莫讓孟

摘 要：以往不動產(chǎn)登記由于受管理體制主導，條塊分割，畫地為牢，各自為政，制約了不動產(chǎn)登記的發(fā)展。不動產(chǎn)登記制度的實施，勢必為不動產(chǎn)登記的蓬勃發(fā)展帶來機遇，有利于促進不動產(chǎn)登記基準、規(guī)范的統(tǒng)一，擴大不動產(chǎn)登記產(chǎn)業(yè)規(guī)模，進一步規(guī)范不動產(chǎn)登記市場秩序，促進不動產(chǎn)登記事業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn);登記;現(xiàn)狀;前景

一、不動產(chǎn)統(tǒng)制度建立背景

建立不動產(chǎn)登記制度，有利于更好地保護權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)，保障不動產(chǎn)交易安全，維護正常的市場交易秩序。原有的分散登記，由于各部門登記方法、技術(shù)規(guī)程等不一致，容易導致各種不動產(chǎn)權(quán)利重疊、漏登;由于不同部門管理和登記，容易導致農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地及林牧用地之間權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不明，引發(fā)諸多矛盾糾紛。實施統(tǒng)一登記后，可以更好厘清當事人之間的權(quán)利界限，減少權(quán)屬糾紛，提高登記準確性和權(quán)威性，更好地維護當事人的物權(quán)。同時，統(tǒng)一登記實施后，建立產(chǎn)權(quán)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，將有效保障不動產(chǎn)交易安全，維護不動產(chǎn)市場的正常交易秩序。還有利于提高政府治理效率和水平，大大減少政府行政成本，提高政府的公信力，方便企業(yè)和群眾，減輕當事人的負擔。

二、不動產(chǎn)登記管理現(xiàn)狀

1.開啟提醒模式，提高服務(wù)效率

登記中心設(shè)立了5個業(yè)務(wù)窗口，開展了9大類87個小類登記類型，涵蓋了我縣除農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和林業(yè)權(quán)外所有不動產(chǎn)登記類型?？茖W合理地設(shè)置了受理初審（落宗）→復(fù)審→核定→繕證→出證（開票）→歸案移交等辦理環(huán)節(jié)，明確了各節(jié)點的銜接方式和要求，保證了辦理工作的有序不混亂、完整不丟失。對符合登記條件的不動產(chǎn)登記申請有效實現(xiàn)了提供一次材料，實行一次收件、一次辦理、一次交費，一次領(lǐng)證。各登記環(huán)節(jié)設(shè)置了審批期限，對業(yè)務(wù)辦理過程的每一個節(jié)點、每一個審批行為全程實時記錄，并通過電子監(jiān)管系統(tǒng)進行督促檢查、提醒催辦和警告督辦，對超期或接近超期辦件以及黃燈（警示催辦）和紅燈（警告督辦）進行提醒，以規(guī)范嚴謹?shù)娜虒徟岣叻?wù)效率。

2.創(chuàng)新服務(wù)模式，織入工作始終

根據(jù)便民利民的要求，登記中心對所有登記事項的辦理流程、收件要求、辦理時限等進行全面梳理、優(yōu)化、精簡，將規(guī)定的30個工作日，根據(jù)不同的登記業(yè)務(wù)類型，縮減為15個、7個、5個工作日，對查封、解押、注銷等登記類型實行隨到隨辦。開展“保姆式”服務(wù)，對外地辦事者工作日外辦件的實行預(yù)約服務(wù);對孤寡老人、病人等出行不便的群眾，組織人員上門服務(wù)，實現(xiàn)孤寡老人、病人等足不出戶”“一次不用跑”就可以辦理不動產(chǎn)登記;對企業(yè)急辦件開辟“綠色通道”，全程高效服務(wù)，最快速度辦結(jié);對縣組織、紀律、檢察、法院等部門的查詢需求，專人負責、跟蹤服務(wù)、限時辦結(jié)。不動產(chǎn)登記中心以更加靚麗的工作形象，更加強烈的責任擔當，把“保姆式”服務(wù)織入工作始終，全方位滿足企業(yè)和群眾的需求。

三、現(xiàn)階段不動產(chǎn)登記存在的問題

1.缺少專門的法律依據(jù)。我國目前的不動產(chǎn)登記管理制度明顯有行政管理的走向，但是現(xiàn)階段國家仍然沒有制定出一套專門約束不動產(chǎn)登記的登記法。雖然現(xiàn)有的法律法規(guī)中會涉及到一定對管理工作方面的約束，但是里面的規(guī)范內(nèi)容比較零散而 且對行為并沒有直接性的要求。還有甚者不同的管理法律法規(guī)中，關(guān)于不動產(chǎn)的管理規(guī)范中存在一些沖突，其中還存在很多的不合理的法規(guī)制度，為進行科學合理的不動產(chǎn)登記管理提供了障礙。

2.管理機關(guān)不夠明晰。在我國，很多地方對不動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的管理職責還并沒有明確劃分，管理部門比較繁多，一般情況是有兩個或兩個以上的部門協(xié)同管理，在對不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)問題進行登記的時候還需要到其他管理機關(guān)，降低了登記管理工作的效率也違背了制度設(shè)立的初衷。同時進行多個部門的不動產(chǎn)登記還會造成不動產(chǎn)管理所依據(jù)的法律不統(tǒng)一，容易引發(fā)不同部門管理方法的沖突;另一方面進行多部門登記容易使得權(quán)責出現(xiàn)交叉，當部門和部門之間存在利益交叉的時候，就會很容易出現(xiàn)沖突。

四、不動產(chǎn)登記前景

1.利用房地管理制度統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記體制。我國當前各行業(yè)發(fā)展的勢頭比較大，在對這些行業(yè)進行不動產(chǎn)登記管理的時候，仍是沒有完全邁向市場經(jīng)濟體制，仍舊保留了一定的計劃經(jīng)濟體制形態(tài)所具有的特點。隨著我國開放程度變得越來越大，在行政管理方面，國家和政府的要求也就變得更高，原本的管理體制已經(jīng)很難當前的經(jīng)濟形勢。我國現(xiàn)階段的不動產(chǎn)登記立法過程中，仍然是把行政管理作為主要手段，但是卻缺少相應(yīng)的法律規(guī)范作為依據(jù)，所以在進行立法的過程中一定要注重市場所需求的效率和手段，并提供相應(yīng)的法律依據(jù)，建立科學完整的制度體制。

2.統(tǒng)一城鄉(xiāng)的管理機關(guān)。為了能夠切實加強對農(nóng)村不動產(chǎn)的管理并且減少和城市不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理工作之間的差距，在進行管理的時候會逐步設(shè)立統(tǒng)一的管理機關(guān)，最終實現(xiàn)不動產(chǎn)登記的規(guī)范化和統(tǒng)一化。我國對城市的產(chǎn)權(quán)管理存在明確 的法律規(guī)定，里面明確說明了縣級以上的人民政府土地管理機關(guān)為不動產(chǎn)登記機關(guān)，履行相應(yīng)的登記管理職責，不過這些規(guī)章制度只是適用于城市規(guī)劃區(qū)以內(nèi)的國有土地管理范圍。在農(nóng)村施行不動產(chǎn)登記的時候缺乏相應(yīng)的標準依據(jù)，很難和城市的管理登記有一個統(tǒng)一的標準，不利于進行數(shù)據(jù)之間的比較所以在進行管理的時候一定要設(shè)立一個機關(guān)對房屋進行權(quán)屬的登記，而不是根據(jù)土地所有權(quán)的性質(zhì)來進行劃分，然后分屬于不同的管理機關(guān)。

3.不動產(chǎn)登記相關(guān)法律法規(guī)趨于完善。不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記本身就是一項非常嚴肅的法律行為，它需要相應(yīng)的法律保障，如果工作人員在登記的過程中沒有法律的約束而出現(xiàn)填寫的內(nèi)容不真實，會嚴重損害所有人的利益。但是目前我國在不動產(chǎn)登記制度中缺乏約束性的法律法規(guī)，所以關(guān)立法機關(guān)制定約束制度成為了當前非常重要的事情。只有制定了相應(yīng)的約束性制度，才能夠強化登記人員的法律意識，減少登記工作時的錯誤，進而確保登記的質(zhì)量。

五、結(jié)語

不動產(chǎn)登記，盡管已經(jīng)構(gòu)建了土地、房屋、草原、林地、海域等登記制度，并對相關(guān)資質(zhì)條件等進行了規(guī)定，但仍然難以涵蓋我國不動產(chǎn)的所有種類。未來不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作開展后，難免出現(xiàn)制度不銜接、規(guī)范標準不統(tǒng)一、實施和監(jiān)管存在漏洞等問題。為避免不動產(chǎn)出現(xiàn)與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記要求不相適應(yīng)的被動局面，就需要針對不同的不動產(chǎn)在法定中的作用與地位、統(tǒng)一的不動產(chǎn)基準和規(guī)范、市場準入與協(xié)調(diào)等進行研究，結(jié)合不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求提出建議性意見，為以后在修訂中明確提出不動產(chǎn)的概念，以及明確不動產(chǎn)的具體范圍打下基礎(chǔ)，并調(diào)研國家相關(guān)規(guī)定，確保和國家法律、法規(guī)相互銜接，保持一致。