文｜中鐵二十二局集團地產(chǎn)公司 郝惠鵬

現(xiàn)階段，全球經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)實現(xiàn)了一體化，各個國家企業(yè)都在致力于在國際市場中占具有一席之地。新常態(tài)背景下我國房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展規(guī)模上較好，但是與西方先進國家相比還存在較大差異，尤其是大型房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力和國際競爭力還有待于進一步提升，迫切需要通過融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化來逐步走出目前“大而不強”的惡性發(fā)展循環(huán)模式。隨著我國社會經(jīng)濟快速發(fā)展，國有房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中扮演了重要的角色，在推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、促進國民經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。然而，當(dāng)前國有房地產(chǎn)企業(yè)大都存在融資難問題，其融資方式較為單一，往往難以及時獲得資金，導(dǎo)致自身錯失發(fā)展良機。因此，國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)著重加強融資管理，拓寬自身融資渠道，創(chuàng)新融資方式，從而為自身可持續(xù)發(fā)展提供保障。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式選擇現(xiàn)狀分析

（一）銀行貸款

當(dāng)前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)、產(chǎn)品銷售等活動的資金都來自銀行貸款，因為企業(yè)本身自有資金在流動資金中的占比不是很大，一般來說都會向銀行進行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)獲得的銀行貸款資金往往用于產(chǎn)品開發(fā)、銷售等各個環(huán)節(jié)。從本質(zhì)上來說，銀行貸款為房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營帶來了強大的助力，也讓越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)更加依賴銀行貸款這樣的融資方式。進入二十一世紀之后，國家宏觀調(diào)控政策的實施讓房地產(chǎn)市場逐漸平靜，很多銀行也開始重視貸款風(fēng)險管控，導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款比例持續(xù)降低。若房地產(chǎn)行業(yè)存在波動，其經(jīng)營風(fēng)險很容易演變?yōu)榻鹑陲L(fēng)險，很容易對國家整個金融業(yè)的安全穩(wěn)定帶來影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依靠銀行貸款的方式并非是長久之計。

（二）房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托主要是以房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)為目標進行投資的一種信托投資，即信托投資公司擬定相關(guān)計劃，與投資者簽訂相關(guān)合同，投資者把資金委托到信托公司，讓其代表自己進行投資，此后信托公司將投資者給予的資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)中，或利用投資者的資金參與房地產(chǎn)相關(guān)投資活動。信托投資的主要優(yōu)勢在于具備更高的靈活性，讓其逐漸發(fā)展為一種最為合理的融資渠道?，F(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)信托通常是信托公司的主打業(yè)務(wù)，從長遠的角度而言，建議建立更加獨立信托投資機構(gòu)，進而為房地產(chǎn)開發(fā)、租賃以及管理活動帶來更高質(zhì)量的金融服務(wù)，從而開始形成了和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律相適應(yīng)的長期融資模式。由國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)能夠了解到，2017年第一季度房地產(chǎn)信托同比提高12%，因此未來信托在房地產(chǎn)行業(yè)資金管理中必然會占據(jù)更高的比重。

（三）股權(quán)融資

對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)來說，股權(quán)融資是非常有效的融資渠道，也是諸多房地產(chǎn)企業(yè)愿意選擇的一個方式，依靠資本市場再融資，采取增發(fā)配股、可轉(zhuǎn)債等辦法可以有效解決好各類宏觀政策產(chǎn)生的不利影響，對最近壓力予以合理管控。選擇上市融資這一渠道主要有直接融資和間接融資兩類情況，前者的金額相對較大，但企業(yè)上市具有較高的門檻，如負債率禁止超過70%，這就造成大部分房地產(chǎn)企業(yè)都無法采取直接上市融資的策略，確保股權(quán)融資的有效推進應(yīng)當(dāng)堅持循序漸進的增加股權(quán)融資比重，科學(xué)設(shè)計準入門檻。但從現(xiàn)階段的實際情況而言，短期時間內(nèi)并不會有較大程度的改變。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)采取買殼上市的辦法，但如此一來要求企業(yè)準備大量現(xiàn)金，依靠增發(fā)配股來再融資，需要企業(yè)自身擁有前景較好的房地產(chǎn)項目以及充足的資金來予以置換，但是大部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)都不滿足這些要求，因此股權(quán)融資的方式還需要進一步完善。

（四）債券融資

房地產(chǎn)證券既是企業(yè)借助于資本市場來進行直接融資的一種有效方式，也屬于關(guān)鍵性的融資方式之一。房地產(chǎn)債券和普通債券比起來具有更高的收益。和股票比起來能夠按期收回本金與利息，自身安全性更高，具備更高的流動性，所以在西方發(fā)達國家，它們的證券市場已經(jīng)日益完善，企業(yè)債券常常是進行外部融資的首選，和股票比起來，選擇債券進行融資所獲得的資金會超過5倍左右。國內(nèi)房地產(chǎn)債券現(xiàn)階段依舊處在初級發(fā)展階段，債券融資額暫時無法跟上股票融資額，國內(nèi)只有部分國企采取了這樣的融資方式，對于很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，也通常不會選擇這種方式。債券融資需要政府部門創(chuàng)設(shè)良好環(huán)境，不但要促進證券市場的創(chuàng)新與完善，調(diào)整與健全相關(guān)政策，為房地產(chǎn)企業(yè)有效融資帶來充分的保障，同時還需要積極吸取西方發(fā)達國家經(jīng)驗，堅持立足國內(nèi)，逐漸朝著海外證券市場邁進。

（五）房地產(chǎn)股權(quán)私募基金

股權(quán)私募基金即私人股權(quán)投資基金，其中也包含了房地產(chǎn)股權(quán)私募基金，是產(chǎn)業(yè)基金的重要組成，房地產(chǎn)股權(quán)私募基金投資到房地產(chǎn)行業(yè)中，是房地產(chǎn)投資基金的重要組成部分。與其他大部分投資金的屬性一致，利用發(fā)行基金份額的途徑把投資者的資金予以集中，從而形成基金財產(chǎn)，委派專人負責(zé)管理并投資到相關(guān)行業(yè)中去，從而促進資金利用效率的有效提升，同時把收益返還給投資者。近年來房地產(chǎn)私募基金得到了較為快速的發(fā)展，從發(fā)行數(shù)量來說，國內(nèi)長三角以及珠三角這些地區(qū)的增速相對較快。另外，房地產(chǎn)私募基金投資的整個格局目前來說正處于逐漸改變的狀態(tài)，從過去的盡可能避免拿地環(huán)節(jié)到現(xiàn)階段整個產(chǎn)業(yè)鏈都能夠發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)基金的身影。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式未來發(fā)展趨勢

一是今后國有房地產(chǎn)企業(yè)融資主要方向為上市融資。上市融資與其他一些融資方式比較，其股權(quán)融資的顯著優(yōu)點便在于不需要承受定期還本付息的負擔(dān)，可以顯著降低財務(wù)風(fēng)險發(fā)生情況。另外，資本還表現(xiàn)出永久性特點，并不用到期后進行償還，最大程度上確保國有房地產(chǎn)企業(yè)對資本需求。然而，上市融資也存在一定缺陷，比如股票股息紅利相對于銀行貸款利息來說前者顯著較高，發(fā)行費用也較高，因而可以說在多種融資方式中，上市融資成本相對處于高水平。即便如此，卻依舊抵擋不住房地產(chǎn)企業(yè)上市積極性，這是因為房地產(chǎn)企業(yè)上市后，資本市場能夠為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更好融資平臺，上市公司融資更具有優(yōu)勢。并且與未上市企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)上市后能夠確保自身經(jīng)營更加穩(wěn)定，發(fā)展更迅速，信息披露透明度更高，更容易被投資者看中。

二是注重與銀行之間的戰(zhàn)略合作。結(jié)合現(xiàn)階段情況來看，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在融資上最主要的方式便是銀行信貸，因而未來國有房地產(chǎn)企業(yè)進一步加深與銀行之間的戰(zhàn)略合作關(guān)系，是一件實現(xiàn)企業(yè)與銀行雙贏的方法。從房地產(chǎn)企業(yè)角度來分析，加強與銀行之間的找略合作能夠在一定程度上降低債務(wù)融資成本，對確保上市企業(yè)資金鏈穩(wěn)定運行有積極作用；從銀行角度來分析，其與一些實力雄厚的國有房地產(chǎn)企業(yè)合作，能夠?qū)崿F(xiàn)銀行資金被充分運用，獲得更高經(jīng)濟收益，并且通常來說國有房地產(chǎn)企業(yè)在貸款擔(dān)保上，通常都是以不動產(chǎn)物業(yè)或國有土地使用權(quán)來進行擔(dān)保，可以避免出現(xiàn)呆壞賬風(fēng)險發(fā)生情況。

三是房地產(chǎn)信托為國有房地產(chǎn)企業(yè)帶來新鮮活力。信托融資其具備有特殊制度，從而被廣泛應(yīng)用在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，截止都2010年我國有超過30%的房地產(chǎn)企業(yè)都將信托融資作為其融資的主要方式，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)信托融資金額也已經(jīng)超過了2000億元。

四是采取多元化融資模式。國有房地產(chǎn)企業(yè)要想有效降低融資風(fēng)險，應(yīng)盡可能采用多元化融資模式，而現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式較為單一，目前已經(jīng)有越來越多企業(yè)認識到采取多元化融資模式的優(yōu)勢，并進一步尋求新型融資方式，其核心宗旨便在于運用多元化融資模式，因而多元化融資模式也是未來國有房地產(chǎn)融資方式主要發(fā)展趨勢。

三、結(jié)語與展望

被業(yè)界贊譽為地產(chǎn)思想家的馮侖曾經(jīng)提出了“剩者為王”的觀點，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須要做到未雨綢繆，市場環(huán)境較好時應(yīng)當(dāng)充分考慮到市場環(huán)境惡劣的情況，這樣才可以在市場波動的影響中走出來，成功的企業(yè)都是在反復(fù)的生死博弈中逐漸壯大的。綜上，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)需要構(gòu)建以銀行為主的全面融資體系，間接融資和自接融資相結(jié)合，在政策法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)和銀行積極合作，不斷創(chuàng)新融資工具，推動地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展，建立立體化的融資結(jié)構(gòu)。另外，房地產(chǎn)行業(yè)屬于推動國民經(jīng)濟持續(xù)增長的重要支柱，政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)從制度與政策上提供充分的保障，完善相關(guān)法律法規(guī)，為房地產(chǎn)融資市場的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展創(chuàng)設(shè)有利環(huán)境，助力國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。