文/張明琦 山東省威海市不動產(chǎn)登記中心 山東威海 264200

如今，我國的城市和農(nóng)村地區(qū)都進入了快速發(fā)展軌道，基礎設施建設正不斷完善，建筑工程數(shù)量也在不斷增加。在這一大環(huán)境下，土地的利用問題開始不斷顯現(xiàn)。不合理的土地規(guī)劃和利用導致可使用的土地面積不斷減少，也制約了地區(qū)的長遠發(fā)展，加強土地利用規(guī)劃，促進可持續(xù)發(fā)展是刻不容緩的。

1、當前土地利用規(guī)劃存在的問題

1.1 規(guī)劃方法滯后

當前，我國許多地區(qū)采用的土地利用規(guī)劃方法都仍是傳統(tǒng)的即定性研究法，這一方法是在計劃經(jīng)濟時期的陳舊方法，已經(jīng)與我國當前的發(fā)展形式不相符，因此也難以發(fā)揮作用，導致土地利用規(guī)劃不科學、不合理。

1.2 動態(tài)的經(jīng)濟發(fā)展與靜態(tài)的規(guī)劃之間的矛盾

土地利用規(guī)劃是一項長期的任務，需要進行全局的把握。在此過程中，各種不確定性因素普遍存在，常會出現(xiàn)更改，因此規(guī)劃也需要不斷的進行修改，否則難以與實際相統(tǒng)一。但在實際工作中，卻總是利用統(tǒng)一的指令來進行土地利用規(guī)劃，并且沒有跟隨一些不確定性因素的變化而適時更改規(guī)劃，導致規(guī)劃與實際相脫節(jié)。

1.3 土地利用結構與產(chǎn)業(yè)結構相脫節(jié)，影響空間結構的優(yōu)化

按照一般城市發(fā)展的自然規(guī)律，城市產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整會對城市土地利用結構帶來影響。同時隨著城市土地利用結構趨于合理化，將會對空間結構產(chǎn)生優(yōu)化作用。在許多城市中，用地結構的不合理已經(jīng)影響到了城市空間結構的正常發(fā)展，同時我國的第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的布局相對不合理，城市中心區(qū)被其他產(chǎn)業(yè)所覆蓋，這種土地配置不當問題在一定程度上影響到了城市現(xiàn)代功能的形成[1]。

2、促進土地利用規(guī)劃可持續(xù)發(fā)展策略

2.1 綜合考察，合理規(guī)劃用地類型

一般來說，出現(xiàn)土地類型的規(guī)劃不合理問題大多是由于對土地考察的不準確而導致的。由于沒有進行準確考察，缺少明確的規(guī)劃方向，具有較強的隨意性。在一些工業(yè)城市的土地規(guī)劃中，如沒有進行詳細、綜合的土地考察，則會由于不合理的規(guī)劃導致當?shù)鼐用竦纳詈突顒涌臻g減少，出現(xiàn)嚴重矛盾。土地之間的協(xié)調(diào)利用是保證社會各項生產(chǎn)發(fā)展和居民生活的重要前提，在我國《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都明確規(guī)定城鄉(xiāng)建設用地應注意土地之間的協(xié)調(diào)，因此，在土地規(guī)劃之前，對于規(guī)劃范圍內(nèi)以及周邊用地情況要進行詳細的考察，認真規(guī)劃。

2.2 完善城鄉(xiāng)結合部的土地規(guī)劃

城鄉(xiāng)結合部屬于特殊地區(qū)，該地區(qū)的土地規(guī)劃也存在較多問題。由于城鄉(xiāng)結合部的人員流動性較大，為土地規(guī)劃帶來了較大困難。此外，城鄉(xiāng)結合部地區(qū)中既包含一些大型的工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)，也有小型的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)類型和發(fā)展方向混雜，需要在土地規(guī)劃過程中進行更周密的考慮。不但要對城市工業(yè)用地進行考慮，還不能忽視農(nóng)村耕地的規(guī)劃。要在土地規(guī)劃達到城鄉(xiāng)結合部合理規(guī)劃土地的目的，必須使得城鄉(xiāng)結合部盡快的城市化或是農(nóng)村化，將城鄉(xiāng)二元制的制度突破。

2.3 加強土地規(guī)劃的靈活性

在傳統(tǒng)的城市土地規(guī)劃工作中，土地規(guī)劃計劃的剛性較強，規(guī)劃的條例與內(nèi)容過于死板，并不利于土地使用的科學化。在城市化發(fā)展速度不斷提高的今天，土地規(guī)劃工作的方法也應當靈活起來，利用彈性規(guī)劃對土地利用問題進行計劃，更能促進城市與土地發(fā)展的和諧。彈性規(guī)劃的靈活性應當更高，規(guī)劃的制定者需要從不同的時間角度與空間角度出發(fā)思考問題。首先，在時間角度方面，應當做好土地前期規(guī)劃、中期規(guī)劃與后期規(guī)劃。其次，在空間角度上，應當利用城市發(fā)展區(qū)域的不同發(fā)展情況進行重點性土地利用規(guī)劃。

2.4 將“引導動態(tài)型”指標代替指標剛性，并與規(guī)劃體系相結合

剛性、靜態(tài)的規(guī)劃理念反映的是一種計劃的思想和模式，它與動態(tài)、連續(xù)的市場需求不可調(diào)和。土地規(guī)劃期一般很長，有十到十五年，在這么長的時間里，由于經(jīng)濟的波動、體制的變革、經(jīng)濟環(huán)境的變化等種種原因會導致原來的土地規(guī)劃指標不適合經(jīng)濟的發(fā)展，因此，有必要加入引導、動態(tài)的理念，在指標下達時，不要管的過死，統(tǒng)的過死，而是應該在考慮到將來經(jīng)濟發(fā)展中可能出現(xiàn)的非控制因素的基礎上，加一個浮動性指標，給土地規(guī)劃的未來變動留足了空間。同時應該完善土地利用規(guī)劃體系，在中央和地方的土地規(guī)劃指標灌輸以不同的規(guī)劃理念，進行完善。國家級土地利用規(guī)劃具有宏觀的政策性，屬于政策性規(guī)劃；省級、市（地）級規(guī)劃具有指導性，主要任務是在國家級規(guī)劃的指導下，協(xié)調(diào)區(qū)域內(nèi)部的矛盾，選擇土地利用格局，采用土地利用分區(qū)的方式；而縣（區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級規(guī)劃屬于實施型的規(guī)劃，具有剛性，采用土地用途管制分區(qū)的方式 [2]。

2.5 對城市土地進行科學規(guī)劃

在城市的發(fā)展過程中，應將產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化與城市土地利用充分結合起來，城市土地合理利用與產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化工作應屬于兩個方面，土地利用結構應伴隨著產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整進行變化，城市不同利用類型的土地在整個城市整體用地過程中應占有較大的比例。正是由于這種相互關系，在日后的城市產(chǎn)業(yè)結構與土地利用結構

或城市的空間布局方面應做出如下調(diào)整和考慮：首先，第一產(chǎn)業(yè)應走科技興農(nóng)路線，采取措施積極提高農(nóng)業(yè)集約經(jīng)營與綜合生產(chǎn)能力；其次，第二產(chǎn)業(yè)應將經(jīng)濟效益作為中心，對落后產(chǎn)業(yè)進行積極改造，進而對規(guī)模工業(yè)進行優(yōu)化。進而形成一個相對合理的現(xiàn)代化工業(yè)體系；再者，第三產(chǎn)業(yè)的重點為有效改善交通運輸，同時積極提高商業(yè)服務能力。最后，這三種產(chǎn)業(yè)的結構應充分符合世界經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，同時能夠與地方基礎發(fā)展產(chǎn)業(yè)進行良好的結合。

結語：

綜上，為了使土地資源得到最充分、有效的利用，必須建立一個系統(tǒng)性和完整性較高的土地規(guī)劃方案。在土地規(guī)劃實施的問題上，需要冷靜認真地考慮，發(fā)現(xiàn)問題的原因，采取有力的措施解決問題，以社會經(jīng)濟區(qū)域性的發(fā)展、土地自然的特性為基礎，不斷創(chuàng)新土地規(guī)劃理念，從而將土地利用總體規(guī)劃實施工作做好。只有這樣才能夠促進土地規(guī)劃的可持續(xù)發(fā)展。