第二居所住區(qū)的居民需求與公共服務(wù)設(shè)施配置優(yōu)化策略

黃雨薇

華藍(lán)設(shè)計(jì)（ 集團(tuán)） 有限公司，廣西南寧 530000

隨著國民生活水平的不斷提高，人們的生活品味也有所提升，因此第二居所悄然而生。第二居所住區(qū)作為新興產(chǎn)業(yè)，其開發(fā)量一定程度上得到了迅速上升。但是隨著第二居所的大量出現(xiàn)，第二居所住區(qū)的居民需求與公共服務(wù)設(shè)施配置之間的矛盾也逐漸突顯，人們對(duì)公共服務(wù)設(shè)施的需求不斷增加，但是開發(fā)商等為了追求經(jīng)濟(jì)效益，忽略了居民的多樣化需求，僅對(duì)住區(qū)服務(wù)設(shè)施進(jìn)行簡(jiǎn)單的配置，最終阻礙了第二居所的發(fā)展。針對(duì)這一現(xiàn)狀，相關(guān)部門在建設(shè)第二居所住區(qū)時(shí)要重視服務(wù)設(shè)施配置的多樣化、便捷化，同時(shí)不斷提高住區(qū)的服務(wù)品質(zhì)，最終滿足居民多樣化的需求。

1 第二居所的具體含義

第二居所這一概念最早是由國外傳入的，20世紀(jì)60年代，國外學(xué)者提出了“分時(shí)度假”這一概念，即在不動(dòng)產(chǎn)的基礎(chǔ)上兼具休閑度假的置業(yè)，主要包括鄉(xiāng)村地區(qū)、滑雪度假勝地以及海濱區(qū)等。2000年我國學(xué)者開始研究“分時(shí)度假”這一概念，并對(duì)其進(jìn)行了界定，即用于休閑度假的居所。2009年我國花汀古莊程益民董事長(zhǎng)提出了關(guān)于鄉(xiāng)村旅游游居的概念，并最終確定為“第二居所”。第二居所是指以游居為主的旅游居所，不單單是指第二套房子，更是指一種脫離城市快節(jié)奏生活的慢生活方式。第二居所一般具備以下4個(gè)特點(diǎn)：（1） 業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)或者長(zhǎng)期租賃該房產(chǎn)；（2） 房產(chǎn)舍棄投資性目的，具有一定的自住性功能；（3） 遠(yuǎn)離城市中心，具有一定的休閑度假性；（4） 不是長(zhǎng)期居住的產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)階段，我國的第二住所主要分為兩種形態(tài)，一種是存在于距大中城市1～2h車程、毗鄰風(fēng)景名勝區(qū)的鄉(xiāng)村腹地，并以家庭農(nóng)莊、部落酒店、濱水小鎮(zhèn)等形式出現(xiàn)，即郊區(qū)型第二居所；另外一種是距離第一住所較遠(yuǎn)，且以旅游景點(diǎn)為導(dǎo)向的江景房或者湖景房社區(qū)，例如第一住所在北京，第二住所在三亞等旅游勝地，即度假型第二住所。

2 山東煙臺(tái)市龍口濱海旅游住區(qū)概況以及居民特征

2.1 龍口濱海旅游住區(qū)概況

龍口濱海旅游住區(qū)位于龍口東海旅游度假區(qū)，距離北京、天津等一線城市較近，交通也較為方便，且地處成熟的旅游景區(qū)，自然條件優(yōu)良，是典型的度假型第二居所。隨著江景房、海景房等第二居所的興起，龍口濱海旅游區(qū)開發(fā)了大量的樓盤，吸引了北上廣等鄰近城市的購房者。但是，由于濱海旅游住區(qū)距離城市中心地帶，其公共服務(wù)設(shè)施配置較為落后，單一的公共服務(wù)設(shè)施無法滿足居民的生活需求，最終導(dǎo)致居民需求與公共服務(wù)設(shè)施的矛盾比較突出。

2.2 居民特征以及需求分析

2.2.1 老年設(shè)施需求較大

濱海旅游住區(qū)由于鄰近旅游景區(qū)，使得住區(qū)實(shí)際日常居住人口較少，且多為中老年人，對(duì)社區(qū)老年設(shè)施的需求較大，如老年康體中心、醫(yī)療服務(wù)設(shè)施以及老年活動(dòng)室等公共服務(wù)設(shè)施需求較大。同時(shí)，由于遠(yuǎn)離城市中心地帶，交通較為落后，因此兒童較少，教育設(shè)施的需求量較小。

2.2.2 設(shè)施需求層次高

濱海旅游住區(qū)的實(shí)際居民居住情況出現(xiàn)了節(jié)假日居住率較高，日常居住率以及居住人口較少的現(xiàn)象，反映了第二居所的居住特征。同時(shí)，旅游住區(qū)由于其擁有自然資源等優(yōu)勢(shì)，使得其居民的生活水平都較高，文化程度以及收入水平也普遍較高，對(duì)休閑度假具有一定的需求，促使第二居所住區(qū)的定位較高，居民對(duì)公共服務(wù)設(shè)施配置的層次以及多樣化需求也隨之增高。

2.2.3 設(shè)施的便捷性需求較高

在第二居所住區(qū)日常管理中發(fā)現(xiàn)，在進(jìn)行休閑度假活動(dòng)時(shí)，多數(shù)居民選擇前往住所附近的濱海景區(qū)進(jìn)行休閑活動(dòng)。在選擇出行方式時(shí)多為步行或者自行車，活動(dòng)范圍以及出行方式使居民對(duì)公共服務(wù)設(shè)施的便捷性以及可達(dá)性需求較高。因此，相關(guān)人員在配套公共服務(wù)設(shè)施時(shí)應(yīng)該選擇距離住區(qū)步行10分鐘之內(nèi)的區(qū)域，同時(shí)不斷完善公共服務(wù)設(shè)施，如自行車租借處以及自行車公共停車場(chǎng)等。

2.2.4 設(shè)施的品質(zhì)性需求較高

第二居所由于其自身的休閑度假性較強(qiáng)，因此居民在消費(fèi)中多為食品、餐飲以及日用品的開銷。由于居民的物質(zhì)生活水平較高，導(dǎo)致其在消費(fèi)過程中對(duì)設(shè)施的品質(zhì)性需求也較高。例如，現(xiàn)階段濱海旅游住區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施主要分布在片區(qū)的核心商業(yè)區(qū)，超市以及餐飲行業(yè)一定程度上滿足了居民的基本需求，但是由于大型商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施較少且設(shè)施較為集中，居民的選擇性較低，導(dǎo)致部分居民在生活中仍選擇前往老城的大型商業(yè)中心購物。

2.2.5 設(shè)施需求強(qiáng)度不同

濱海旅游住區(qū)作為第二居所住區(qū)，居民對(duì)各項(xiàng)設(shè)施的需求強(qiáng)度體現(xiàn)了一定的差異性。一般而言，公共服務(wù)設(shè)施按需求從強(qiáng)到弱可分為：醫(yī)療、商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)、教育等，濱海旅游住區(qū)作為第二居所，其住區(qū)居民多為中老年人，這使得居民對(duì)醫(yī)療服務(wù)設(shè)施的需求較為強(qiáng)烈。對(duì)大型購物商場(chǎng)、超市、影院以及文娛活動(dòng)中心等需求較高，并對(duì)社區(qū)服務(wù)中的老年服務(wù)設(shè)施較為關(guān)注。此外，居民對(duì)教育設(shè)施的需求相對(duì)較小。

2.3 濱海旅游住區(qū)設(shè)施配套現(xiàn)狀

2.3.1 設(shè)施類型單一化

現(xiàn)階段濱海旅游住區(qū)的配套設(shè)施存在著種類少、品質(zhì)低的現(xiàn)象，且住區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施配套水平低于周邊的設(shè)施配套水平，無法滿足居民的多樣化需求。例如，住區(qū)周邊商業(yè)步行街的超市、商場(chǎng)、銀行、藥店、餐飲店以及電玩城等配套設(shè)施較多，但衛(wèi)生服務(wù)站等醫(yī)療服務(wù)設(shè)施配套相對(duì)較少，無法滿足住區(qū)居民的要求。

2.3.2 設(shè)施布局集中化

當(dāng)前濱海旅游住區(qū)的配套設(shè)施較為集中，且覆蓋范圍較小，輻射的半徑也較小，設(shè)施的層次單一、品質(zhì)低下。例如，濱海旅游住區(qū)設(shè)有一家的東海醫(yī)院，醫(yī)院的醫(yī)療規(guī)模較小且距離住區(qū)較遠(yuǎn)，同時(shí)，各住區(qū)缺乏一定的醫(yī)療社區(qū)服務(wù)，無法對(duì)居民的突發(fā)疾病進(jìn)行及時(shí)救治，增加了居民醫(yī)療康復(fù)的難度。此外，住區(qū)僅在商業(yè)區(qū)設(shè)立了2個(gè)私營性質(zhì)的非24小時(shí)藥房，無法滿足居民多樣化的生活需求，最終無法形成區(qū)域吸引，阻礙了片區(qū)的發(fā)展。

2.3.3 設(shè)施使用低效化

第二居所居民對(duì)設(shè)施需求的強(qiáng)度不同，導(dǎo)致濱海旅游住區(qū)的部分設(shè)施配置缺乏，但同時(shí)有部分設(shè)施資源浪費(fèi)嚴(yán)重。例如，上文提及的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施嚴(yán)重缺乏，社區(qū)服務(wù)、超市、商場(chǎng)以及老年設(shè)施稀缺，但裝修等店面處于閑置狀態(tài)，資源嚴(yán)重浪費(fèi)，同時(shí)公建用房多為2層樓，土地利用率較低。

3 第二居所住區(qū)的居民需求與公共服務(wù)設(shè)施配置優(yōu)化策略

3.1 優(yōu)化公共設(shè)施布局

在對(duì)濱海旅游住區(qū)居民的行動(dòng)特征進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)：多數(shù)居民往往選擇距離住區(qū)較近的濱海景點(diǎn)進(jìn)行休閑度假活動(dòng)，同時(shí)在出行方式上多選用步行以及騎自行車等綠色交通方式，這就要求相關(guān)人員在完善公共服務(wù)設(shè)施配套時(shí)，要綜合考慮居民休閑的集中化以及綠色化，將公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置在距離住區(qū)步行10分鐘以內(nèi)的區(qū)域中；在住區(qū)中增設(shè)小型醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)基地以及老年活動(dòng)室等，并在交通便捷的區(qū)域增設(shè)綜合型醫(yī)院，為居民的突發(fā)疾病以及醫(yī)療康復(fù)提供便利。此外，還需增設(shè)公交站點(diǎn)以及公交路線，為居民前往成功城市中心區(qū)域提供便利。

3.2 完善公共設(shè)施類型

相關(guān)人員在完善濱海旅游住區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施時(shí)要綜合考慮住區(qū)的入住率，通過入住率的高低來決定公共服務(wù)設(shè)施的開放時(shí)間，同時(shí)不斷完善設(shè)施類型，滿足住區(qū)居民的多樣化需求。例如，完善超市、商場(chǎng)、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)等基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，同時(shí)增設(shè)文體設(shè)施、電玩城以及裝飾裝修店鋪等，在居所入住率較高時(shí)開設(shè)綜合型醫(yī)院以及大型商場(chǎng)等，在入住率較低時(shí)暫停裝修店鋪以及電玩城的營業(yè)，將文體設(shè)施轉(zhuǎn)換為以中老年人為主的文體設(shè)施。此外，對(duì)于小型超市以及餐飲店等可設(shè)置流動(dòng)店鋪，依據(jù)入住率適當(dāng)進(jìn)行集中或者分散分布，從而滿足居民多樣化的生活需求。

3.3 提升公共設(shè)施品質(zhì)

要優(yōu)化濱海旅游住區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施配置，相關(guān)部門就要不斷提高設(shè)施的服務(wù)品質(zhì)，依據(jù)居民的需求提供個(gè)性化服務(wù)。例如，對(duì)于入住率較高的住區(qū)，可以增設(shè)老年活動(dòng)室以及醫(yī)療衛(wèi)生社區(qū)服務(wù)；在中老年較多的住區(qū)周邊設(shè)立醫(yī)療衛(wèi)生站，為居民的突發(fā)疾病以及醫(yī)療康復(fù)提供便利；在住區(qū)的中心地帶建立集休閑、餐飲、文化于一身的綜合型商場(chǎng)，并增設(shè)室外活動(dòng)場(chǎng)地，滿足群眾的個(gè)性化需求。此外，在配置水平較高的區(qū)域建立高級(jí)服務(wù)設(shè)施配套，并不斷完善配置水平較低區(qū)域的基礎(chǔ)公共服務(wù)設(shè)施配置，最終提升濱海旅游住區(qū)的整體服務(wù)品質(zhì)。

4 結(jié)語

綜上所述，第二居所住區(qū)居民需求與公共服務(wù)設(shè)施配置的矛盾日益突出，為了推動(dòng)第二居所住區(qū)的發(fā)展，就要合理布局公共設(shè)施、完善設(shè)施類型，同時(shí)提高服務(wù)品質(zhì)，從而提供多樣化、便捷性的公共服務(wù)設(shè)施，滿足居民多樣化的生活需求。