本刊記者 柯善北

隨著老齡化社會的加深，使老年人的養(yǎng)老服務(wù)需求急劇增長，養(yǎng)老問題日益成為影響國計民生的重大戰(zhàn)略問題。養(yǎng)老地產(chǎn)既有商品屬性，又具備具有公共服務(wù)的養(yǎng)老屬性，受政策和法規(guī)的導(dǎo)向較強。近幾年隨著國家養(yǎng)老政策的頻頻出臺，養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資發(fā)展環(huán)境不斷完善，養(yǎng)老地產(chǎn)迎來發(fā)展勢頭。

養(yǎng)老服務(wù)業(yè)納入國家戰(zhàn)略

2013年被稱為我國養(yǎng)老元年。該年，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（以下簡稱《意見》），提出了加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的總體要求、主要任務(wù)和政策措施，為破解養(yǎng)老難題、拓展消費需求、穩(wěn)定經(jīng)濟增長發(fā)揮著重要作用。該文件從總體要求、主要任務(wù)、政策措施、組織領(lǐng)導(dǎo)四方面出發(fā)，包括19個具體方面，45項主要工作任務(wù)落實，對加快發(fā)展我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)提出了一系列指導(dǎo)意見。

中共十八屆三中全會提出，要“積極應(yīng)對人口老齡化，加快建立社會養(yǎng)老服務(wù)體系和發(fā)展老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)”。發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是應(yīng)對老齡化問題的長久之計，亦是當前擴內(nèi)需、增就業(yè)的巨大潛力所在。養(yǎng)老服務(wù)業(yè)涉及長期照料、醫(yī)療康復(fù)、居家支持、精神慰藉乃至飲食服裝、營養(yǎng)保健、休閑旅游、文化傳媒、金融地產(chǎn)等方方面面，蘊含著巨大的老年消費市場。近年來，我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系初步建立，老年消費市場初步形成，老齡事業(yè)發(fā)展取得顯著成就。但總體上看，養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品供給不足、市場發(fā)育不完善、養(yǎng)老服務(wù)的扶持政策不健全、體制機制不完善、城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡等問題還十分突出。解決好當前養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的突出矛盾和問題，進一步加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)已成為全社會的共同呼聲。

以往有關(guān)養(yǎng)老服務(wù)方面的土地供應(yīng)政策僅限于公辦養(yǎng)老機構(gòu)用地，以及民間資本參與的非營利性養(yǎng)老機構(gòu)用地的政策。這次《意見》不僅進一步明確了公辦養(yǎng)老機構(gòu)和民辦非營利性養(yǎng)老機構(gòu)用地政策，還對營利性養(yǎng)老機構(gòu)用地予以規(guī)定。“對營利性養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)用地，按照國家對經(jīng)營性用地依法辦理有償用地手續(xù)的規(guī)定，優(yōu)先保障供應(yīng)”。更為突出的是，責(zé)成國土資源部盡快“制定支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的土地政策”。這意味著隨著支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的土地政策的出臺，養(yǎng)老方面的土地供應(yīng)瓶頸制約將會逐步破除。

土資政策為養(yǎng)老地產(chǎn)營造利好環(huán)境

近幾年來我國就養(yǎng)老設(shè)施用地多次發(fā)文其中最具代表意義的為2014年國土資源部出臺的《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》，其首次界定了養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的用地范圍和用地性質(zhì)，將養(yǎng)老用地明確規(guī)范為“養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地”，屬于土地用途分類中的“醫(yī)衛(wèi)慈善用地”，其他用地中只能配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用房，并分攤相應(yīng)的土地面積?！娥B(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》是對此前出臺的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》的貫徹和實施。

《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》對養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍、土地用途和年限、土地供地政策等方面進行了明確規(guī)范。《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》中明確了養(yǎng)老用地的屬性及出讓方式“養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地登記為醫(yī)衛(wèi)慈善用地，出讓最高年限50年，不是房地產(chǎn)開發(fā)用地，轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)必須繳納土地出讓金；“防范以養(yǎng)老用地為名變相“圈地”、“囤地”，帶醫(yī)院一次供地不能超過5公頃，不帶醫(yī)院的不能超過3公頃；營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，原則上以租賃方式為主；鼓勵盤活存量用地用于養(yǎng)老設(shè)施，已建成住宅小區(qū)增加非盈利養(yǎng)老設(shè)施建筑面積的可不增收土地款”等。顯然，政府并不鼓勵占地規(guī)模動輒上千畝的“集中型”或“圈地型”養(yǎng)老，而是鼓勵“居家型”、“社區(qū)型”、“分散型”養(yǎng)老，與我國“十三五” 規(guī)劃結(jié)合國情提出要“建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為補充的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系”要求相匹配。

2015年3月，民政部、發(fā)展改革委、教育部等聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于鼓勵民間：資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實施意見》（以下簡稱《意見》），《意見》主要從民間資本參與城鎮(zhèn)社區(qū)、機構(gòu)養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、財政資金、彩票公益金等方面進行了明確規(guī)范。

目前，我國由于在公辦養(yǎng)老機構(gòu)方面的數(shù)量不足，所以國家大力支持鼓勵民間資本進入到養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。《意見》提出，加大對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的財政資金投入。有條件的地區(qū)，可設(shè)立專項扶持資金。充分利用支持服務(wù)業(yè)發(fā)展的各類財政資金，探索采取建立產(chǎn)業(yè)基金、PPP等模式，支持發(fā)展面向大眾的社會化養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，帶動社會資本加大投入。通過中央基建投資等現(xiàn)有資金渠道，對社會急需、項目發(fā)展前景好的養(yǎng)老項目予以適當扶持。

資產(chǎn)證券化為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展注入強心劑

資產(chǎn)證券化是指把具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，通過破產(chǎn)隔離，結(jié)構(gòu)化分層等技術(shù)手段，發(fā)行資產(chǎn)支持證券，從而進行融資的業(yè)務(wù)活動。2018年4月，證監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》），開啟了我國資產(chǎn)證券化之路，養(yǎng)老地產(chǎn)將從中受益。

《通知》的出臺，標志著住房租賃資產(chǎn)證券化在我國正式落地。《通知》指出，住房租賃資產(chǎn)證券化，有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收，還有助于降低企業(yè)的杠桿率，服務(wù)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進形成金融和房地產(chǎn)的良性循環(huán)。

除此之外，《通知》還明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件。主要包括物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標準符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù)；物業(yè)正常運營且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；原始權(quán)益人公司治理健全且最近兩年無重大違法違規(guī)行為等。

在優(yōu)先和重點支持領(lǐng)域，優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產(chǎn)證券化。并鼓勵專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化；支持住房租賃企業(yè)建設(shè)和運營租賃住房，并通過資產(chǎn)證券化方式盤活資產(chǎn)；支持住房租賃企業(yè)依法依規(guī)將閑置的商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房并開展資產(chǎn)證券化融資。

最值得關(guān)注的是，重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

為保證證券的流動性，《通知》還鼓勵證券投資基金、政府引導(dǎo)基金、產(chǎn)業(yè)投資基金、保險資金等投資主體參與資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，建立多元化、可持續(xù)的資金保障機制。

總而言之，以REITs為代表的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在我國得到了政策的支持，將對大資金投入、穩(wěn)定現(xiàn)金流的養(yǎng)老地產(chǎn)與長租公寓的發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。隨著社會各階層對養(yǎng)老事業(yè)及產(chǎn)業(yè)的關(guān)注，去地產(chǎn)化的呼聲越來越高，希望養(yǎng)老地產(chǎn)不要成為房企新一輪“跑馬圈地”的手段，而是真正腳踏實地做好國民需求的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的實事。