張 丹

（吉林市天然城市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，吉林 吉林 132002）

隨著我國住房制度進(jìn)一步的改革發(fā)展，作為較為易于交易的的保值甚至增值的資產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)在我國行業(yè)內(nèi)迅速崛起，在我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中占有著越來越為重大的作用。但是基于房地產(chǎn)自身的發(fā)展特點(diǎn)——開發(fā)周期較長，且初期需要大量的資金投入等問題，房地產(chǎn)企業(yè)在會計(jì)核算方面存在著一些問題與不足，導(dǎo)致無法全面順應(yīng)市場發(fā)展潮流，一路順而無阻的發(fā)展。再加上房地產(chǎn)行業(yè)與人們的生活息息相關(guān)，其的規(guī)模仍在不斷增大，因而探討房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)核算中的問題并作出相對應(yīng)的改進(jìn)措施，就顯得的尤為重要。

一、進(jìn)行房地產(chǎn)會計(jì)核算中的問題的探討并作出改進(jìn)的意義

（一）為企業(yè)會計(jì)成本管理提供更準(zhǔn)確的依據(jù)

會計(jì)成本核算是將企業(yè)生產(chǎn)成本的相關(guān)資料和數(shù)據(jù)進(jìn)行收集，并以會計(jì)核算為基礎(chǔ)，把貨幣當(dāng)做該運(yùn)算中的單位計(jì)量，最終將企業(yè)的生產(chǎn)成本進(jìn)行一個(gè)預(yù)算。企業(yè)會計(jì)成本核算是把企業(yè)涉及到的包括物業(yè)和綠化在內(nèi)的所有成本進(jìn)行一個(gè)整體的預(yù)算，以期可以高效正常的對企業(yè)的盈利情況、花費(fèi)情況進(jìn)行一個(gè)整體的系統(tǒng)的控制和預(yù)算，最終可以達(dá)到準(zhǔn)確把握企業(yè)財(cái)務(wù)的流水情況，有效的控制企業(yè)的成本投入以及投資方向的目的。

（二）控制不必要支出，降低經(jīng)營成本

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的會計(jì)成本核算是對本企業(yè)的所有花費(fèi)和收入進(jìn)行一個(gè)整體系統(tǒng)的預(yù)算控制和審理核對。這樣可以宏觀的把握住該企業(yè)的經(jīng)濟(jì)狀況，很大程度的減少了不必要的消費(fèi)支出，將資金用到了關(guān)鍵地方，最大程度的降低了企業(yè)的消費(fèi)成本，從而提高了企業(yè)的金融投資效益。同時(shí)，在進(jìn)行會計(jì)成本核算的時(shí)所整理出來的收入和支出清單可以為各部門在核對信息時(shí)提供更加具體的數(shù)據(jù)，保證各部門的核對工作準(zhǔn)確無誤。

（三）提高企業(yè)整體管理水平

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)成本核算出現(xiàn)問題時(shí)，企業(yè)可以開展相關(guān)的研討會，對所出現(xiàn)的問題進(jìn)行討論。同時(shí)，會議的展開可以幫助企業(yè)將會計(jì)成本核算的結(jié)果與自己預(yù)期的結(jié)果進(jìn)行一個(gè)比較，總結(jié)出自身現(xiàn)實(shí)中所出現(xiàn)的問題，并及時(shí)進(jìn)行改進(jìn)。還要對企業(yè)的運(yùn)營中的缺陷和優(yōu)良點(diǎn)進(jìn)行一個(gè)系統(tǒng)的整理，揚(yáng)其長，減其短，將企業(yè)的所有情況進(jìn)行一個(gè)總結(jié)和掌握。全面準(zhǔn)確并正確的會計(jì)成本核算可以為企業(yè)提供出一個(gè)資金流轉(zhuǎn)體系作為該企業(yè)投資及決定發(fā)展方向的基礎(chǔ)，幫助企業(yè)建立一個(gè)科學(xué)的成本管理體系。為企業(yè)的正確投資和管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，助力企業(yè)的宏偉目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)在會計(jì)核算中存在的問題

（一）會計(jì)科目的不合理設(shè)置

縱觀整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)科目設(shè)置極為不合理，都只是大眾化的會計(jì)科目，缺少必要的房地產(chǎn)行業(yè)所特需的會計(jì)科目，致使有關(guān)的會計(jì)核算相當(dāng)混亂，不成體系。雖然我國的會計(jì)核算方面一直在進(jìn)行著改進(jìn)，并且不斷出臺很多的會計(jì)制度及政策，但是仍舊沒有針對于房地產(chǎn)行業(yè)的特定的一套會計(jì)體系。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)沒有統(tǒng)一的會計(jì)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)企業(yè)都按著自身的企業(yè)特點(diǎn)使用自己的會計(jì)核算制度，導(dǎo)致有關(guān)部門對于整體房地產(chǎn)進(jìn)行核算時(shí)十分棘手。

（二）會計(jì)信息掌握不充分，無法全面預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)

包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的各個(gè)企業(yè)在運(yùn)營過程中都會遇到各種各樣的困難，但是由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的周期長，初期投資大等特點(diǎn)，就會遇到更多的不可控因素而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。集資過程中遇到的風(fēng)險(xiǎn)、投資選擇中遇到的風(fēng)險(xiǎn)或是在投資過程中由于利率的大幅度變化而帶來的可能性損失風(fēng)險(xiǎn)。不僅僅是由于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)更加難以預(yù)測，更為重要的是，風(fēng)險(xiǎn)管理是每一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門需要進(jìn)行的一個(gè)關(guān)鍵性的工作，是會計(jì)核算過程中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)之一。預(yù)測哪些可能對企業(yè)帶來理性損害的風(fēng)險(xiǎn)，并采取一定的防范措施，還可以進(jìn)行必要的及時(shí)止損措施，最大限度的降低這些風(fēng)險(xiǎn)對企業(yè)的危害程度。然而很多房地產(chǎn)企業(yè)在會計(jì)核算中對可能的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測能力不足，進(jìn)而無法制定一系列的防范措施，也就相應(yīng)的加大了對于資金管理的風(fēng)險(xiǎn)，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)的收益評價(jià)指標(biāo)無法真實(shí)反映情況

房地產(chǎn)行業(yè)自身的周期性強(qiáng)、初期投資額巨大的特點(diǎn)反應(yīng)到會計(jì)核算上就是業(yè)績幅度較大，沒有規(guī)律性，在建設(shè)期業(yè)績差，幾乎是只有外出的成本費(fèi)用，而沒有獲得的收益。但是在后期驗(yàn)收房屋或者出售后，將預(yù)收賬款計(jì)入利潤中，使得一時(shí)間的收益額較大。從整體看，房地產(chǎn)行業(yè)的凈收益指標(biāo)無法全面反映企業(yè)的經(jīng)營情況。而且由于其自身特點(diǎn)，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)即使在會計(jì)期間內(nèi)的凈利潤是很小的數(shù)甚至是負(fù)數(shù)，也并不是說明其經(jīng)營業(yè)績不好，不是經(jīng)營業(yè)績真實(shí)的反映。

三、房地產(chǎn)行業(yè)在會計(jì)核算中存在的問題的相關(guān)措施

（一）設(shè)置合理具有針對性的會計(jì)科目

房地產(chǎn)行業(yè)若想要開展有效地會計(jì)核算工作，就必須按照房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，以之為基礎(chǔ)前提，并結(jié)合自身企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)----如企業(yè)項(xiàng)目數(shù)量、規(guī)模大小等，來開展相應(yīng)的會計(jì)核算工作，必要時(shí)選用甚至制定一些合理的會計(jì)制度作為指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。在不影響對外的統(tǒng)一報(bào)批會計(jì)報(bào)表的前提下，適當(dāng)?shù)脑O(shè)置滿足合理需求的會計(jì)科目，但切記要做到企業(yè)服從行業(yè)，無論怎樣的符合自身企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，但如果不能有利于整體的房地產(chǎn)行業(yè)，那么只能是舍棄它?？梢栽O(shè)置的一些會計(jì)科目，比如：開發(fā)成本科目——核算房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用成本、開發(fā)間接費(fèi)用科目——為了開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，類似于工業(yè)企業(yè)中的“制造費(fèi)用”。還有開發(fā)產(chǎn)品科目、出租開發(fā)產(chǎn)品科目等等比較針對性，但又服從于整體房地產(chǎn)行業(yè)的具體會計(jì)科目。

（二）增大信息披露程度

房地產(chǎn)企業(yè)自身周期長、投資大等問題導(dǎo)致面臨較大風(fēng)險(xiǎn)的問題，并且在眾多的成本因素中，土地成本占有很大比重，所以可以通過加大信息披露，尤其是關(guān)于土地儲備量和成本的信息披露。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)是否擁有著土地儲備以及土地成本狀況是非常重要的，但是就目前情況而言，房地產(chǎn)相關(guān)的信息使用者無法通過企業(yè)所擁有的土地使用權(quán)總額來判斷土地的整體儲備情況，所以為了更好地為信息使用者提供信息，滿足他們的進(jìn)一步需求，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。不僅如此，還應(yīng)該加大有關(guān)項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露。此處的現(xiàn)金流量是指房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)運(yùn)營過程中的所有的現(xiàn)金流量——商品開發(fā)中的工資支出、銷售房產(chǎn)中的現(xiàn)金收入等等。加大信息的披露，實(shí)現(xiàn)與信息使用者也即房屋需要者之間的互惠雙贏。

（三）制定有關(guān)規(guī)范收入、成本的確定標(biāo)準(zhǔn)

周期長、初期投資大的房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)使得相關(guān)的會計(jì)核算很困難?？梢灾贫ㄒ粋€(gè)統(tǒng)同一性的標(biāo)準(zhǔn)作為成本分配的標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)的解決銷售成本與利潤極其不標(biāo)準(zhǔn)的問題。還可以采用計(jì)劃售價(jià)成本率及實(shí)際售價(jià)成本率等方法進(jìn)行會計(jì)核算，盡可能的提高收入與成本的匹配程度。

不僅僅是成本確定困難，收入同樣如此。需要確定一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這對于房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)核算是十分重要的。確定一個(gè)符合房地產(chǎn)行業(yè)和法律規(guī)定的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。以遵守法律為前提條件，盡可能的將相關(guān)要素確定為房地產(chǎn)行業(yè)的成本，在符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的前提下，制定專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。其中確定好的會計(jì)標(biāo)準(zhǔn)從屬于相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則及制度中對于商品銷售收入的確定標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程較為復(fù)雜，使得有關(guān)的會計(jì)核算更為困難。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)銷售中，會有預(yù)售以及正式簽訂銷售合同的交易行為，但是二者均不可作為收入進(jìn)行會計(jì)處理。因?yàn)楹炗嗩A(yù)售合同，得到預(yù)售錢款不符合收入的確定條件——過去發(fā)生的，預(yù)期或已經(jīng)給企業(yè)帶來收益的事項(xiàng)，同時(shí)也不符合實(shí)現(xiàn)銷售的會計(jì)依據(jù)。而同時(shí)后者——簽訂正式合同，也只是具有法律上的合約，商品所有權(quán)還沒有發(fā)生變化，還存在著違約風(fēng)險(xiǎn)，因而同樣不可以作為收入進(jìn)行相應(yīng)的會計(jì)核算。這些收入的難以確定，均給房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算帶來了難題。

綜上所述，會計(jì)核算是一個(gè)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的核心內(nèi)容，也是財(cái)務(wù)部門極其重要的工作內(nèi)容。會計(jì)核算到位才能夠使得企業(yè)更加高速的運(yùn)營，增加效益，加速發(fā)展。相關(guān)的會計(jì)工作人員應(yīng)該要認(rèn)真分析探討房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)核算問題并積極討論對策，做出相應(yīng)的改進(jìn)完善會計(jì)核算制度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速高效運(yùn)轉(zhuǎn)，為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入動(dòng)力。