文/王志萍 海陽市住房保障和交易中心 山東海陽 265100

1、傳統(tǒng)經(jīng)濟與新經(jīng)濟的區(qū)別

想到房地產(chǎn)經(jīng)濟，就會想到當下的背景，即新經(jīng)濟形勢，但是何為新經(jīng)濟? 它與傳統(tǒng)經(jīng)濟有什么區(qū)別呢? 新經(jīng)濟有著許多明顯的特征，例如電子商務(wù)和社會網(wǎng)絡(luò)化，這也是與傳統(tǒng)經(jīng)濟明顯的區(qū)別，其中電子商務(wù)特征就是包含購物的移動化及線上線下相結(jié)合的購物習慣在內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng) +，社會網(wǎng)絡(luò)化特征主要表現(xiàn)在對信息獲取和信息處理方面的便捷性。除此之外，新經(jīng)濟還具有資本運作、政府過去長期面臨的通貨膨脹壓力得以消除、物價增幅保持在最低水平等特征。與新經(jīng)濟形勢相比，傳統(tǒng)經(jīng)濟的階段性特征更加明顯，例如資金投入量大與生產(chǎn)周期長，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟對市場的預測是非常重要的，資金的投入具有連鎖效應(yīng)，在生產(chǎn)周期內(nèi)房地產(chǎn)市場時常會發(fā)生巨大變化，因此具有更大的不確定性。而新經(jīng)濟形勢使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)信息化、網(wǎng)絡(luò)化，資金的周轉(zhuǎn)速度更快。

2、房地產(chǎn)經(jīng)濟存在非理性問題

2.1 城市化規(guī)劃與市場化進程相脫離

在現(xiàn)在經(jīng)濟市場的全面發(fā)展中，由于城鎮(zhèn)的發(fā)展過于緩慢，為了提高城鎮(zhèn)的發(fā)展效率與收益，城鎮(zhèn)將土地使用權(quán)承包給經(jīng)濟市場，市場在通過反復的規(guī)劃、選址等一系列的研究，選擇更加科學的方案進行實施?，F(xiàn)階段我國政府將住宅等預先規(guī)劃好，通過使用或采取進一步的吸引投資者方式；再者優(yōu)惠的方式感覺不通暢，這樣的方式存在弊端，這樣的發(fā)展趨勢違背了現(xiàn)在市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律【1】。我國政府面對這樣的情況應(yīng)該按照市場所需的原則進行合理供給，不斷的進行規(guī)劃與研究，才能夠使房地產(chǎn)運行有一定的規(guī)律，才能夠確保房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的流動。

2.2 房地產(chǎn)市場不夠成熟

由于房地產(chǎn)市場價格隨著社會發(fā)展不斷的改變，投資者在投資的過程中按照土地的收益率進行決斷，但是受當?shù)毓┣箨P(guān)系的影響，因此使土地價格逐步的改變?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的過程中根據(jù)不同的方式進行計算，運用可靠的計算方式能夠優(yōu)先決定房地產(chǎn)是否已經(jīng)成熟，通過多年的房地產(chǎn)積累經(jīng)驗可以進行判斷，但是由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展方式還不夠成熟，因此在土地出租的過程中價格上有一定的出入【3】。對于現(xiàn)階段房地產(chǎn)盲目高價的形式，雖然在表面上來看是國家占有的收益較大，但是按照市場的發(fā)展運行方式來看，由于房地產(chǎn)的價格過高直接導致成本大幅度的上升，會限制消費，反過來導致經(jīng)濟發(fā)展不理想，房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠景氣。這就是在房地產(chǎn)發(fā)展中不理性的行為。

2.3 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與市場導向脫離

在現(xiàn)階段市場經(jīng)濟不斷創(chuàng)新過程中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變動，導致利潤平均化規(guī)律發(fā)展，因此市場導向有所分歧。政府在考慮的過程中著重于經(jīng)濟發(fā)展的合理性，在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，政府利用土地批租權(quán)確保實現(xiàn)經(jīng)濟上發(fā)展，因此能夠優(yōu)化房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)。但是現(xiàn)如今面對的問題是政府不顧及經(jīng)營者的發(fā)展方向，明確下達指標，誰產(chǎn)生的租金較高，就批租給誰的規(guī)定【2】。沒有顧及投資者的經(jīng)營理念與需求，強行的使投資者改變投資方向，著重于追求高技術(shù)、高消費的發(fā)展型產(chǎn)業(yè)，沒有將投資者內(nèi)心的發(fā)展戰(zhàn)略進行衡量，因此導致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與市場導向有所分離。

3、促進房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展的有效策略

3.1 合理規(guī)劃建設(shè)用地

“城市經(jīng)營”并非是“炒地皮”，不能單純通過出讓土地的方式刺激經(jīng)濟發(fā)展，以增加地方財政收入，這與科學發(fā)展理念不符【2】。房地產(chǎn)開發(fā)項目不同，其盈利方式也存在一定差異，寫字樓、大型商場等項目，可通過出售在短期內(nèi)直接獲利;娛樂用房、工業(yè)廠房等需與其他經(jīng)濟行為共同作用，實現(xiàn)長期獲利;公共設(shè)施雖不具備盈利能力，但優(yōu)化城市形象，促使城市經(jīng)濟收入增加。政府應(yīng)結(jié)合實際發(fā)展情況，合理規(guī)劃建設(shè)用地。

3.2 有效防范房地產(chǎn)泡沫

3.2.1 加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測。為有效限制投機和炒作現(xiàn)象，應(yīng)加強對于房地產(chǎn)價格的監(jiān)測，不斷完善地價公示制度，明確城市基準地價，為房地產(chǎn)市場交易提供參考。同時對房地產(chǎn)交易價格進行分析與評估，實時掌握具體交易價格，通過對比分析及時發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象。定期調(diào)查區(qū)域內(nèi)土地交易情況，若土地通過優(yōu)惠政策接收，則應(yīng)嚴格限制再次交易。政府管理部門根據(jù)監(jiān)測結(jié)果，適當采取相應(yīng)的調(diào)控手段，抑制房價過高現(xiàn)象。

3.2.2 建立健全預警機制。由于房地產(chǎn)發(fā)展具有較強的區(qū)域性，不同地區(qū)內(nèi)發(fā)展水平也存在差異，各級政府應(yīng)根據(jù)實際情況，研究當?shù)胤慨a(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及演變規(guī)律，形成與之相符合的預警機制，并對其指標體系進行分析，定性與定量指標相結(jié)合，規(guī)定主要指標量化區(qū)間，實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的有效監(jiān)管，杜絕房地產(chǎn)泡沫。同時構(gòu)建全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場運行預警報制度，促進宏觀監(jiān)控系統(tǒng)的完善，及時歸納、整理全國房產(chǎn)市場信息，評價、預測市場運行情況，形成完善的市場分析報告，為政府宏觀調(diào)控提供參考【1】。

3.3 確保土地價格的合理性

在國民經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)屬于先導性產(chǎn)業(yè)，對 GDP 增長貢獻率呈現(xiàn)出上升趨勢，有效拉動國民經(jīng)濟發(fā)展。同時隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提升，居民住房支付能力也隨之增強，為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了必要的市場需求。在新經(jīng)濟形勢下，政府應(yīng)當加強房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控措施，綜合應(yīng)用計劃、行政、法律等手段，將地價水平控制在合理范圍之內(nèi)，根據(jù)當?shù)鼐唧w情況適當調(diào)整地價，促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)有機結(jié)合了金融與土地兩種要素，土地作為不可或缺的自然資源，其供給極度缺乏彈性，而金融要素則與之相反，從理論上而言，能夠?qū)崿F(xiàn)無限供給，且流動性相對較強。若是要素滲入房地產(chǎn)業(yè)，導致經(jīng)濟泡沫出現(xiàn)，一旦資金鏈斷裂，將會對房地產(chǎn)業(yè)乃至城市發(fā)展造成惡劣影響。

3.4 強化政府經(jīng)濟職能

當前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資呈不斷攀升狀態(tài)，結(jié)合房市周期發(fā)展理論，整體處于上升狀態(tài)，房地產(chǎn)市場也將逐漸從不成熟發(fā)展至成熟時期，當前處于過渡階段，未來房地產(chǎn)發(fā)展將趨于理性化。在城市發(fā)展建設(shè)中，房地產(chǎn)開發(fā)商是重要參與者，不得存在盲目現(xiàn)象，因此理性回歸是必然要求，分析現(xiàn)階段居民經(jīng)濟實力及購買能力，政府應(yīng)充分發(fā)揮經(jīng)濟職能，保持經(jīng)濟平穩(wěn)增長，防止出現(xiàn)嚴重供需不平衡現(xiàn)象，以保證樓市健康發(fā)展。以科學發(fā)展觀為指導，加強房地產(chǎn)市場的調(diào)控，促使房地產(chǎn)業(yè)成熟理性發(fā)展。

結(jié)語：

綜上所述，在新的社會經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)經(jīng)濟成為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要組成，對促進國家發(fā)展起到了十分重要的作用。但是在實際的發(fā)展中也存在多種多樣的問題，為了能夠更好地促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，需要在堅持科學發(fā)展觀的同時，政府部門應(yīng)該加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的宏觀調(diào)控，為房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)設(shè)穩(wěn)定環(huán)境提供支持。

[1]楊慧青,梁蔚.新經(jīng)濟形勢下對我國企業(yè)經(jīng)濟的理性思考——以房地產(chǎn)企業(yè)為例[J].中國商論 ,2017,02：150-151.

[2]林煒珍.淺談房地產(chǎn)經(jīng)濟未來發(fā)展創(chuàng)新思考[J].現(xiàn)代經(jīng)濟資訊,2016,18：18.

[3]閆玲，汪紅梅.新經(jīng)濟形勢下對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的理性研究[J].住宅與房地產(chǎn) ,2016,06：17.