本刊記者 萬曉冉

基于“銀發(fā)經濟”浪潮所帶來的巨大市場潛力以及經濟下行壓力之下房地產轉型升級的迫切需要，近年來，包括萬科、綠地、綠城、遠洋、越秀等知名房地產商紛紛把觸角伸向養(yǎng)老地產。從初步探索到搶灘登陸，房企保險醫(yī)療攜手進軍，養(yǎng)老地產進入黃金期。

業(yè)內人士表示，養(yǎng)老地產市場前景廣闊。然而，受觀念、資金、醫(yī)療等綜合因素的影響，看似一片繁榮的養(yǎng)老地產卻陷入了發(fā)展困境，目前亟待探索多樣化的商業(yè)模式和盈利模式。

房企爭相布局養(yǎng)老地產

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，我國老年人口占比早已突破7%，并逐年呈快速增長之勢。人口老齡化所帶來的是“銀發(fā)經濟”大繁榮。

事實上，早在2010年前后，許多房地產商就嗅到了“銀發(fā)時代”所帶來的商機，紛紛掘金養(yǎng)老地產“新金礦”。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國已經有10余家保險企業(yè)、80多家地產開發(fā)企業(yè)和大量的外資企業(yè)布局中國養(yǎng)老地產，投資總額超過3000億元。許多地產企業(yè)如：萬科、綠地、首創(chuàng)、綠城、保利、遠洋、越秀等企業(yè)均開始試水養(yǎng)老地產，八仙過海各顯神通，紛紛亮出自己的絕活，打造自己的養(yǎng)老地產新模式。

2018年5月20日，遠洋集團在西南區(qū)域首個高端綜合型養(yǎng)老機構——遠洋·椿萱茂簇橋老年公寓試營業(yè)。公寓建筑面積1.4萬平方米，有368張床位，全力打造一站式退休解決方案。以優(yōu)美的居住環(huán)境、高品質生活服務和設施，打造精神與物質生活充盈的長者樂園。同時，遠洋將成都作為2018年重點布局的城市，建設簇橋、金沙等老年公寓以搶占高端養(yǎng)老市場，也表明遠洋養(yǎng)老業(yè)務繼續(xù)加快向外拓展的步伐。

2018年5月14日，越秀地產與法國愛德福護理機構集團簽約合作運營越秀海頤苑高端城市養(yǎng)老綜合體項目。該項目位于廣州珠海，建筑面積約2萬平方米，規(guī)劃356張床位。越秀將引進法國成熟的養(yǎng)老服務經驗，共同打造既與國際接軌又“接地氣”的醫(yī)養(yǎng)融合高端城市全齡綜合性國際養(yǎng)老社區(qū)。

業(yè)內專家認為，海頤苑養(yǎng)老綜合體能夠提供一站式服務，可以幫助老人在身體、心理方面保持健康，同時提升老人社會活動力。與國外護理機構的合作，將為越秀養(yǎng)老業(yè)務的發(fā)展帶來養(yǎng)老服務新理念和新方法，增加其在服務、管理方面的創(chuàng)新，提升自身競爭力。

同時，前景廣闊的中國健康養(yǎng)老市場，吸引了一大批保險企業(yè)進軍其中。保險機構與地產商頻頻“抱團”、攜手分羹，也是大的趨勢。2018年4月26日，太平保利投資管理有限公司(下稱太平保利)正式開業(yè)。這是國內首家由保險和地產跨界的“央企聯(lián)姻”產物，出資股東分別是中國太平保險集團旗下的太平人壽、太平資產，以及中國保利集團旗下的保利地產。

仍有巨大供給空間

前萬科高管毛大慶表示，中國房地產行業(yè)未來的新爆發(fā)點在四大新領域：新辦公、新居住、新養(yǎng)老和新旅行。新養(yǎng)老地產將著眼于生態(tài)環(huán)保、高端智能，可以建在城市的“綠肺中心”甚至是風景名勝區(qū)；還可以建成如共享際一樣的綜合養(yǎng)老社區(qū)，讓老人做自己想做能做愿做的事，既是被服務者，也是服務者；還可進行“夕陽創(chuàng)業(yè)”，實現(xiàn)老有所為，做到宜居宜養(yǎng)、宜為宜樂。

事實上，從2015開始，中國進入急速老齡化階段，據(jù)統(tǒng)計，目前中國已經成為世界上老年人口最多的國家，60周歲及以上人口24090萬人，占總人口的17.3%，其中65周歲及以上人口15831萬人，占總人口的11.4%。而目前國內養(yǎng)老產業(yè)的供需關系并不平衡，盡管進入養(yǎng)老產業(yè)的地產企業(yè)已經超過100家，但市場需求仍在不斷膨脹。據(jù)高力國際預測，到2025年，我國養(yǎng)老產業(yè)的市場規(guī)模將達到5萬億。按照國外成熟階段的養(yǎng)老行業(yè)需求來看，每千名老人需要50個床位，可見養(yǎng)老地產的發(fā)展存在巨大的供給空間。

反觀當前養(yǎng)老地產產品，多數(shù)名為養(yǎng)老實為地產，配套資源和適老產品與服務缺乏。高力國際發(fā)現(xiàn)，目前自持經營類養(yǎng)老項目的空置率普遍較高，分別在35%～45%之間。而養(yǎng)老產業(yè)屬于非快速消費型產業(yè)，需要有耐心的培育期。一般養(yǎng)老院入住率要達75%～85%才能盈虧平衡。相比之下，高端項目比中低端項目入住率更高。比如京津冀集群的泰康之家、和熹會、上海親和源、廣州祈福護老公寓等入住率都在：95%：以上。

業(yè)內人士表示，較高空置率并不意味著城市過度建設或者供給過剩。“地產+醫(yī)療”、教育、金融、居家等，以融合為養(yǎng)老地產的破局之道。其中，融合增益將是未來養(yǎng)老地產破局方向之一。以美國的HCP為例，作為服務于醫(yī)療保健領域的房地產投資信托公司，它融合了旗下的老年人住宅、生命科學地產、診所、醫(yī)院及專業(yè)護理院各領域，輕資產運營平均毛利率高達56%。比如萬科幸福家，嵌入托兒所，滿足老少的共同照看需求。

盈利模式需多樣化

然而，養(yǎng)老產業(yè)投資雖然前景樂觀，卻“錢”途渺茫。由于投入高、回報期長、盈利模式模糊，當下的養(yǎng)老產業(yè)投資機構們并不明確知道該把錢投向何處。在中國房地產業(yè)發(fā)展歷程中，養(yǎng)老地產還屬于“新生兒”，業(yè)內對其發(fā)展模式的爭議一直沒有間斷過。

目前，很多養(yǎng)老地產實際上都是打著養(yǎng)老的旗號去圈地。所謂成功模式，無非是圈大量的土地，拿到最優(yōu)惠的土地政策，房子建成之后全賣掉或者大部分賣掉，然后把賣房子賺取的部分利潤補貼到養(yǎng)老產業(yè)里去。

隨著養(yǎng)老地產開發(fā)中的運營意識和服務意識逐步強化，養(yǎng)老地產模式也在不斷升級，產品形態(tài)逐步多元化，出現(xiàn)了醫(yī)療養(yǎng)老結合（如上實東灘瑞慈花園在社區(qū)中設置瑞金醫(yī)院）、候鳥式旅游養(yǎng)老（如保利三亞海棠灣和太平保險集團的梧桐人家）等多元化養(yǎng)老地產模式。

盡管各種養(yǎng)老地產新模式不斷出現(xiàn)，但對大多數(shù)服務商來說養(yǎng)老地產還是一個新的領域。中研普華研究員劉志達表示，其開發(fā)模式、商業(yè)模式尚處于探索階段，政府的配套政策及行業(yè)標準都沒有明確，所以做養(yǎng)老地產需要特別謹慎。他表示，區(qū)位、環(huán)境、配套是關鍵，理想情況是有優(yōu)質的景觀資源，同時又有完善的醫(yī)療生活設施。

作為新興產業(yè)，養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展時間較短，有機遇也有挑戰(zhàn)。具有多年海外養(yǎng)老地產經驗的信泰資本董事長蓬鋼認為，中國養(yǎng)老地產領域匯聚了地產商、保險公司及其他民營企業(yè)各種機構參與。但目前尚未形成明確的角色分配，很多地產商、保險公司同時兼任著養(yǎng)老物業(yè)的開發(fā)商、持有業(yè)主以及運營商。相比之下，美國養(yǎng)老地產生態(tài)系統(tǒng)的核心，是通過開發(fā)商、投資商與運營商的角色分離實現(xiàn)開發(fā)利潤、租金收益、資產升值收益與經營管理收益的分離。中國養(yǎng)老地產要得以持續(xù)發(fā)展，也需要構建這樣一個清晰的養(yǎng)老地產金融生態(tài)鏈。

除此之外，養(yǎng)老公寓的物業(yè)管理和服務也應該成為老年公寓項目中一個較大的贏利點。除了常規(guī)的物業(yè)服務，針對老年人的需求，社區(qū)服務可以增設日常的訂菜送菜服務、廚師服務、清潔衛(wèi)生服務、病人看護服務、家庭保姆服務、收費釣魚服務、收費娛樂服務、收費社區(qū)活動服務等。

總體而言，市場需求變化對養(yǎng)老機構的要求越來越高，既有硬件設施的要求，也有軟性多樣化服務的需求。同時，國企險資不斷進入養(yǎng)老機構，必將帶來行業(yè)新一輪的洗牌，而民營企業(yè)在資金規(guī)模、人才儲備等方面比較欠缺，因此，民營企業(yè)自身需要不斷創(chuàng)新，通過輕資產化、多元化、鄉(xiāng)村化、資本化來積極面對挑戰(zhàn)，實現(xiàn)健康發(fā)展。