出現(xiàn)兩極分化，一部分地區(qū)供不應(yīng)求，但是另一部分卻無人問津。

土地供應(yīng)方式。土地供應(yīng)方式的種類主要可以劃分為有償和無償，無償供應(yīng)也可以叫做劃撥供應(yīng)。最常見的還是有償供應(yīng)，在有償供應(yīng)中主要使用的方式有四種，拍賣、招標(biāo)、掛牌和協(xié)議等，其中協(xié)議是經(jīng)過雙方協(xié)商達(dá)成一致進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的方式，這種很容易出現(xiàn)貪污腐敗現(xiàn)象，但是這一方式并不是對房地產(chǎn)價格影響最大的，另外三種方式的影響要比其大得多。有人認(rèn)為，這三種方式是導(dǎo)致房地產(chǎn)價格高最重要的因素，但是深究這三種方式的內(nèi)核，其實(shí)本質(zhì)上還是一種公平的市場競爭，所以實(shí)際上房地產(chǎn)市場過高的原因與這三種方式的關(guān)系并不大。

土地供應(yīng)價格。土地供應(yīng)價格對房地產(chǎn)開發(fā)的影響比較重要，最直接可以看出的是其可以將開發(fā)的直接成本提高，也會對房價產(chǎn)生間接影響，所以房價與地價之間的關(guān)系一直是社會熱烈討論的問題，對二者之間關(guān)系的分析有很多，得到的結(jié)論也有很多，只有正確的認(rèn)識到二者之間的關(guān)系，才能真正地實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控與促進(jìn)。通過對眾多分析結(jié)果的總結(jié)，可以看出這二者之間的關(guān)系應(yīng)該是互相影響，互相促進(jìn)，所以國家在控制房地產(chǎn)價格的過程中，可以通過二者之間作用與反作用的關(guān)系實(shí)現(xiàn)這一目的。

土地供應(yīng)量對房價走勢的影響

通過上述對土地供應(yīng)數(shù)據(jù)的分析可以看出，土地供應(yīng)對于房地產(chǎn)價格確實(shí)會產(chǎn)生一定的影響，準(zhǔn)確來說二者是相互影響的關(guān)系。土地供給量也會受到房產(chǎn)價格的影響而改變，例如房產(chǎn)價格出現(xiàn)明顯的下降，就需要減少土地供給，借此提高房產(chǎn)的價格，并減少土地的無效利用。土地價格的改變是隨著人們對房屋的需求的轉(zhuǎn)變而改變的，如果人們對房屋的需求量提高，那么地產(chǎn)商對房屋的需求同樣會提高，但是土地資源是比較珍貴的，短時間內(nèi)可以提供的數(shù)量有限，所以房價會有所提高。在這一情況下，土地價格會保持在較高的位置，但是地產(chǎn)商會將高價的壓力轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者，簡單來說因為地價與房價之間的相互作用所以使得二者的價格都無法降低。

二者之間的相互作用會造成國家通過土地供應(yīng)進(jìn)行控制房地產(chǎn)價格的效果減弱，一些土地政策很難實(shí)現(xiàn)應(yīng)有的效果。所以，政府要想通過實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)價格的調(diào)控，要在土地供應(yīng)政策的基礎(chǔ)之上，加上其他方式進(jìn)行配合，才可以實(shí)現(xiàn)目的，達(dá)到對房地產(chǎn)價格的調(diào)控作用。

通過本文可以看出，通過土地供應(yīng)可以對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響，但是要想達(dá)到這一目的只是依靠土地政策很難實(shí)現(xiàn)應(yīng)有效果，還需要多重政策相互配合，制定長期有效地計劃，才能實(shí)現(xiàn)目標(biāo)?？偠灾?，通過土地供應(yīng)可以起到對房產(chǎn)的控制效果，所以國家與政府可以通過這一方式控制我國的房地產(chǎn)市場的畸形變化，為人們帶來更好的生活環(huán)境，也為國家經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展提供保障。endprint