文/王蕊 北京京鐵房地產(chǎn)開發(fā)公司 北京 100032

房地產(chǎn)企業(yè)受國(guó)家宏觀政策影響較大，近年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在國(guó)家宏觀調(diào)控的影響下呈現(xiàn)出了諸多的弊端，在這樣的一個(gè)現(xiàn)狀下,房地產(chǎn)企業(yè)有效措施的必須采取,對(duì)于新的發(fā)展戰(zhàn)略必須積極應(yīng)對(duì),新的戰(zhàn)略發(fā)展內(nèi)容,使其與其他企業(yè)相比更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

1、房地產(chǎn)的概念分析

1.1 房地產(chǎn)的含義了解

房地產(chǎn)也被稱作不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)主要包含了房屋以及土地這兩種不動(dòng)資產(chǎn)。因此，它也是這兩種資產(chǎn)結(jié)合的總稱。房產(chǎn)主要指的是建立在土地上的一系列建筑物，例如住房、教學(xué)樓等一系列建筑物。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間,包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。在物質(zhì)的形態(tài)之下，房產(chǎn)和地產(chǎn)則是融為一體緊密聯(lián)系的。因?yàn)榉慨a(chǎn)的建立需要以地產(chǎn)為基礎(chǔ)，所以在這種形態(tài)之下，房地產(chǎn)不能夠被分開。從經(jīng)濟(jì)形態(tài)的角度來說，從房屋的施工開始再到售賣，房產(chǎn)和地產(chǎn)都是不能進(jìn)行分割的，因此兩者被合稱為房地產(chǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)來說，它也有廣義和狹義的區(qū)分。狹義的房地產(chǎn)主要指的是土地和土地上的建筑物可以進(jìn)行衍生，簡(jiǎn)單的來說就是指房屋的財(cái)產(chǎn)以及和房屋相關(guān)的土地財(cái)產(chǎn)。廣義的房地產(chǎn)則是包含了狹義房地產(chǎn)的內(nèi)容，并且還包含了整個(gè)土地財(cái)產(chǎn)的相關(guān)資源，例如樹木、水資源等等。

1.2 房地產(chǎn)的特點(diǎn)

固定性特點(diǎn)：房地產(chǎn)不同于其它的資產(chǎn)，它屬于建筑不能夠進(jìn)行流動(dòng)。因此，它具有固定性的特點(diǎn)；耐久性特點(diǎn)：房地產(chǎn)對(duì)比其他的物品來說，其保存時(shí)間非常的長(zhǎng)。例如，我國(guó)故宮等建筑和房地產(chǎn)都是類似，它保存了五百多年。因此，同理可得房地產(chǎn)具有耐久性的特點(diǎn)；差異性特點(diǎn)：因?yàn)閰^(qū)域的不同以及城市或者地段的不同，每個(gè)房地產(chǎn)之間也存在有較大的差別，幾乎不會(huì)有一樣的房地產(chǎn)；雙重性特點(diǎn)：房地產(chǎn)具有生產(chǎn)資料和生活資料雙重性的特點(diǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)作為住房來進(jìn)行使用時(shí)，它屬于消費(fèi)資料。當(dāng)將房地產(chǎn)作為廠房等經(jīng)濟(jì)型物品使用時(shí)，它屬于生產(chǎn)資料；價(jià)格較貴的特點(diǎn)：和其它的物品比較，房地產(chǎn)的價(jià)格比較貴。特別是在中國(guó)人口眾多的情況下，土地資源有一定的限制，所以房地產(chǎn)的價(jià)格不斷上漲。

2、調(diào)控政策對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商形成的變化

在初期階段的宏觀調(diào)控下，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致了房地產(chǎn)在初期階段中獲得了很多的經(jīng)濟(jì)效益，許多人因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)而獲取了較高的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，導(dǎo)致我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展速度逐漸的增快。而發(fā)展至今，國(guó)家為了建立健全房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，一方面著力解決中低收入人群住房困難問題，大力建設(shè)保障房與構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系；另一方面，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)惡意“炒房”、囤地的投資行為。

大部分房地產(chǎn)商為了能在國(guó)家“看得見的手”的調(diào)控下繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，就要對(duì)政策進(jìn)行深入思考，及時(shí)修正投資方向及投資思路。研究的政策中主要是對(duì)管理與供給進(jìn)行了深入的考慮，比如在充分了解市場(chǎng)需求的前提下，既滿足政策條件下對(duì)小戶型房產(chǎn)的保障，同時(shí)也要滿足改善型住房需求的人群的意愿，而且同時(shí)滿足土地取得時(shí)對(duì)配建保障房的實(shí)施。宏觀調(diào)政策作為房地產(chǎn)投資分析中重要的考慮因素，致使在不同的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)商會(huì)做出相應(yīng)不同的改善發(fā)展策略。

3、化解樓市調(diào)控下的房地產(chǎn)投資危機(jī)的建議

3.1 調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行資源整合

目前樓市調(diào)控和融資渠道狹窄導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)積極性下降的重要原因之一，因此企業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行資源整合十分必要。而調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)需要企業(yè)大力擴(kuò)展融資的渠道加快資金鏈的循環(huán)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)抓住并購(gòu)的機(jī)遇迅速擴(kuò)展企業(yè)規(guī)模，使得房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)化的環(huán)境下迅速壯大。

3.2 做好市場(chǎng)營(yíng)銷

房地產(chǎn)的主要利潤(rùn)就是購(gòu)房者買房的錢，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為緩慢，而如何更好地開拓房地產(chǎn)市場(chǎng)增加銷售量是目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要問題。因此，企業(yè)要有好的銷售策略，提高服務(wù)的質(zhì)量并打入國(guó)際市場(chǎng)，從而提高企業(yè)的收入。同時(shí)，企業(yè)要針對(duì)消費(fèi)者的需求，采取一定的手段激發(fā)他們買房的欲望，從而提高銷售額。

3.3 控制生產(chǎn)成本

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要大量的資金投入，而對(duì)于項(xiàng)目中生產(chǎn)成本的控制就顯得十分必要，這是為企業(yè)節(jié)約開支的重要方式，在項(xiàng)目開發(fā)過程中包括材料采購(gòu)、人工費(fèi)用、土地費(fèi)用、建筑材料、銷售費(fèi)用等。而成本的控制需要每個(gè)環(huán)節(jié)都做出努力，企業(yè)可以給每個(gè)環(huán)節(jié)的負(fù)責(zé)人分配一定的任務(wù)，從而在每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制。

3.4 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理。

3.4.1 實(shí)行資金集中制

為了實(shí)現(xiàn)資源共享，企業(yè)應(yīng)該實(shí)行資金集中制以增加企業(yè)的利潤(rùn)。通過建立現(xiàn)金池使企業(yè)的資金都?xì)w于母公司名下，便于母公司了解公司運(yùn)營(yíng)狀況合理配置資源，從而控制子公司使其持續(xù)經(jīng)營(yíng)。通過實(shí)行資金集中制是企業(yè)正常運(yùn)行降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)以此提高整個(gè)企業(yè)資金循環(huán)的速率。

3.4.2 提高流動(dòng)資產(chǎn)的比例

房地產(chǎn)行業(yè)的一大特點(diǎn)就是流動(dòng)資產(chǎn)比重較低，大部分資產(chǎn)都是土地和房產(chǎn)。因此，要想使企業(yè)更好地運(yùn)行就要將固定的土地和房產(chǎn)盡可能地轉(zhuǎn)化為資金，也就是現(xiàn)金為王的政策。只有企業(yè)有足夠的現(xiàn)金可以支配，企業(yè)才能保證資金鏈的不斷運(yùn)轉(zhuǎn)，從而降低企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)提高流動(dòng)資產(chǎn)的比例十分必要。

3.4.3 鞏固企業(yè)資金鏈

資金鏈的正常循環(huán)是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的基本保證，因此企業(yè)要不斷地鞏固資金鏈，避免資金鏈突然中斷，這就需要企業(yè)擴(kuò)展融資的渠道。但是由于我國(guó)政策的限制，許多企業(yè)的融資渠道越來越少，所以企業(yè)可以選擇社會(huì)募集、與其他資金雄厚的開發(fā)商共同開發(fā)、開發(fā)買方信貸等方式滿足企業(yè)的資金需求。

3.4.4 降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率

房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率較高也是這一行業(yè)的一大特色，而企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高對(duì)于企業(yè)應(yīng)對(duì)資金鏈危機(jī)十分不利，長(zhǎng)此以往則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的償債能力越來越低。因此，企業(yè)要通過增加資金循環(huán)的速度來降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。許多企業(yè)由于土地積壓使得企業(yè)現(xiàn)金收入不足以支撐企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)，因此企業(yè)要通過各種方式增加現(xiàn)金流入，從而降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。

結(jié)語(yǔ)：

總之，房地產(chǎn)企業(yè)必須積極的調(diào)整戰(zhàn)略，企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力也要不斷的進(jìn)行加強(qiáng)，要制定應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控的有效的措施，使得調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)不斷的得到降低，使企業(yè)在嚴(yán)峻的形勢(shì)性下其發(fā)展受到的影響大幅度的減少。

[1]周秋麗.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控探討[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2016,(3)：350.

[2]馬曉國(guó)，熊向陽(yáng).房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)態(tài)關(guān)系分析[J].統(tǒng)計(jì)與決策，2017，12：112-114