文/ 戴立異 上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)（集團）有限公司 上海 200122

伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)的投資項目不斷增多，為使投資獲取更大的經(jīng)濟收益，需在項目投資后開展投資評價活動。對此，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷研究新的方法，檢驗現(xiàn)有的數(shù)據(jù)資料，積極實施項目后評估，對項目投資管理進行全面總結(jié)，不斷完善管理制度，改進出現(xiàn)的問題，這對于今后企業(yè)提升決策科學(xué)化水平和提高投資效益具有非常重要的意義。

1、房地產(chǎn)企業(yè)投資后評價簡介

項目后評價即對已完結(jié)項目的目標、效益、實施過程等加以系統(tǒng)分析、評估的一個過程。開展項目后評價工作的主要目的是對投資活動的有效性進行檢驗評估，判斷此項目投資是否起到了應(yīng)有效果、有沒有達成事先制定的效益指標等，并借助相應(yīng)的工具方法來分析導(dǎo)致項目成敗的具體原因，進而吸取教訓(xùn)、總結(jié)經(jīng)驗，最后將評價結(jié)果反饋至相關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)，為今后的項目決策提供科學(xué)參考和改進方向，促進企業(yè)投資決策水平的不斷提高。

對于房地產(chǎn)領(lǐng)域而言，項目投資后評價主要是指在房地產(chǎn)項目建設(shè)完成并到達一定設(shè)計能力后，對房地產(chǎn)項目的前期工作、項目建設(shè)、建成后經(jīng)營管理情況等進行調(diào)查研究，以確定項目實施是否達到了計劃目標，項目策劃是否正確，同時查找項目實施過程中出現(xiàn)差距的原因，進而總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，制定切實可行的措施和對策，為日后項目實施、策劃、管理、監(jiān)督等工作提供參考，提升企業(yè)的投資效益。

2、房地產(chǎn)企業(yè)投資后評價的價值

2.1 風(fēng)險與收益評估

房地產(chǎn)企業(yè)實施投資項目后評價，能夠及時了解項目投資的利益和風(fēng)險，為改善企業(yè)投資策略提供幫助，進而提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益。通過項目后評價，可以對投資能否實現(xiàn)還貸能力、設(shè)計能力進行科學(xué)評估，并查找無法達到預(yù)期效果的原因；在科學(xué)分析后，可結(jié)合分析結(jié)果制定科學(xué)合理的改進措施，并將評價結(jié)果反饋至投資決策部門，促進企業(yè)投資決策的不斷改進。

2.2 確保投資成功

對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目進行綜合評價、分析，能夠有效提升各個部門的責(zé)任感及監(jiān)管能力，不斷完善企業(yè)的績效考核機制，保證投資項目取得成功。

2.3 強化項目管理

項目管理是一項非常復(fù)雜瑣碎的工作，期間常伴隨著各種各樣的問題，因此對企業(yè)的管理能力及管理體制有較高的要求，而通過開展投資項目后評價，能夠有效強化項目管理要求，促進項目管理體制的不斷完善。例如，項目后評價需要掌握項目材料、項目資金的真實使用情況，發(fā)現(xiàn)項目管理中存在的問題及不足，并對項目效益進行總體的分析評價，得出可靠的評價結(jié)論，進而為今后其他項目的投資及管理提供依據(jù)，促進企業(yè)項目管理能力的不斷提升。

2.4 促進項目運營

項目后評價是在企業(yè)運營過程中實施的，通過項目后評價能夠分析投資與生產(chǎn)過程中存在的問題，進而通過對實際情況和預(yù)測情況的分析，查找問題產(chǎn)生的具體原因，并針對性地強化管理，確保項目的有序運作，保證項目的投資收益。

3、房地產(chǎn)企業(yè)投資后評價的方法

3.1 對比法

結(jié)合后評價調(diào)查的實際情況，與項目在立項時確定的宏觀目標和直接目標進行對照，查找出現(xiàn)的變化和偏差，并分析其產(chǎn)生的原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)和結(jié)論。對比法具體分為以下三種：

一是前后對比法。顧名思義，這種方法主要是對比項目實施前與實施后的有關(guān)指標，以便對項目實施的相對效果進行直接評估。

二是橫向?qū)Ρ确?。主要是對相同行業(yè)中類似的項目中對比有關(guān)指標，對房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力或績效進行評價。

三是有無對比法。主要是對比項目周期內(nèi)“有項目”相關(guān)指標的實際值與“無項目”相關(guān)指標的預(yù)測值，以度量項目的真實作用、效益和影響。

四是項目后評價調(diào)查。這是一種對信息資料進行采集和對比的方法，分為問卷調(diào)查和現(xiàn)場調(diào)查兩種方式，項目后評價調(diào)查主要是事前策劃工作。

3.2 成功度法

項目成功度是指項目總體的成功度，即項目實際情況相對于立項目標的實現(xiàn)程度。成功度法需要該項目領(lǐng)域的專家對項目的成功程度進行打分，分值高低主要取決于專家個人經(jīng)驗以及所制定的各項評價指標，分值越高說明項目越成功。采用成功度法時，需要事先確定項目的績效衡量指標，再按照評價規(guī)則對各個指標進行打分，一般來說，項目成功度分為五個不同等級，由高至低依次為完全成功、大致成功、部分成功、不太成功、失敗，在分別得出各項指標的成功度等級之后，再根據(jù)不同指標的權(quán)重進行加和計算，最終得出整個項目的成功度。

3.3 邏輯框架法

邏輯框架法最早于上世紀70年代提出，后在世界范圍內(nèi)得到了廣泛應(yīng)用，如今，許多國際組織都將邏輯框架法作為項目管理、評價的一門重要工具。邏輯框架法從確定待解決的問題入手，逐級向上開展，得出其后果和影響，再逐層向下查找引起問題的原因，得出“問題樹”，然后將其進一步轉(zhuǎn)化為能夠反映目標關(guān)系的“目標樹”。之后，再利用“規(guī)劃矩陣”加以進一步分析。規(guī)劃矩陣通常為4ⅹ4矩陣，每行代表一個層次，從上到下依次為項目的投入、產(chǎn)出、目的、目標；從左至右4列依次為各層次項目的文字敘述、定量化指標、指標驗證方法、實現(xiàn)目標的必要外部條件。規(guī)劃矩陣的第一列與目標樹相對應(yīng)，在分析填滿所有列之后，能夠讓分析者清晰地了解項目的全貌。

3.4 層次分析法

采用層次分析法時，需要將研究項目化整為零，列出項目的各個組成要素，并根據(jù)各要素間的隸屬關(guān)系將其分為有序排列的若干層次結(jié)構(gòu)，然后結(jié)合項目實際情況對每一層次中的各個要素加以分析比較。對于不同的項目組成要素，根據(jù)其相對重要性的不同，可通過定量方式分別加以體現(xiàn)，一般是借助數(shù)學(xué)方法得出某一層次中各要素的權(quán)重值，然后根據(jù)排序結(jié)果對研究對象進行分析。在投資項目后評價活動中，經(jīng)常碰到一些多因素共同作用的復(fù)雜情況，每一個因素的變動都會對項目的整體效果產(chǎn)生影響，此時可利用層次分析法將項目的各個影響因素一一羅列出來，包括項目目標、前提條件、市場形勢、政策約束、實施準則、技術(shù)可行性等，然后根據(jù)各要素的不同屬性，將其劃分到不同的層次之中，構(gòu)成由上到下的逐層支配關(guān)系，然后就可以根據(jù)項目各個影響因素之間的這種層次結(jié)構(gòu)進行系統(tǒng)的分析評價。不難發(fā)現(xiàn)，層次分析法既含有定量分析的成分，又含有定性分析的成分，采用這種分析方法能夠?qū)?fù)雜的項目問題變得條理清楚，從而有效提高了項目評價的可靠性。

結(jié)語：

總而言之，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日益加劇，企業(yè)要想獲取更大的經(jīng)濟效益，就必須開展項目投資后評價工作，以此實現(xiàn)對項目收益的有效監(jiān)測，這對于提升項目投資效益、完善項目管理制度都具有非常重要的作用。與此同時，通過開展投資項目后評價還能夠及時揭露項目投資及管理方面存在的問題，并制定行之有效的解決措施，避免出現(xiàn)項目損失，確保房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化。