如何加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算管理

邵偉

摘要：財務預算管理作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作中的重要內(nèi)容，直接關系到企業(yè)的生存與發(fā)展，越來越成為企業(yè)內(nèi)部的關注焦點。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場競爭壓力越來越大，導致企業(yè)面臨風險隨之增加，制約企業(yè)的發(fā)展。目前如何加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算管理，確保企業(yè)經(jīng)濟效益，已經(jīng)成為企業(yè)的重要研究課題。本文就對如何加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算管理進行分析和探究。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財務預算管理

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，企業(yè)發(fā)展的目的就是追求利潤的最大化，財務管理目標則是實現(xiàn)最大化的資本利潤，這就需要企業(yè)構建系統(tǒng)的資本經(jīng)營機制，按照機制內(nèi)在要求實施運作與資本經(jīng)營。投資風險大、建設周期長、投入資金多是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要特征，所以在項目規(guī)劃階段要準確估算項目的成本費用及投資，以便更好地評價投資決策及經(jīng)濟效益，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算的內(nèi)容分析

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務預算而言，其內(nèi)容主要涉及資金預算和損益預算，其中前者旨在對企業(yè)未來一段時間內(nèi)的現(xiàn)金收支情況進行反映，而后者則是對企業(yè)未來一段時間內(nèi)的生產(chǎn)分配情況及經(jīng)營成果進行反映[1]。一方面，資金預算。現(xiàn)金預算可以分為金流出預算和現(xiàn)金流入預算，其中現(xiàn)金流出涵蓋稅費支出、工程建設支出、銷售費用、綜合地價支出、管理費用、償還銀行貸款支出等；而現(xiàn)金流入涵蓋銀行貸款、銷售回款、其他現(xiàn)金流入等，其中銀行貸款受工程進度與銀行信貸政策的制約，銷售回款受市場環(huán)境、銷售政策、工程節(jié)點等因素的制約。

另一方面，損益預算。損益預算涵蓋稅費支出預算、費用預算、成本預算、收入預算等，其中費用預算包括財務預算、銷售費用和管理費用；稅費預算包括增值稅、土地增值稅、教育費附加、城市維護建設稅及其他。通常以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的通行處理方法為依據(jù)，確認房地產(chǎn)銷售收入時要符合以下標準：①通過客戶驗收后，買賣雙方才能辦妥商品房的移交手續(xù)；②商品房的成本可以進行計量；③房款確信可取得或已經(jīng)取得；④已經(jīng)簽訂商品房的銷售合同；⑤竣工驗收完商品房后，可以獲得竣工備案表?？梢哉f，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入預算與各業(yè)務部門緊密相關，如成本管理部、工程部、營銷部等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算管理存在的問題

第一，不能正確認識財務預算。財務預算主要是對企業(yè)今后一段時間內(nèi)的經(jīng)營成果、現(xiàn)金收支情況、財務狀況進行預計和反映，但不能以此為依據(jù)片面認為財務預算只屬于財務行為，由財務部門進行控制即可。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務預算與項目的投融資、工程管理、物資采購、營銷、成本控制等環(huán)節(jié)具有密切的關系，是相關管理的集中表現(xiàn)。

第二，流程預算和年度預算不協(xié)調(diào)。當前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的重點在于制定年度財務報告和年度預算，沒有深入分析資金運作和項目運作的預算工作，而項目開發(fā)具有明顯的周期性，投資回收期的長短直接影響企業(yè)的最終效益，所以項目開發(fā)過程的流程預算至關重要[2]。有些企業(yè)采用傳統(tǒng)的年度報表方案及年度預算，不能彰顯出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算的全面性及階段性，將年度預算作為財務預算管理的戰(zhàn)略方向，影響企業(yè)目標的實現(xiàn)。

第三，財務預算準確率不高。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不同，在財務預算執(zhí)行和制定方面也有所不同，存在明顯的差異性。究其原因，一是各業(yè)務部門缺乏較強的預算執(zhí)行力；二是財務預算的制定不夠科學和客觀，不能對企業(yè)整體的財務狀況和項目進展情況進行綜合分析，致使實際經(jīng)營情況和財務預算編制目標分解相互脫離，繼而所做預算在執(zhí)行中與實際存在較大的偏差。

第四，考核機制缺乏有效性。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部缺乏完善的財務預算管理考核機制，尚未構建嚴格且系統(tǒng)的責任制度，并且財務部門在預算管理前未簽訂責任合同，缺乏科學有效的獎懲制度，導致財務預算人員缺乏工作熱情[3]。當然在后期考核環(huán)節(jié)，財務部門往往主動回避業(yè)務能力及主觀因素等問題，著重強調(diào)政治環(huán)境和市場環(huán)境對預算結(jié)果的影響、預算過程中的客觀原因。

三、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算管理的路徑

（一）加強現(xiàn)金流的管理

房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風險、高負債、高利潤的行業(yè)，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務預算管理工作中，必須要確?，F(xiàn)金流的穩(wěn)健順暢?，F(xiàn)階段，有些城市的商品住宅成交數(shù)量有所回升，但受限價、限貸、限購等政策因素的限制，加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常使用的國內(nèi)資產(chǎn)市場募資、開發(fā)貸款等方面受限，導致企業(yè)現(xiàn)金流趨于緊張狀態(tài)。所以企業(yè)需要做好財務預算管理工作，以現(xiàn)金流為重點，科學支出各項費用，及時回籠收入項目資金，資金優(yōu)先保證項目建設和償還銀行貸款利息及本金，從而有效規(guī)避財務風險，促進資金利用率的提高。

（二）注重國家政策的變化

在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，國家政策的頒布與宏觀經(jīng)濟的調(diào)控極大影響了開發(fā)的成本支出及經(jīng)濟利潤情況，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要密切關注環(huán)境變化，對政策的變動情況加以了解，優(yōu)化調(diào)整財務預算管理項目。同時企業(yè)可以預測年度財務狀況或調(diào)控預算方案圍基礎，對財務預算管理工作的有序開展提供有力的保障。

（三）科學估計損益預算和現(xiàn)金預算

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目財務預算涉及諸多方面，如建安工程費、綜合地價、前期手續(xù)費、項目研發(fā)費等，利用收入成本預算來科學規(guī)劃現(xiàn)金預算分期，做好相應地籌資準備。同時企業(yè)可要求各業(yè)務部門密切協(xié)商，以各部門的性質(zhì)為依據(jù)進行合理分工，加強財務編制預算，具體分工如下：①由于產(chǎn)品的核算周期較長，收入確認受諸多因素的制約，所以要從取得土地之前進行凈利、地價等指標的預估，然后通過財務部、設計部、項目部等相關部門的協(xié)商，共同預算前期、中期、后期的收入成本分期，繼而完成項目的損益預算[4]。②營銷部門負責銷售回款預算、銷售費用預算等資金預算工作，而工程管理部門負責工程建設資金支出地價支出的編制工作，財務部門則負責稅費支出預算、償還銀行貸款本息支出預算的編制工作。endprint

（四）健全財務預算考核體系

構建完善系統(tǒng)的獎罰和考核制度，比較分析實際執(zhí)行結(jié)果和預算指標值，及時找出和解決問題，完善對預算工作的管理，最終實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標。對于績效考核指標而言，其強調(diào)過程性的業(yè)務指標，涉及結(jié)果性預算數(shù)據(jù)，要求評價影響企業(yè)目標的因素，對預算最終目標的實現(xiàn)加以考核[5]。同時以每一責任單位的特點為基礎，構建日常的監(jiān)控制度，通過相應的考評和及時的信息反饋，在具體環(huán)節(jié)落實預算過程，形成科學的激勵機制。

（五）準確分解財務預算目標

首先，按照月份、年份分解預算項目。以預計付款金額、工程進度、工程形象進度要求為依據(jù)來劃分總體構成的各項科目，根據(jù)項目的開發(fā)周期進行各個月份、年度的分解，在各開發(fā)項目、各單位貫徹落實預算責任。其次，按照預算目標構成分解項目。①分解成本構成時，應該根據(jù)分項分部工程來逐步分解配套成本、前期費用、建安工程費用、總和地價、基礎工程費用等項目，然后將其與相關項目相對應，對成本項目加以測算匯總。②分解收入時，必須要與開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)類型、擬銷售均價等相符，依次分解，科學預測其銷售收入。③針對稅金、貸款利息、管理費用、經(jīng)營費用等，嚴格按照企業(yè)財務制度及國家相關政策進行分析測算，完成測算后要以費用科目為依據(jù)加以匯總。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務預算管理屬于一項系統(tǒng)而復雜的工程，在企業(yè)管理工作中起著重要的作用，然而在實際管理工作中還存在諸多問題，如不能正確認識財務預算、流程預算和年度預算不協(xié)調(diào)、財務預算準確率不高、考核機制缺乏有效性等，嚴重影響企業(yè)的發(fā)展。針對這種情況，企業(yè)要立足實際，加強現(xiàn)金流的管理，注重國家政策的變化，科學估計損益預算和現(xiàn)金預算，健全財務預算考核體系，準確分解財務預算目標，有效實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標。

參考文獻：

[1]鄒麗俊.淺談如何加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算管理[J].企業(yè)研究，2014（14）：91-92.

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[3]宋常青.試析如何做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務預算管理工作[J].財會學習，2017（17）：58-59.

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[5]周麗.如何做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務預算管理工作[J].科技創(chuàng)新導報，2011（10）：190.

（作者單位：昆明發(fā)展投資集團有限公司財務部）endprint